Wyczekiwane poluzowanie warunków kredytowych w końcu stało się faktem. Decyzją Rady Polityki Pieniężnej obniżono stawki, WIBOR podąża za nimi, a comiesięczne opłaty kredytowe po okresie wyrzeczeń w końcu pozwalają odetchnąć budżetom gospodarstw domowych. Jednak w umysłach kredytobiorców rodzi się nowe pytanie: czy to już moment, by opuścić obecny bank i dokonać refinansowania długu, czy może warto poczekać na jeszcze korzystniejsze propozycje? O mechanizmach finansowych w dobie malejących stóp w najnowszej odsłonie Ekonomicznego Punktu Widzenia dyskutujemy z Michałem Kisielem, ekspertem serwisu Bankier.pl.
WIBOR opada, mimo że RPP wstrzymuje się z decyzjami. Ponieważ rynek patrzy w przyszłość
Łatwo o dezorientację w tej sytuacji: „skoro RPP wstrzymała się, to dlaczego WIBOR nadal maleje?”. Dlatego że WIBOR nie rejestruje przeszłych wydarzeń. WIBOR to prognoza dotycząca przyszłych realiów. Indeks wybiega naprzód, starając się oszacować nadchodzące zmiany stóp, zanim w ogóle pojawią się one w wiadomościach.
WIBOR 3M obniżył się do około 3,9%, co nie jest przypadkowe, lecz wynika z rynkowych oczekiwań. Dla kredytobiorcy ze stawką zmienną wniosek jest oczywisty: jeśli tendencja spadkowa utrzyma się, to raty zwykle stają się mniej obciążające szybciej, niż zdążysz się do tego nastawić.
– Charakter tych wskaźników jest taki, że spoglądają w przyszłość – zapewnia Michał Kisiel.
„Piątka z przodu” powróciła do kredytów hipotecznych. I to nie jest drobnostka, lecz realne oszczędności
Rynek hipotek reaguje na proste sygnały. „Piątka z przodu” jest jednym z nich, ponieważ różnica między 8% a 5,7% jest znacząca. To nie tylko rezygnacja z dwóch kaw, ale realny przypływ gotówki każdego miesiąca, którą można przeznaczyć na nadpłatę lub inwestycje.
Oprocentowanie stałe poniżej 6% przestało być czymś wyjątkowym. Stało się elementem regularnych ofert banków, szczególnie gdy klient posiada wkład własny i pozytywną ocenę w scoringu.
A jeśli ktoś potrzebuje konkretnego przykładu: przy kredycie na kwotę 500 tys. zł obniżka z około 8% do 5,7% to już kilkaset złotych…
– Przejście z 8% na 5,7%… to oszczędność rzędu 600–700 zł – wyjaśnia Michał Kisiel
Oprocentowanie stałe kontra zmienne: sytuacja wraca „do normy”
Ostatnie lata przyniosły na polskim rynku niemałą zmianę. Jeszcze w 2021 roku większość hipotek była oparta na zmiennej stopie procentowej. Później stawki poszybowały w górę, a oprocentowanie stałe stało się powszechne. Obecnie około trzy czwarte nowych kredytów ma stałą stawkę.
Jednak sytuacja ulega zmianie. Zmienna stopa ma prostą budowę: wskaźnik + marża. Gdy wskaźnik maleje, oprocentowanie zmienne szybciej przynosi korzyści kredytobiorcy niż stałe, które jest ustalane z większą ostrożnością i nie zawsze spada tak szybko, jak oczekują klienci.
Chcesz przenieść swój kredyt do innego banku? Aktualne oferty kredytów hipotecznych znajdziesz na Smart Bankier.pl »
Zdolność kredytowa wzrasta. I to już nie są marginalne różnice
Wraz ze spadkiem oprocentowania maleje rata, co pozwala bankowi pożyczyć więcej przy tym samym poziomie dochodów. Dodatkowo wzrost płac tworzy mieszankę, która realnie wpływa na rynek — zwłaszcza w dużych miastach.
Dla modelowej rodziny z łącznym przychodem 15 tys. zł większość banków jest skłonna zaoferować zdolność kredytową przekraczającą 1,2 mln zł. Rok wcześniej różnica mogła wynosić nawet 200 tys. zł, a niektóre banki proponowały kwoty poniżej miliona.
– Większość banków oferuje kwoty powyżej 1 200 000 zł… rok temu nawet o 200 000 mniej – wyjaśnia analityk Bankier.pl.
Refinansowanie: nie musisz czekać na „idealny moment”, ale musisz znać warunki
Największym błędem kredytobiorców jest myślenie jak inwestor giełdowy: Zaczekam na idealny moment. Refinansowanie nie wymaga trafienia w najniższy punkt. Ważna jest różnica w koszcie pieniądza na tyle znacząca, by zrekompensować formalności. A jeśli za 2–3 lata sytuacja będzie jeszcze lepsza – można dokonać kolejnego refinansowania.
Istnieją jednak dwa istotne ograniczenia, które często komplikują plany, oraz jedno zastrzeżenie.
-
Koszty wcześniejszej spłaty zależą od umowy, ale w przypadku okresowo stałej stopy wiele banków rezygnuje z opłat, co ułatwia zmiany.
-
Nie ma możliwości przejścia ze stałej na zmienną stopę w ramach refinansowania – można jednak przejść na nową stałą stawkę i „zresetować” okres stałego oprocentowania już na niższym poziomie.
Jest jeszcze rozwiązanie dla tych, którzy nie chcą „zmieniać banku”: czasem sama informacja do obecnego banku inicjuje negocjacje. Gdy instytucja dostrzega, że klient poważnie rozważa zmianę, np. wnioskując o dokumenty w banku, może sama zaproponować korzystniejsze warunki.
Poszukujesz refinansowania? Oferty kredytów hipotecznych znajdziesz na Smart Bankier.pl »
Chcesz dowiedzieć się więcej? Całość najnowszego odcinka “GPW” dostępna jest na naszym Spotify, YouTube oraz na Bankier.pl
Zapraszamy!
Bankier.pl
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce