W roku 2026 prognozowany jest wzrost sprzedaży nowych lokali o 10-15 proc., a tych z drugiej ręki o kolejne 5-10 proc. Polepszenie dostępności kredytów hipotecznych oraz redukcje stóp procentowych wpłyną pozytywnie na ożywienie popytu, aczkolwiek dla wielu obywateli posiadanie własnego lokum nadal przekracza możliwości finansowe. Niemniej jednak 7 na 10 ankietowanych wciąż sądzi, że własność zapewnia poczucie stabilności, a wynajem jest postrzegany głównie jako opcja przejściowa. Z raportu „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” wynika, że brak stabilnego dachu nad głową ma wpływ na decyzje życiowe związane z powiększeniem rodziny.
„Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”
– Nasi respondenci wyrazili opinię, że pomimo różnych trudności, a więc kłopotów ze zdolnością kredytową, możliwością zgromadzenia wkładu własnego czy innych przeszkód, są jak najbardziej zwolennikami zakupu mieszkań. Natomiast wynajem każdorazowo postrzegany był jako forma tymczasowa – relacjonuje agencji Newseria dr Izabela Rudzka, specjalistka ds. budownictwa mieszkaniowego ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, który został opracowany na podstawie badań IBRiS oraz wieloletnich analiz sektora mieszkaniowego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, ukazuje, że 71 proc. Polaków posiada prawo własności do nieruchomości, a 68 proc. jest zadowolonych ze swojej aktualnej sytuacji mieszkaniowej. 81 proc. osób w wieku 18-29 lat uważa, że obecnie o wiele trudniej jest nabyć mieszkanie.
Preferencja dla posiadania własnego lokum utrzymuje się na stabilnym poziomie niezależnie od wieku i statusu zawodowego. Najem wybierany jest zasadniczo z przyczyn finansowych – braku środków na wkład własny, zdolności kredytowej lub wysokich rat – a nie jako długoterminowy model życia.
89 proc. najemców oświadcza, że wolałoby spłacać zobowiązanie hipoteczne, zamiast płacić za wynajem, gdyby rata była równa wysokości opłaty miesięcznej. Młodzi Polacy obawiają się również, że na starość nie będzie ich stać na pokrycie kosztów najmu, jeśli nie uzyskają prawa do własnego mieszkania.
Demografia i kłopoty mieszkaniowe
– Jeżeli mówimy, że w całej Europie mierzymy się z narastającym problemem niskiej liczby urodzeń, obserwujemy spadek wskaźnika dzietności i to w sposób znaczący, również w Polsce, to każdy decydent powinien się zastanowić, w jakim stopniu strategie, które reprezentuje, mogłyby stymulować wzrost liczby narodzin. Powinniśmy unikać sytuacji, w której młodzi ludzie rozważają, czy po wyjeździe będą w stanie lepiej zorganizować swoje życie, by móc posiadać potomstwo – akcentuje dr Izabela Rudzka. – Gdy mamy brak stabilności w jakiejkolwiek sferze, pojawiają się różnorakie nieprawidłowości, czyli stagnacja, poszukiwanie alternatywnych rozwiązań, próby przeczekania trudnej sytuacji.
Problem z dostępnością mieszkań coraz bardziej wpływa na decyzje długofalowe, a nie tylko na krótkotrwałe plany życiowe. Z analiz IBRiS wynika, że 69 proc. ankietowanych uważa brak własnego mieszkania za czynnik komplikujący decyzję o zostaniu rodzicem, a 76 proc. łączy dostępność mieszkań z wyjazdami młodych ludzi za granicę. Jednocześnie około 1/3 osób w wieku 25-34 lat rezyduje z rodziną, co w coraz większym stopniu dotyczy osób pracujących i niezależnych finansowo, a nie wyłącznie tych, którzy się uczą lub są na początku drogi zawodowej.
– Zamieszkiwanie osób dorosłych razem z rodzicami, czyli tak zwane gniazdownictwo, to zagadnienie, które nasila się nie tylko w Polsce, ale także w Europie. Jest to bezpośrednio powiązane z przystępnością cenową mieszkań, zarówno tych na wynajem, jak i z szansą na kupno własnego lokum – podkreśla Marcin Duma z Instytutu Badań Rynkowych i Społecznych IBRiS. – Jeżeli nie rozwiążemy w jakimś stopniu tych problemów mieszkaniowych, zarówno po stronie najmu, jak i zakupu, to one będą się nasilać.
Koszty mieszkań największym utrudnieniem
Analizy IBRiS wskazują, że najpoważniejszą przeszkodą w uzyskaniu dostępu do mieszkań są wysokie kwoty zakupu (77 proc.), opłaty za najem (43 proc.) oraz warunki kredytowe – poziom oprocentowania kredytów hipotecznych (40 proc.) oraz wymogi dotyczące zdolności kredytowej i wkładu własnego (30 proc.). Ankietowani zwracają uwagę również na zbyt małą ilość mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.), niepewność na rynku pracy (19 proc.) oraz niewystarczającą liczbę nowych inwestycji (16 proc.). Sumarycznie prawie połowa badanych uważa dostępność mieszkań za niezadowalającą. Zaledwie 6 proc. pozytywnie ocenia działania władz w tym aspekcie, a co czwarty sądzi, że obecnie żadna grupa społeczna nie otrzymuje realnego wsparcia w dostępie do mieszkań.
– Największą barierą dla popytu na rynku mieszkaniowym jest obecnie możliwość finansowania nabycia lokalu. Podaż mieszkań, które potencjalni nabywcy chcieliby kupić, jest spora, zarówno tych od deweloperów, jak i na rynku wtórnym. Kluczowe jest to, co dzieje się z szansą na sfinansowanie zakupu – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku w Otodom. – Dlatego najbardziej wyczekiwaną zmianą przez kupujących są dalsze redukcje stóp procentowych i utrzymywanie się inflacji w zakresie celu inflacyjnego, optymalnie na poziomie, który obserwujemy w ostatnich miesiącach, a nawet niższym.
"Przeszkoda zakupu jest znacząca"
Ekspertka zaznacza, że rynek znajduje się w stanie balansu między popytem a podażą, co jednak nie powoduje zahamowania wzrostu cen, zwłaszcza w największych metropoliach. W Warszawie średnia cena mieszkania w ofercie wynosi 950 tys. zł, podczas gdy w Łodzi nie przekracza 600 tys. zł. Pomimo wyższych zarobków stolica pozostaje rynkiem o najniższej przystępności cenowej mieszkań.
– Aby ocenić, czy bariera nabycia jest poważna, nie można opierać się wyłącznie na cenach mieszkań, ponieważ istotne są również płace. Od ponad roku obserwujemy pewną stabilizację relacji między zarobkami i cenami mieszkań, ale niestety prawie w każdym mieście na przeciętne mieszkanie trzeba oszczędzać siedem, osiem, a nawet 10 lat – podkreśla Katarzyna Kuniewicz. – Najlepsza sytuacja panuje obecnie w Katowicach, Łodzi czy Wrocławiu, a najtrudniejsza w Warszawie i Gdańsku, gdzie wciąż dominują sprzedający, a ceny są bardzo wysokie. Za średnią pensję w stolicy można obecnie nabyć około 0,6 mkw. mieszkania oferowanego przez deweloperów.
Badania opinii publicznej ujawniają także różnicę między zagadnieniami omawianymi w mediach a realnymi obawami społecznymi.
– W debacie publicznej dużo emocji budziła kwestia inwestowania w nieruchomości, natomiast z perspektywy przeciętnego Polaka istotne jest nie posiadanie kilku mieszkań, tylko zabezpieczenie podstawowej potrzeby mieszkaniowej w formie jednego stałego miejsca zamieszkania – zaznacza Marcin Duma.
Polacy oczekują od państwa zaangażowanej, skoncentrowanej na celu polityki mieszkaniowej. Największe poparcie zyskuje pomoc przy zakupie pierwszego mieszkania, jak również działania ułatwiające start młodym ludziom i rodzinom. Część respondentów opowiada się również za realizacją budownictwa mieszkaniowego na wynajem przez państwo.