Wycena majątku nieruchomego przez rządzących to zagadnienie dość kłopotliwe w kontekście daniny katastralnej. Czy w związku z tym rolę osoby oceniającej mógłby przejąć sam płatnik?
U zachodniego sąsiada ponowne oszacowanie wartości podatkowych nieruchomości (opartych na danych z lat 60., a nawet 30. XX wieku) okazało się poważnym zadaniem i wywołało emocje wśród podatników. We Francji o przeliczeniu podatkowej wartości nieruchomości dyskutuje się od dawna, jednak temat ten jest wciąż odkładany. Dlatego też jako podstawa opodatkowania nadal służą nieaktualne kwoty czynszu. Mówiąc ogólnie, powszechna ocena i aktualizacja wartości majątku nieruchomego do celów podatkowych bywa problematyczna – czasem bardziej politycznie niż organizacyjnie. Może więc pojawić się pytanie, czy istnieją państwa, w których to nie urząd skarbowy, lecz płatnik daniny wycenia nieruchomości na potrzeby podatku ad valorem. Specjaliści RynekPierwotny.pl odpowiadają na to ciekawe pytanie, przedstawiając rozwiązania z Irlandii.
Interesujący model wyceny jest stosowany w Irlandii
Poszukując interesujących przykładów rozwiązań podatkowych, warto zacząć od krajów Unii Europejskiej. Okazuje się, że wśród państw członkowskich UE znajdziemy kraj, w którym właściciel nieruchomości mieszkalnej osobiście deklaruje wartość podatkową lokalu. Mowa o Irlandii oraz tamtejszym podatku od nieruchomości mieszkalnych (Local Property Tax – LPT).
Wspomniana danina jest ustalana z uwzględnieniem dokładnej lub przybliżonej wartości podatkowej. Dla nieruchomości o wartości poniżej 2,1 miliona euro, obowiązuje uproszczony system zakresów wartości i stałych sum podatku w obrębie całych zakresów. Przykładowo, jeśli płatnik podatku oszacuje wartość swojego majątku nieruchomego jako 525 001 euro – 630 000 euro, to roczny podatek dla całego tego przedziału wyniesie 523 euro.
W przypadku nieruchomości o wartości przekraczającej 2,1 miliona euro, podatek jest wyliczany na podstawie precyzyjnej wartości rynkowej – przy użyciu następującej skali:
- 0,0906% wartości nieruchomości do 1,26 miliona euro
- 0,25% wartości nieruchomości z przedziału 1,26 – 2,1 miliona euro
- 0,30% wartości nieruchomości od nadwyżki powyżej 2,1 miliona euro
Co istotne, irlandzkie władze lokalne (county councils) dysponują pewną niezależnością, ponieważ mogą modyfikować wysokość pobieranej daniny w zakresie od minus 15% do plus 15%.
Umniejszona wartość nieruchomości – jakie są konsekwencje?
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że jeśli analizujemy system taki jak ten opisany powyżej, to może pojawić się pytanie o metody zapobiegania oszustwom ze strony płatników. W przypadku Irlandii, płatnik daniny deklaruje wycenę, która będzie obowiązywała przez okres pięciu lat (przykładowo: wycena na dzień 1 listopada 2025 r. obowiązuje w latach 2026 – 2030).
Obniżanie wartości majątku nieruchomego w celach podatkowych może skutkować problemami przy sprzedaży lokalu. Do transferu własności domu lub mieszkania wymagane jest bowiem potwierdzenie przez urząd skarbowy poprawności wcześniejszych rozliczeń. Jeżeli cena sprzedaży przekracza 400 000 euro lub 500 000 euro (wyższy limit dla Dublina), a także w dużym stopniu (o ponad 25%) różni się od dokładnej wartości zadeklarowanej wcześniej lub od górnej granicy zakresu wartości (np. 525 001 – 630 000 euro), to konieczne będą wyjaśnienia podatnika dotyczące zasadności wcześniejszej wyceny.
Niska wycena może generować problemy z urzędem skarbowym jeszcze przed sprzedażą, co również będzie wiązało się z koniecznością zapłacenia brakującej kwoty podatku i odsetek. Jeżeli natomiast w przyszłości pojawi się osoba zainteresowana kupnem danego lokalu, to w interesie tego nabywcy będzie leżało zweryfikowanie poprawności zadeklarowanej wcześniej wartości podatkowej. Chodzi m.in. o to, aby na skutek interwencji organu podatkowego nie trzeba było zgłaszać nowej, podwyższonej wartości podatkowej już po nabyciu lokalu i jednocześnie przed upływem pięcioletniego okresu aktualizacji.
Nie tylko powinności dla obywatela, ale też pomoc
Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, omawiany system może być dość komfortowy z perspektywy organów podatkowych, jednak nie uwalnia ich od obowiązku gromadzenia danych cenowych o nieruchomościach, jak również od powszechnej wyceny – przynajmniej w podstawowym zakresie. Chodzi na przykład o argumenty w sporze z podatnikiem, który twierdzi, że jego samodzielna wycena podatkowa była jednak właściwa.
Ponadto, jeśli na podatników nakłada się obowiązek samodzielnego deklarowania wartości majątku nieruchomego, to pożądane byłoby zapewnienie im wsparcia. Irlandzki urząd skarbowy proponuje wykorzystanie specjalnej mapy prezentującej bardzo ogólne wyceny nieruchomości mieszkalnych w okolicy i zachęca do przeglądania rejestru transakcji online. Oba te narzędzia z pewnością mogłyby być bardziej szczegółowe i tym samym bardziej użyteczne. Nie zaskakuje więc fakt, że nawet właściciele tańszych nieruchomości (opodatkowanych według zakresów wartości), czasami korzystają z pomocy rzeczoznawcy.