Stabilność rynku nieruchomości w aglomeracjach miejskich utrzyma się pomimo zmian demograficznych wynikających z procesu starzenia się populacji – tak sugeruje raport sporządzony przez ośrodek analiz PKO BP. Zmniejszą się ceny między innymi nieruchomości wymagających kompleksowej renowacji oraz tych, które są słabo połączone komunikacyjnie i położone na obrzeżach.
Według ekspertów, w nadchodzących latach wpływ na zapotrzebowanie i ceny nieruchomości będą miały nie tylko poziomy stóp procentowych czy rządowe programy wsparcia, ale przede wszystkim aspekty takie jak: postępujący proces starzenia się społeczeństwa, przemiany na rynku pracy wynikające z rozwoju technologicznego, a także jakość obiektów budowlanych wprowadzanych do sprzedaży.
Przewidują między innymi, że w dużych aglomeracjach spadnie popyt na tradycyjne „mieszkania dla rodzin”, natomiast zwiększy się zapotrzebowanie na lokale jednoosobowe i dwuosobowe. Będzie to konsekwencją nie tylko zmiany struktury gospodarstw domowych (więcej osób samotnych i par bez dzieci), ale również ruchów migracyjnych. Wyjaśnili, że chodzi nie tylko o przemieszczanie się z miejscowości, gdzie możliwości rozwoju są mniejsze, ale także z innych państw. Dodatkowo, uważają, że to migracje będą miały istotny wkład w podtrzymanie popytu na miejskie nieruchomości, a ich potomstwo w dalszej perspektywie czasowej, zrównoważy spadek wskaźnika urodzeń. „W praktyce oznacza to, że metropolie mogą utrzymać tendencję wzrostową liczby rezydentów pomimo zmniejszającej się płodności ludności lokalnej” – czytamy.
Podkreślają również, że w największych metropoliach coraz mocniejszym „fundamentem zapotrzebowania na mieszkania” stanie się sektor wynajmu. „Duże miasta będą coraz bardziej przypominały system przepływów, a rynek mieszkaniowy będzie musiał tę ruchliwość obsłużyć” – napisali.
Z analizy wynika, że w nowym modelu polskiej przestrzennej demografii, metropolie będą stanowiły „centrum pracy i usług”, natomiast życie rodzinne przeniesie się do gmin podmiejskich, które zapewniają dostęp do rynku pracy w miastach oraz warunki bardziej przyjazne rodzinom (niższe koszty zakupu czy wynajmu, większe powierzchnie mieszkalne). Uważają, że zwiększeniu zainteresowania nieruchomościami w podmiejskich powiatach będzie sprzyjał rozwój sztucznej inteligencji oraz automatyzacja i cyfryzacja, co w znacznym stopniu ułatwi pracę zdalną i zredukuje konieczność codziennych dojazdów.
Co więcej, wraz z procesem starzenia się społeczeństwa należy oczekiwać wzrostu popytu na „formy” odpowiadające potrzebom osób starszych, czyli mieszkania z odpowiednim standardem wykończenia wnętrz (na przykład z szerszymi otworami drzwiowymi), z łatwym dostępem do usług publicznych i opieki zdrowotnej.
Analitycy prognozują, że lokale w dobrym stanie, w dobrze zlokalizowanych i funkcjonalnych miejscach, będą stosunkowo mocno zyskiwać na wartości. Natomiast na nieruchomości, które wymagają kosztownego remontu, modernizacji energetycznej oraz generują wysokie opłaty za energię, popyt niemal zniknie, a ceny spadną. Podobny los czeka nieruchomości na odległych terenach wiejskich (wyjątkiem są tak zwane wsie turystyczne).
„W takim otoczeniu nie wystarczy już mówić o wzrostach i spadkach cen w skali całego kraju – trzeba nauczyć się analizować rynek jak mapę, na której niektóre regiony tętnią życiem i kapitałem, a inne stopniowo ograniczają swoją aktywność. To właśnie to narastające zróżnicowanie staje się jedną z kluczowych cech rynku mieszkaniowego w nowej dekadzie” – podsumowali. (PAP)
ewes/ drag/