W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, a zwłaszcza w Łodzi i Katowicach, zauważalny jest szybki wzrost liczby apartamentów, które wciąż czekają na swoich właścicieli – wynika z analizy JLL.
Wolumen transakcji kupna-sprzedaży nowych mieszkań w IV kwartale 2025 r. był najwyższy w całym zeszłym roku i wyższy niż w I kwartale 2024 r., jeśli w statystykach pominie się operacje finansowane w programie „Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kwartalna sprzedaż wzrosła na siedmiu największych rynkach o 14,6 proc.
Jak zwrócili uwagę eksperci JLL, aktualne rezultaty są porównywalne z tymi z 2014 roku, aczkolwiek są znacznie niższe niż te z okresu rozkwitu na rynku mieszkaniowym w latach 2016-2019 czy 2021.
Nagły przyrost liczby lokali bez nabywców
Ilość mieszkań wprowadzonych do obrotu była w większości aglomeracji podobna do ilości sprzedanych lokali mieszkalnych. W IV kwartale ubiegłego roku zasób na siedmiu największych rynkach zwiększył się o 5,5 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału, osiągając rekordowy poziom 69,9 tys. Taki wzrost jest w dużym stopniu efektem szczególnie wysokiej liczby mieszkań wprowadzonych na rynek w Łodzi. Inwestorzy budowlani w tym mieście odpowiadali za ponad 58 proc. ogólnego zwiększenia rozmiaru oferty w grupie siedmiu największych miast. Wyłącznie w Warszawie rozmiary oferty są dalekie od rekordowych poziomów.
Eksperci zwrócili z kolei uwagę na niepokojąco wysoką – ich zdaniem – liczbę niezbytych, gotowych mieszkań, która na siedmiu rynkach wzrosła gwałtownie w ciągu kwartału o 46 proc., do ponad 14 tys. Wyjątkowo dużo oczekujących na klientów mieszkań jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi – stanowią one tam od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach ten wskaźnik jest jeszcze wyższy i wynosi 75 proc. Te dane mogą wzbudzać obawy o stabilność finansową niektórych firm deweloperskich.
„Stosunek podaży do popytu ukazuje duże zróżnicowanie rynków. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do balansu popytu i podaży. Nieznacznie poprawiła się sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy zachowaniu skali sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta zostałaby wyprzedana szybciej niż w ciągu półtora roku. W gorszej sytuacji są deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie czas ten wynosi ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze gorsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi – gdzie wyprzedaż zajęłaby ok. dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co przekłada się na prawie 4 lata teoretycznego czasu likwidacji oferty” – zaznaczyli autorzy raportu.
Zbliżają się obniżki cen. Deweloperzy zmuszeni do konkurowania o klienta
Jeśli chodzi o ceny sprzedanych mieszkań, w zestawieniu z poprzednim kwartałem widocznych jest więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak obniżek ma miejsce tam, gdzie nie występuje nadwyżka podaży: w Warszawie i Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych, w ujęciu kwartał do kwartału, zmniejszyły się:
- we Wrocławiu (o 4,4 proc.),
- w Krakowie i Poznaniu (o 2,7 proc.).
W pozostałych miastach można mówić o utrzymaniu się cen na dotychczasowym poziomie.
W odniesieniu rok do roku spory wzrost miał miejsce tylko w Warszawie (7,7 proc.), o niewielkim wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach; w Poznaniu odnotowano obniżkę o 3,6 proc., a na pozostałych rynkach widać zastój. Jednocześnie – jak zwrócili uwagę autorzy – na rezultat Warszawy wpływ mogła mieć wprowadzona do obrotu duża partia drogich mieszkań w najbardziej ekskluzywnych dzielnicach.
„W kolejnych kwartałach należy oczekiwać dalszych promocji cenowych oraz działań mających na celu redukcję powiększającej się w ostatnim okresie oferty. Decydującym czynnikiem dla całego rynku pozostanie sytuacja na rynku kredytów hipotecznych – przewidywane dalsze obniżki stóp procentowych mogą wesprzeć popyt i ułatwić deweloperom uporanie się z nadpodażą na niektórych rynkach. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeni do dalszego czynienia swojej oferty bardziej atrakcyjną cenowo” – prognozują eksperci.
JLL to globalna firma doradcza działająca na rynku nieruchomości komercyjnych i świadcząca usługi związane z zarządzaniem inwestycjami. Prowadzi działalność w ponad 80 krajach na całym świecie, zatrudniając przeszło 112 tys. pracowników. W Polsce JLL funkcjonuje od ponad 30 lat i zatrudnia blisko 2 tys. osób w 6 miastach. (PAP)
gkc/ pad/