Aktywność budowlana wciąż osłabiona. Dane GUS o rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Ilość inauguracji budów lokalowych oraz przyznanych świeżych decyzji na budowę w październiku nieznacznie podniosła się w porównaniu do wartości z września, jednakże zestawienia roczne uległy osłabieniu. W wyrażeniu absolutnym liczby te nadal pozostają słabsze niż przed serią podwyżek kosztów kredytów z lat 2021-2022. Obecnie kredyty są tańsze, lecz pozytywny wpływ tego faktu na odnowę w sektorze budownictwa mieszkaniowego będzie widoczny z pewnym przesunięciem czasowym.

Na koniec października 2025 r. w budowie pozostawało 856,8 tys. mieszkań, czyli o 1,6 proc. więcej niż rok wcześniej. | Foto: Omar Marques/Anadolu via Getty Images / Getty Images

W październiku 2025 r. wystartowano z realizacją 20 tys. 304 mieszkań, co stanowi zniżkę o 13,1 proc. w skali roku — wynika z informacji Głównego Urzędu Statystycznego zaprezentowanych w poniedziałek. Roczna dynamika uległa pogorszeniu w odniesieniu do września, kiedy to odnotowano progres o blisko 2 proc. W zestawieniu miesiąc do miesiąca ilość rozpoczętych realizacji wzrosła o 3,8 proc., co oznacza, że wrześniowe ożywienie (wzrost w stosunku do sierpnia o 22 proc.) znacznie straciło na impetu.

Mniejsza ilość rozpoczętych budów mieszkań

Wolumen rozpoczętych inwestycji budowlanych jest nadal zdecydowanie mniejszy niż np. w 2021 r. (wtedy średnio przekraczał 23 tys.), czyli w okresie dużego zaufania na rynku, motywowanego m.in. niemal zerowymi kosztami kredytów, czyli darmowym finansowaniem. Po dziesięciu miesiącach 2025 r. zainicjowano budowę 186,3 tys. lokali, o 9 proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Deweloperzy podjęli się budowy 112,9 tys. lokali (o 15 proc. mniej rok do roku), natomiast inwestorzy indywidualni 69,9 tys. (o 2,2 proc. więcej). Sumarycznie udział tych form budownictwa wyniósł 98,1 proc. całkowitego wolumenu mieszkań.

— Słabsza ochota deweloperów do rozpoczynania nowych przedsięwzięć staje się bardziej widoczna, gdy zsumujemy dane GUS z ostatnich 12 miesięcy (od listopada 2024 r. do października 2025 r.). Wówczas uwidoczni się, że w tym czasie firmy deweloperskie zainicjowały realizację niemal 133 tys. mieszkań, czyli o blisko 23 tys. mniej, niż gdyby analogiczne wyliczenia przeprowadzić rok wcześniej. W kwestii pozwoleń na budowę regres jest jeszcze większy. W ciągu 12 miesięcy deweloperzy otrzymali decyzje administracyjne zezwalające na wzniesienie 168 tys. mieszkań, co stanowi ponad 34 tys. jednostek mniej niż w okresie od listopada 2023 r. do października 2024 r. — kalkuluje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.

Szacuje się, że na koniec października 2025 r. w trakcie realizacji pozostawało 856,8 tys. mieszkań, czyli o 1,6 proc. więcej w porównaniu do stanu na koniec analogicznego miesiąca w 2024 r. Do tej liczby wkrótce mogą dołączyć lokale, na których budowę zostały wydane zgody (lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym). W październiku 2025 r. wydano 24 tys. 401 decyzji, co stanowi spadek o 1,3 proc. rok do roku. To kolejny regres po wrześniowym wzroście o 1,5 proc. (był to pierwszy przypadek od ośmiu miesięcy, kiedy dynamika była dodatnia). W ujęciu miesięcznym ilość nowych zezwoleń na budowę wzrosła o 3,2 proc., czyli o wiele wolniej niż we wrześniu (aż 23 proc.).

Aktywność budowlana wciąż osłabiona. Dane GUS o rynku nieruchomości mieszkaniowych. - INFBusiness — | GUS

Po dziesięciu miesiącach 2025 r. udzielono zgody na wzniesienie 215,4 tys. mieszkań, co stanowi zniżkę o 12,1 proc. w zestawieniu z poprzednim rokiem. W tym dla deweloperów wydano 136,2 tys. pozwoleń (obniżenie o 20,8 proc.), a dla inwestorów indywidualnych — 72,8 tys. (podwyższenie o 7,8 proc.).

Ilość decyzji zezwalających na budowę to wskaźnik prekursorski, odzwierciedlający sytuację na rynku, ale warto mieć na uwadze, że zazwyczaj upływa kilka miesięcy od otrzymania zgody do realnego rozpoczęcia działań. Wartości w tym aspekcie wciąż są znacząco niższe niż jeszcze kilka lat temu: na przykład w 2021 r., kiedy stopy procentowe były bliskie zeru, koszt kredytu był niższy, a osiągalność finansowa lokali większa, średnio przyznawano ponad 28 tys. nowych zezwoleń miesięcznie.

Zobacz też: 2 tys. zł z dywidend co miesiąc. Pięć modelowych portfeli

Już w trakcie okresu wakacyjnego zaczęły się pojawiać wyraźniejsze symptomy ożywienia po stronie nabywców. — Zanim jednak te pierwsze sygnały poprawy doprowadzą do stanu, w którym w skali kraju oferta lokali na sprzedaż będzie współmierna do rozmiarów popytu, to upłynąć może kilkanaście tygodni. Jeśli do tego dołożymy czasochłonność formalności administracyjnych, to może się okazać, że od momentu ożywienia popytu do progresu aktywności deweloperów minąć mogą, oceniając ostrożnie, dwa-trzy kwartały — dodaje Bartosz Turek.

Ponownie większa ilość mieszkań przekazywanych do użytku

Wolumen mieszkań oddawanych do użytku ostatecznie poszybował w górę, jednak w znacznej mierze jest to efekt niskiego punktu odniesienia, ponieważ aktywność firm deweloperskich w minionych trzech latach była skromna. We wrześniu 2025 r. przekazano 19 tys. 63 lokale, o 22 proc. więcej w porównaniu z rokiem poprzednim i o 26 proc. więcej w stosunku do miesiąca poprzedniego. Ilość mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub pod wynajem, oddanych do użytku we wrześniu, wyniosła 12 tys. 42 lokale, co przekłada się na progres o 16,4 proc. w perspektywie roku i o blisko 24 proc. w skali miesiąca.

Wolumen mieszkań oddanych do użytku w październiku zwiększył się rok do roku o 13,4 proc., do poziomu 19 tys. 850 lokali. To kolejny, po wrześniowym, wyraźny skok tej rocznej dynamiki. Poprawa widoczna jest także w zestawieniu miesięcznym (o 4,1 proc.).

Wolumen mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub pod wynajem oddanych do użytkowania w minionym miesiącu wyniósł 13 tys. 166, co oznacza progres o 25,7 proc. r/r. W ujęciu miesięcznym zarejestrowano wzrost o 9,3 proc.

Według wstępnych informacji w przedziale styczeń-październik 2025 r. przekazano do użytkowania 164,2 tys. mieszkań, czyli o 1,1 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r. Deweloperzy oddali do eksploatacji 103,5 tys. lokali (+3,7 proc.), natomiast inwestorzy indywidualni 55,2 tys. mieszkań (-4,4 proc.).

Ze względu na specyfikę i czas trwania procesu budowlanego statystyka ta jest wypadkową wolumenu mieszkań, których budowę rozpoczęto około dwa lata wcześniej. A z uwagi na to, że w 2022 i 2023 r. zainaugurowano budowę niemalże identycznej ilości mieszkań, analogicznie prezentują się dane dotyczące pozwoleń na użytkowanie w latach 2024 i 2025.

Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. Opracowanie: Maciej Rudke Udostępnij artykuł Newsletter Bądź na bieżąco z informacjami ze świata biznesu i finansów Zapisz się