Koniec roku 2025 charakteryzował się zniżkami wskaźnika urban.one – dotyczyło to zarówno największych rynków nieruchomości w Polsce, jak i mniejszych miast. Pomimo, że zapotrzebowanie jest większe niż rok wcześniej o tej samej porze, eksperci uważają, iż o ewentualnych dalszych obniżkach cen mieszkań świadczy wciąż duża oferta oraz zawyżone ceny, w szczególności gotowych do zamieszkania lokali.
Grudniowy rezultat indeksu urban.one dla całego kraju wykazał zniżkę w skali miesiąca o 0,07 pkt do wartości 117,4 pkt. O identyczną wartość w porównaniu do listopada zmalał indeks urban.one, ilustrujący sytuację na czołowych rynkach w Polsce, z wyłączeniem Warszawy, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu oraz Łodzi, który ustabilizował się na poziomie 131,91 pkt.
W obydwu sytuacjach grudniowe wartości były wyższe od tych sprzed roku – odpowiednio o 3,29 oraz 3,98 pkt.
Bankier.pl
Nadmierna podaż mieszkań tłumi wzrastający popyt
– Po kilku latach intensywnego wzrostu cen oraz znacznej aktywności zakupowej, rynek przechodzi w etap stabilizacji. W kluczowych aglomeracjach coraz bardziej widoczna jest nadwyżka mieszkań, co przekierowuje przewagę na stronę nabywców i zwiększa ich możliwości negocjacyjne – zaznacza Tomasz Błeszyński, doradca działający w branży nieruchomości.
Na powiększające się możliwości negocjacyjne wskazują dane Metrohouse i Credipass, opisane w lutym na łamach Bankier.pl. W czwartym kwartale 2025 roku, kupujący mogli najwięcej zyskać w trakcie negocjacji w Krakowie i Gdańsku – przeciętnie 3,6 oraz 3,5 proc., co, uwzględniając średnie ceny, przekładało się na niemal 500 zł/mkw. w stolicy województwa małopolskiego. Co więcej, ceny widoczne w ogłoszeniach w dalszym ciągu wyraźnie maleją jeszcze przed odnalezieniem potencjalnych klientów.
Według z kolei danych Biura Informacji Kredytowej, zapotrzebowanie na mieszkania, przynajmniej mierzone ilością udzielonych kredytów hipotecznych, jest jednak zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. Na wyraźny wzrost – o blisko 40 proc. r/r – wpływ mogło mieć również refinansowanie kredytów hipotecznych. Ostatecznie, w grudniu 2025 roku w Polsce udzielono 21,1 tys. takich kredytów – nominalnie o 7 tys. więcej niż w grudniu 2024 roku i tyle samo, co w grudniu 2023 roku, kiedy to rynek był wciąż rozgrzany przez program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Jak prognozuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na dalszy progres popytu w następnych miesiącach wpłynie: faktyczny wzrost zarobków polskich gospodarstw domowych oraz następne obniżki stóp procentowych, jeżeli takie zostaną zaproponowane przez Radę Polityki Pieniężnej.
– Aktualnie jednak dynamika cen mieszkań jest hamowana przez utrzymujące się wysokie stopy procentowe, znaczną ofertę lokali deweloperskich, w szczególności tych gotowych, w miastach wojewódzkich, a także przeszacowane wartości mieszkań w budynkach wielkopłytowych, będące rezultatem hossy z 2023 roku – akcentuje ekspertka z Cenatorium.
Mieszkania na wynajem z mniejszym zainteresowaniem
Zdaniem ekspertów, z którymi rozmawiało Cenatorium, progresu popytu nie obserwuje się natomiast po stronie osób nabywających mieszkania pod wynajem. Jak zauważa Marcin Krasoń, specjalista Otodom, za sprawą wzmożonych inwestycji w ostatnich latach, na niektórych największych rynkach w kraju widoczne są już nie tylko nominalne, ale i realne spadki kwot czynszów.
Należy jednak pamiętać, że w szerszej perspektywie czasowej, stawki są zdecydowanie wyższe. Dane ze stycznia 2026 roku wystarczy zestawić ze średnimi cenami ofertowymi, odnotowanymi przez Otodom Analytics cztery lata wcześniej, przed wybuchem konfliktu zbrojnego na Ukrainie i falą przyjazdu tamtejszych uchodźców do Polski. Podwyżki oscylują w granicach od 25 do przeszło 50 procent.
W Warszawie obniżki cen mieszkań
W grudniu 2025 roku wyraźniej obniżyła się wartość wskaźnika urban.one, obliczanego dla Warszawy. W ostatnim miesiącu minionego roku odnotowano 129,4 pkt – o 0,34 pkt mniej niż w listopadzie, a jednocześnie o 3,01 pkt więcej niż w grudniu 2024 roku.
Informacje zbierane przez Cenatorium wskazują również na zniżki cen ofertowych dostrzegalne w Warszawie. Średnia wycena nowych mieszkań w stolicy zmalała w skali miesiąca o 3,2 proc. Na rynku wtórnym odnotowano spadek średnio o 1,1 proc. m/m.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, spadki miały miejsce pomimo wzrostu w sprzedaży, na co wpływ miały dodatkowe obniżki i rabaty, aplikowane zwłaszcza przez deweloperów.
Zimowa stabilizacja na rynku działek budowlanych, lecz tuż poniżej rekordu
Po kilku miesiącach bez zmian, grudzień przyniósł zniżkę wskaźnika urban.one, prezentującego sytuację na rynku gruntów pod zabudowę. W ostatnim miesiącu 2025 roku zarejestrowano 154,86 pkt – o 0,47 pkt mniej niż w listopadzie.
Bankier.pl
Tym samym, wartość indeksu znalazła się na najniższym poziomie od sierpnia, lecz jednocześnie o 4,93 pkt wyższym niż w grudniu 2024 roku, co wynika z drożejących w aktach notarialnych działek budowlanych w tempie 5 – 8 proc. r/r.