Zero sprzedanych nowych mieszkań przez pięć lat – oprócz liderów segmentu mieszkaniowego, takie powiaty również spotkamy w Polsce. Czy inwestorzy budowlani nie mają tam czego szukać?
Mamy już początek roku 2026. Czy w związku z tym świeże informacje dotyczące roku 2024 mogą jeszcze kogokolwiek zainteresować? GUS raczej nie pozostawia nam wyboru, bo gromadzenie i podsumowywanie rozproszonych danych z lokalnych ewidencji cen nieruchomości zajmuje mniej więcej dziesięć – jedenaście miesięcy po zakończeniu każdego roku. Ostatecznie uzyskujemy jednak dane odnoszące się również do rynków, które z reguły nie wzbudzają uwagi mediów. Mowa między innymi o regionach, w których przez ostatnie pięć lat firmy deweloperskie nie sprzedały żadnego mieszkania. Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl postanowili wskazać te części kraju, w których pierwotny sektor nieruchomości w zasadzie nie istnieje.
Transakcja transakcji nierówna, czyli dwa odmienne podejścia
Jednak zanim przeanalizujemy dane na temat obrotu nowymi mieszkaniami (lokalami mieszkalnymi), warto objaśnić, jak sprzedaż jest definiowana w świetle danych GUS. Taka definicja wynika z zastosowania przez Główny Urząd Statystyczny wiadomości przesyłanych przez notariuszy do rejestrów cen nieruchomości. Takie informacje transakcyjne od notariuszy w odniesieniu do rynku pierwotnego obejmują tylko przekazania prawa własności ukończonych mieszkań.
Innymi słowy, warunki finansowe wielu transakcji sprzedaży zarejestrowanych np. w roku 2024 mogły zostać ustalone jeszcze w latach 2021 – 2023 (na podstawie umów deweloperskich). Statystyki z danego roku uzupełniają nowe lokale mieszkalne, na które nabywca znalazł się już po zakończeniu budowy. Informacje GUS na temat obrotu nowymi mieszkaniami w powiatach nie uwzględniają natomiast podpisanych umów deweloperskich. Dopiero po przeniesieniu własności ukończonego lokalu w realizacji umowy deweloperskiej, dana transakcja pojawi się w statystykach “GUS-owskich”.
Na początek przyjrzyjmy się najnowszym dostępnym danym
Analitycy portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że GUS prezentuje zbiorcze dane z ewidencji cen nieruchomości w ujęciu zarówno wartościowym (łączna wartość wymiany rynkowej), jak i ilościowym (liczba mieszkań z przekazanym prawem własności). Przedstawiona mapa dotycząca roku 2024 ilustruje to pierwsze ujęcie, gdyż widzimy na niej, jaka była łączna wartość nowych mieszkań, których prawo własności przekazano w 2024 roku.
Jeżeli uwzględnimy nie liczbę, a wartość sprzedanych lokali, to „aglomeracja” rynku pierwotnego jest jeszcze bardziej zauważalna. Poza dominującymi i “drogimi” metrażowo aglomeracjami (m.in. warszawską, krakowską, wrocławską, poznańską i trójmiejską) można dostrzec także obszary o bardzo niskiej wartości obrotu lokalami deweloperskimi. Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że mowa o obrocie rozumianym jako przekazanie prawa własności nowego lokalu mieszkalnego po wybudowaniu. Jednak po potencjalnym uwzględnieniu umów deweloperskich, bardzo silna koncentracja transakcji w kilku aglomeracjach również byłaby dostrzegalna.
Rynek Pierwotny
Braknowych mieszkań przez pięć lat – takie sytuacje się zdarzają
Zperspektywy wielu odbiorców, bardziej przemawiająca niż wartość obrotu wydaje sięjednak liczba sprzedanych mieszkań. Właśnie dlatego analitycy RynekPierwotny.plpostanowili sprawdzić, czy w kraju istnieją jakieś powiaty lub miasta na prawachpowiatów, gdzie od początku roku 2020 do końca roku 2024 nie zarejestrowanoprzekazania prawa własności żadnego nowego mieszkania. Okazuje się, że taka sytuacja według GUS dotyczyła następujących powiatów:
- powiat suwalski – 0 nowych lokali mieszkalnych zprzekazanym prawem własności w latach 2020-24
- powiat chełmski – 0 nowych lokali mieszkalnych zprzekazanym prawem własności w latach 2020-24
- powiat skierniewicki – 0 nowych lokalimieszkalnych z przekazanym prawem własności w latach 2020-24
Opróczwymienionych powiatów, obserwujemy także kilka lokalizacji, w którychpięcioletni obrót nowymi mieszkaniami był znikomy, ale nie można go precyzyjnieokreślić, bo dane GUS z jednego roku są prawdopodobnie niekompletne. Mowa onastępujących powiatach: suski, lubaczowski, niżański i kazimierski.
Pomimo pewnych trudności z kompletnością danych GUS, na które przecież takdługo musimy czekać, bez wątpienia można wyciągnąć jeden wniosek. Mianowicie, wPolsce znajdziemy powiaty, gdzie obrót nowymi lokalami mieszkalnymi pozostajew zasadzie zerowy. Jest to skutek m.in. niskiego stopnia urbanizacji i słabejsytuacji demograficznej. Czy wspomniane obszary kraju są kompletnie nieatrakcyjne dlainwestorów budowlanych? Analitycy portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, żeanalizowane informacje GUS obejmują wyłącznie nowe lokale. Jednakże brak obrotu wrynku lokali deweloperskich sugeruje, że w tej samej okolicy prognozy sprzedażowenowych domów też będą ograniczone.