Mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej wciąż stanowi autentyczną alternatywę dla zakupu nieruchomości od dewelopera. Mimo że, jak zaznaczają specjaliści z portalu GetHome.pl, zakres nowych przedsięwzięć spółdzielczych jest obecnie znacznie skromniejszy niż w latach 80. i 90., w największych miastach nadal powstają obiekty realizowane przez spółdzielnie. Jednakże, warunki nabycia lokalu odbiegają od standardowej umowy deweloperskiej. Decydujące znaczenie ma forma prawna mieszkania oraz reguły finansowania przedsięwzięcia.
Czym różni się mieszkanie spółdzielcze od deweloperskiego?
Kluczowa różnica odnosi się do struktury posiadania. Decydując się na zakup lokalu od dewelopera, nabywca otrzymuje niezależną własność lokalu wraz z udziałem w gruncie i elementach wspólnych obiektu. W sytuacji spółdzielni możliwe są dwie opcje:
- Spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu – nabywca nie staje się właścicielem lokalu, lecz zyskuje uprawnienie do jego użytkowania. Nie można takiego lokalu swobodnie zbyć ani obciążyć hipoteką (chyba że wcześniej zostało przekształcone w odrębną własność). Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie podlega również dziedziczeniu, ale bliskim osoby zamieszkującej przysługuje roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie tego prawa lub zwrot wkładu mieszkaniowego.
- Odrębna własność lokalu ustanawiana przez spółdzielnię – nabywca staje się właścicielem lokalu wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które funkcjonowało do 2007 roku, nie może być już ustanawiane w nowych inwestycjach (występuje jedynie w starszych zasobach na rynku wtórnym). W praktyce nowe przedsięwzięcia spółdzielcze najczęściej finalizują się ustanowieniem odrębnej własności lokalu po ukończeniu budowy, co upodabnia je do modelu deweloperskiego.
Jak wygląda zakup mieszkania od spółdzielni?
Procedura zwykle rozpoczyna się od zawarcia umowy o budowę lokalu. Nabywca wnosi wkład budowlany, który pokrywa nakłady na realizację przedsięwzięcia. Wysokość wkładu jest uzależniona od kosztów budowy oraz ceny gruntu. Spółdzielnia nie funkcjonuje w typowym modelu deweloperskim nakierowanym na maksymalizację zysku, lecz musi pokryć wszystkie wydatki przedsięwzięcia.
W praktyce oznacza to, że:
- cena metra kwadratowego bywa konkurencyjna w porównaniu z ofertą komercyjną,
- harmonogram płatności może być skorelowany z postępem prac budowlanych,
- zasady przyznawania lokali określa regulamin spółdzielni.
Niektóre spółdzielnie wymagają przynależności, chociaż w ostatnich latach przepisy zostały uproszczone i nie zawsze jest to warunek niezbędny.
Wkład budowlany i mieszkaniowy – ile wynosi i jak się go płaci?
Istotnym elementem finansowania mieszkania od spółdzielni jest wkład. Jego wartość i charakter zależą od formy prawnej lokalu.
W sytuacji spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie pokrywa on pełnego kosztu wzniesienia mieszkania. Z reguły stanowi do 30 procent wartości przedsięwzięcia przypadającej na lokal, natomiast pozostała część finansowana jest ze środków własnych spółdzielni lub poprzez kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na realizację inwestycji. Taki kredyt regulowany jest następnie przez mieszkańca w czynszu – w formie rat doliczanych do comiesięcznych opłat. Oznacza to mniejszy próg wejścia finansowego, ale rozłożenie rzeczywistych kosztów budowy na wiele lat.
Co bardzo istotne – lokator może w każdej chwili zdecydować się na wykup, a zatem zamianę spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w pełną własność (to może ulec zmianie w wyniku nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – odnośnie nowych inwestycji wykup nie będzie możliwy). Warunkiem wykupu jest uregulowanie pozostałej części wkładu mieszkaniowego oraz uregulowanie zadłużenia wobec spółdzielni. Spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności w ciągu 6 miesięcy od złożenia wniosku.
W wariancie ustanowienia odrębnej własności lokalu przez spółdzielnię sytuacja przedstawia się inaczej. Nabywca wnosi wkład budowlany, który w zasadzie odpowiada pełnemu kosztowi realizacji mieszkania – obejmuje udział w kosztach budowy, dokumentacji, infrastruktury, a niekiedy również gruntu. W praktyce jest to kwota zbliżona do ceny lokalu w inwestycji deweloperskiej. Po wniesieniu wkładu budowlanego nie występuje element spłaty inwestycji w czynszu – pozostają jedynie bieżące opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy.
System płatności
Wkład – zarówno budowlany, jak i mieszkaniowy – rzadko jest uiszczany jednorazowo. Najczęściej spółdzielnie stosują harmonogram transz powiązanych z etapem budowy. Pierwsza wpłata ma miejsce przy podpisaniu umowy, kolejne w miarę postępu inwestycji. Szczegółowe zasady określa umowa o budowę lokalu oraz regulamin spółdzielni.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, wkład nie jest elementem czynszu. To odrębne świadczenie powiązane z finansowaniem przedsięwzięcia. Czynsz naliczany jest dopiero po oddaniu budynku do użytkowania i obejmuje nakłady eksploatacyjne.
Finansowanie kredytem
Możliwość sfinansowania wkładu kredytem jest uzależniona od rodzaju prawa do lokalu. Przy własności banki z reguły udzielają kredytów hipotecznych, ponieważ istnieje możliwość ustanowienia zabezpieczenia. Procedura jest zbliżona do finansowania mieszkania od dewelopera.
W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu finansowanie bywa utrudnione, ponieważ nabywca nie uzyskuje prawa własności. Nie można zatem sfinansować kredytem hipotecznym wkładu mieszkaniowego, by uzyskać prawo lokatorskie. Nie istnieje możliwość wpisu hipoteki na takie mieszkanie. Bank może natomiast sfinansować wykup mieszkania lokatorskiego, a więc przekształcenie go w pełną własność. Wówczas w księdze wieczystej nieruchomości pojawia się hipoteka na rzecz banku jako zabezpieczenie.
Ceny – czy mieszkanie od spółdzielni jest tańsze?
To zależy od miasta i konkretnego przedsięwzięcia. Spółdzielnie często budują na gruntach, które posiadają od lat, co obniża koszt całego przedsięwzięcia. W rezultacie cena metra kwadratowego może być niższa niż w sąsiadujących projektach deweloperskich.
Różnice nie są jednak znaczące. W dużych miastach ceny nowych mieszkań spółdzielczych zbliżają się do przeciętnych stawek rynkowych. Jeśli w danej lokalizacji mieszkania deweloperskie kosztują 14–16 tys. zł za mkw., oferta spółdzielni może być niższa o kilkanaście procent.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, warto również pamiętać, że ostateczny koszt zakupu obejmuje nie tylko cenę metrażu, lecz także opłaty notarialne, ewentualne miejsce postojowe czy wydatki na wykończenie.
Najwięcej aktywnych inwestycji spółdzielczych realizowanych jest w dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku. Często są to projekty uzupełniające istniejące osiedla – tzw. zabudowa plombowa lub nowe etapy wcześniej rozpoczętych inwestycji.
Charakterystyczne cechy nowych budynków spółdzielczych:
- umiarkowana skala – kilka klatek, kilkadziesiąt mieszkań,
- standard porównywalny z rynkiem deweloperskim,
- funkcjonalne rozkłady mieszkań,
- mniejsza intensywność zabudowy niż w projektach komercyjnych.
Spółdzielnie rzadziej realizują inwestycje o podwyższonym standardzie czy charakterze premium. Ich oferta adresowana jest głównie do osób poszukujących mieszkania na własne potrzeby, a nie inwestycyjnie.
Opłaty i koszty utrzymania
Jednym z argumentów przemawiających za mieszkaniem spółdzielczym są potencjalnie niższe koszty eksploatacyjne. Spółdzielnie zarządzają budynkiem bez udziału zewnętrznego operatora, co może ograniczyć koszty administracyjne.
Z drugiej strony wysokość czynszu zależy od wielu czynników: kosztów utrzymania części wspólnych, funduszu remontowego, cen mediów. W starszych zasobach czynsz bywa wyższy z uwagi na konieczność finansowania remontów. Wiele również zależy po prostu od efektywności spółdzielni, ale zakłada się, że opłaty są zasadniczo nieco niższe niż we wspólnotach mieszkaniowych.
Podsumowanie
Według specjalistów portalu GetHome.pl, rynek mieszkań spółdzielczych nie jest już tak rozległy jak kilkadziesiąt lat temu, ale nadal stanowi istotny element polskiego rynku mieszkaniowego. Zakup lokalu od spółdzielni wymaga szczegółowej analizy formy prawnej i warunków umowy, jednak w wielu przypadkach może oznaczać atrakcyjną cenę i stabilne zarządzanie nieruchomością. To propozycja dla osób, które cenią funkcjonalność i długoterminowe użytkowanie mieszkania, a nie wyłącznie aspekt inwestycyjny.
Marcin Moneta