Obywatel Polski o średnich dochodach, zamierzający nabyć mieszkanie dwupokojowe za środki własne, musi kumulować całość swojego wynagrodzenia przez przynajmniej 7 lat. To scenariusz optymistyczny.
Wscenariuszu mniej korzystnym, jeżeli zarabia na poziomie mediany płac w Polsce (ok. 5 300 zł netto), czas ten przedłuża się do 9 lat i 5 miesięcy. Przy założeniu, że może zaoszczędzić jedynie 20% przychodu, to przy medianie zarobków na lokum będzie musiał oszczędzać ponad 19 lat.
Kredyty bardziej dostępne cenowo, ale nadal trudno osiągalne
Według opinii specjalistów portalu GetHome.pl, pomimo że stopy procentowe zeszły do poziomu 4,50% (stopa referencyjna NBP), a inflacja zaczęła się normować, to wydatki na kredyty hipoteczne wciąż pozostają wysokie. Średnie oprocentowanie nowych kredytów plasuje się aktualnie w granicach 6,5 – 7%. Rzeczywisty koszt kredytu na zakup lokalu mieszkalnego wciąż jest o wiele wyższy niż w czasach przed wojną na Ukrainie i pandemią, gdyoprocentowanie wynosiło około 2 – 25, %. Obecnie rata kredytu na 30 lat przy 20% udziale własnym i kwocie 400 tys. zł wynosi blisko 2 500 zł każdego miesiąca.
Dla wielu rodzin to olbrzymie obciążenie – szczególnie jeśli jeden z małżonków pozostaje bez pracy lub przychody są nieregularne. Znaczącym problemem przy stabilizacji cenowej na rynku, z którą obecnie mamy do czynienia, jest dostępność finansowania z instytucji bankowych. Wymóg wkładu własnego, w przypadku kosztownych mieszkań często okazuje się warunkiem nie do przeskoczenia.
Przeciętne zarobki: jakimi środkami dysponuje typowy Polak?
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego za sierpień 2025 roku, przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 8 769,08 zł. Po odjęciu obciążeń fiskalnych i składek daje to około 6 300 zł na rękę. Warto jednakże podkreślić, że wartość ta odnosi się do średniej, a nie mediany – inaczej mówiąc wartości, która dzieli wszystkich zatrudnionych na dwie grupy, z których jedna zarabia lepiej, a druga gorzej, pomijając wartości ekstremalne. Mediana postrzegana jest jako bardziej miarodajna.
Aktualnie mediana zarobków netto w Polsce plasuje się na poziomie około 5 300 zł. W praktyce oznacza to, że spora część pracowników otrzymuje wynagrodzenie mniejsze niż 6 000 zł netto, a dla wielu młodych osób tuż po ukończeniu studiów lub zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych realne dochody są jeszcze skromniejsze. Wysokie wydatki na utrzymanie, rosnące ceny artykułów spożywczych, energii i transportu dodatkowo ograniczają możliwości odkładania znaczących kwot na mieszkanie.
Jaką sumę trzeba odłożyć na wkład własny?
Załóżmy, że statystyczny Polak pragnie nabyć mieszkanie o wartości 500 000 zł. To realistyczna cena za lokal dwupokojowy w dużym mieście – np. Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Banki żądają 20% wkładu własnego, innymi słowy 100 000 zł.
Dla osoby pobierającej średnią krajową netto (6 300 zł), odkładanie 30% pensji (1 890 zł) umożliwi zgromadzenie kwoty potrzebnej na wkład własny w ciągu 53 miesięcy, czyli ponad 4 lata. Przy odkładaniu co miesiąc 20% ze średniej pensji (1 260 zł) będzie to 7 lat i 1 miesiąc, a przy 10% (630 zł) – więcej niż 13 lat.
Osoba otrzymująca wynagrodzenie na poziomie mediany płac w Polsce (5300 zł netto) potrzebuje:
- przy odkładaniu 30% (1 590 zł) – 5 lat i 3 miesiące,
- przy 20% (1 060 zł) – ponad 7 lat i 10 miesięcy,
- przy 10% (530 zł) – ponad 15 lat i 9 miesięcy.
Jaką sumę trzeba zaoszczędzić, by kupić mieszkanie za gotówkę?
Zakup mieszkania za gotówkę wymaga jeszcze większego poświęcenia w kwestii oszczędzania. Osoby zarabiające średnią krajową (6 300 zł), potrzebowałyby przez przeszło 7 lat kumulować co miesiąc całe wynagrodzenie, by uzbierać 500 000 zł. Przy odkładaniu 30% (1 890 zł) – potrzeba ponad 22 lat, 20% (1 260 zł) – ponad 33 lat, a 10% (630 zł) – ponad 66 lat, by kupić za gotówkę lokum.
Jeszcze mniej korzystnie prezentuje się sytuacja przy zarobkach na poziomie mediany (5 300 zł netto). Wtedy:
- odkładanie 100% z pensji zajmie 9 lat i 5 miesięcy,
- odkładanie 30% (1 590 zł) – przeszło 26 lat,
- odkładanie 20% (1 060 zł) – przeszło 39 lat,
- odkładanie 10% (530 zł) – ponad 78 lat.
Rzecz jasna, tego typu scenariusze są czysto teoretyczne. W rzeczywistości trudno jest wyobrazić sobie odkładanie 100% przychodu przez kilka lat. Nawet 20% pensji to bardzo ambitne założenie, zwłaszcza przy wzrastających kosztach życia.
Polska na tle Europy – jak prezentuje się wskaźnik cen do zarobków?
Jak akcentują eksperci z portalu GetHome.pl, jednym z najistotniejszych wskaźników umożliwiających ocenę, jak łatwo dostępne są mieszkania, jest price-to-income ratio – wskaźnik ceny nieruchomości w stosunku do dochodów. OECD publikuje go jako indeks, gdzie wartość 100 odpowiada sytuacji z 2015 roku. Jeżeli wskaźnik ten wzrasta, sygnalizuje to, że ceny mieszkań wzrastają w szybszym tempie niż zarobki, a mieszkania stają się trudniej osiągalne.
Z danych OECD z roku 2024 wynika, że Polska osiąga wartość 101,2, czyli zaledwie nieznacznie powyżej poziomu z 2015 roku. To świadczy o tym, że tempo wzrostu cen mieszkań jest w przybliżeniu zbliżone do tempa wzrostu zarobków. W Czechach wskaźnik ten wynosi 121,2, natomiast w Portugalii – 147,3. Oznacza to, że w tych państwach ceny nieruchomości rosną o wiele szybciej niż zarobki mieszkańców.
W krajach takich jak Francja (93,6), Włochy (86,9) czy Finlandia (81,1) sytuacja wygląda zgoła inaczej – tam dostępność mieszkań polepszyła się w odniesieniu do zarobków. Na przeciwnym biegunie plasuje się Rumunia, z wartością 55,3, co oznacza znaczący spadek relatywnych cen mieszkań. Wynika to między innymi z tego, że w Rumunii zarobki rosły w szybszym tempie niż ceny nieruchomości, a rynek nie był aż tak silnie spekulacyjny, jak w Europie Zachodniej.
W tym zestawieniu Polska prezentuje się przeciętnie. Nie zalicza się ani do krajów o najbardziej dramatycznej sytuacji mieszkaniowej, ani do tych, w których ceny przestały wyprzedzać zarobki. Wskaźnik price-to-income sugeruje, że ceny mieszkań w Polsce rosną jedynie odrobinę szybciej niż wynagrodzenia, co sugeruje pewną stabilność. Warto jednak pamiętać, że to jedynie jeden z wielu wskaźników, który charakteryzuje rynek nieruchomości.
Na szeroko pojmowaną dostępność mieszkań wpływają także inne czynniki: wysokość wymaganego wkładu własnego, aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Do tego dochodzą aspekty demograficzne (np. starzenie się społeczeństwa), migracja, polityka mieszkaniowa państwa lub zmiany na rynku wynajmu.
Wszystko to powoduje, że nawet przy relatywnie neutralnym wskaźniku price-to-income, droga do własnego M dla przeciętnego Polaka wciąż pozostaje długa i kosztowna, jednak pomimo że może się wydawać, iż sytuacja Polaków jest pod tym względem bardzo zła, to w porównaniu z krajami UE nie wygląda najgorzej – podsumowuje ekspert portalu GetHome.pl
Marcin Moneta
