Czy rynek nabywców zyskuje na sile? Oferty mieszkaniowe tego nie odzwierciedlają.

Trzeci kwartał roku 2025 pokazał dalsze oddalanie się od siebie cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski – tak wynika z analizy danych udostępnionych przez Narodowy Bank Polski. Łatwiej było o zniżki w przypadku sum uiszczanych za mieszkania, niż kwot umieszczanych w anonsach sprzedaży.

Większe dysproporcje pomiędzy cenami transakcyjnymi a ofertowymi zazwyczaj można było dostrzec na rynku wtórnym. W odniesieniu do lokali z drugiej ręki, oferujący rzadziej korygowali swoje aspiracje finansowe.

Ceny transakcyjne i ofertowe na rynku wtórnym – rozbieżność się zwiększyła

Uwzględniając siedem największych rynków (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź oraz Katowice), z wyceną niższą niż kwartał wcześniej mierzyliśmy się jedynie w Katowicach i Łodzi. Na pozostałych rynkach średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach wzrosły – najsilniej w Warszawie – o 3,8 proc. kwartał do kwartału.

O rabaty łatwiej było w aktach notarialnych – te jednak były skromniejsze i wyłącznie w Krakowie przewyższyły 1,5 proc. rok do roku.

W konsekwencji – z wyjątkiem wspomnianych Katowic i Łodzi, odnotowano dalsze oddalenie się od siebie oczekiwań sprzedających i kwot płaconych za mieszkania z drugiej ręki – od blisko 1 pkt proc. we Wrocławiu do przeszło 5 pkt proc. w Warszawie.

Dysproporcje między nimi były większe także w perspektywie rocznej – od 0,5 pkt proc. we Wrocławiu, gdzie od ponad roku utrzymuje się ona poniżej 10 proc., do 5,5 pkt proc. w Warszawie, w której to w III kw. 2025 r. zarejestrowano 16,4 proc.

Najsilniejsza rozbieżność pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną miała miejsce w Gdańsku, gdzie po raz pierwszy od ponad pięciu lat zarejestrowano ponad 20 proc. Oddziaływały na to wciąż wyraźnie rosnące (+2,2 proc. k/k i +6,3 proc. r/r) oczekiwania oferujących mieszkania z drugiej ręki.

Należy pamiętać, że pod uwagę należy wziąć fakt, iż część mieszkań, które pojawiły się w ofercie w III kw. 2025 r., nie została zbyta w tym czasie, a zatem nie znalazły odbicia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2025 r. Wpływ na nią miały natomiast transakcje rozpoczęte jeszcze w II kw. 2025 r.

Tak czy owak, zawyżone w 2023 r. i na początku 2024 r. stawki są jednak wciąż nie do przyjęcia dla pokaźnej części nabywców. Od dawna wspominamy o obniżaniu ceny przez sprzedających – zarówno w trakcie szukania kupujących jak i podczas negocjacji cenowych. Według danych Metrohouse i Credipass opisywanych przez Bankier.pl, III kw. 2025 r. przyniósł intensyfikację tego zjawiska.

Średnie różnice między pierwszą a finalną ceną ofertową oscylowały od ponad 3 proc. we Wrocławiu do ponad 6,5 proc. w Krakowie. Natomiast już w trakcie negocjacji cenę można było zredukować średnio od blisko 2 proc. w Krakowie do około 3 proc. we Wrocławiu i Łodzi.

Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym przeciętne aspiracje deweloperów w III kw. 2025 r. były średnio od 4 proc. (Katowice) do 14 proc. (Gdańsk) wyższe od sum rzeczywiście uiszczanych za mieszkania w tym okresie. Dla porównania, rok wcześniej różnice nieprzekraczające 4 proc., poza Katowicami, notowano także w Krakowie, Warszawie oraz Wrocławiu 

Osłabienie cen transakcyjnych mieszkań w III kw. 2025 r., przy nieznacznie większej powściągliwości deweloperów w obniżaniu kwot wpisywanych w nowych ogłoszeniach o sprzedaży spowodowało, że analogicznie jak w II kw. 2025 r., ponownie byliśmy świadkami powiększającej się różnicy między tymi dwoma wskaźnikami.

Podobnie jak na rynku wtórnym i w kontekście nowych mieszkań, odwrotną tendencję zaprezentowały dane dla Łodzi i Katowic, gdzie to stawki w ogłoszeniach spadały szybciej a w stolicy woj. śląskiego tylko one.