Łódzki sektor nieruchomości nie zamierza dostosowywać się do tendencji zauważalnych w innych czołowych polskich aglomeracjach. Poszukujący własnego lokum mogą spodziewać się tam najniższych cen zarówno w anonsach, jak i w aktach notarialnych, a pragnący wynająć mieszkanie – najmniejszych opłat.
Łódź – przynajmniej według danych Narodowego Banku Polskiego – wciąż funkcjonuje jako jedno z zaledwie kilku miast wojewódzkich, w których średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym nie przekroczyła 10 tys. zł/mkw. Jedynie Zielona Góra lokuje się poniżej tej umownej granicy, o której już dawno zapomnieli pragnący znaleźć swoje lokum w innych największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu.
W przeciągu minionego roku, przeciętna kwota umieszczana w aktach notarialnych obniżyła się o 2,9 proc. Stolica woj. łódzkiego jest również miastem, w którym ceny nowych mieszkań w najmniejszym stopniu odczuły efekt „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W perspektywie dwuletniej, w IV kw. 2025 r. za nowe lokale mieszkalne płacono średnio o 5,5 proc. więcej. Natomiast w odniesieniu do IV kw. 2022 r., czyli z pełnym uwzględnieniem gwałtownego wzrostu popytu i w rezultacie cen w 2023 r., średnia cena transakcyjna powiększyła się o 13,9 proc.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym – IV kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Białystok |
10 582 |
+5,2 |
+3,4 |
|
Bydgoszcz |
10 428 |
+2,0 |
+8,7 |
|
Gdańsk |
14 379 |
+1,3 |
+9,4 |
|
Gdynia |
13 893 |
+2,8 |
+11,9 |
|
Katowice |
11 854 |
-0,9 |
-0,7 |
|
Kielce |
10 114 |
+3,7 |
-1,7 |
|
Kraków |
15 588 |
-0,3 |
+0,9 |
|
Lublin |
11 123 |
+2,8 |
+1,2 |
|
Łódź |
9 708 |
-1,3 |
-2,9 |
|
Olsztyn |
10 382 |
+1,3 |
+8,9 |
|
Opole |
10 773 |
-7,5 |
+4,1 |
|
Poznań |
12 435 |
-0,7 |
-2,7 |
|
Rzeszów |
10 028 |
-5,2 |
-6,8 |
|
Szczecin |
11 726 |
-0,2 |
-1,6 |
|
Warszawa |
16 583 |
+1,8 |
+0,2 |
|
Wrocław |
14 062 |
-3,2 |
-0,6 |
|
Zielona Góra |
8 985 |
-4,2 |
+2,9 |
|
Źródło: Narodowy Bank Polski |
|||
Wzrost mniejszy niż 20 proc. odnotowano jeszcze tylko w Szczecinie. Dla porównania, w Warszawie oraz Krakowie w ciągu ostatnich trzech lat nowe lokale podrożały średnio o ok. 29 proc., a we Wrocławiu i Gdańsku o ok. 34 proc.
Wartości płacone za mieszkania odbiegają w Łodzi również w kontekście lokali z drugiej ręki, za które w ostatnim kwartale minionego roku płacono przeciętnie 8038 zł/mkw – ponad dwukrotnie mniej niż w Warszawie. Jedynie w Bydgoszczy odnotowano niższą wartość.
Kawalerek ceny pierwszy raz powyżej 10 tys. zł/mkw.
Dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium ilustrują, jak wyglądają średnie kwoty płacone za poszczególne metraże. W III kw. 2025 r., za przyczyną wzrostu o 5 proc. r/r, średnia cena transakcyjna odnotowywana w przypadku kawalerek (do 35 mkw.) po raz pierwszy w historii przekroczyła 10 tys. zł/mkw.
Poznań (IV kw. 2023 r.) był ostatnim z grona sześciu największych polskich miast przed Łodzią, w którym miało to miejsce. Dla porównania, w Warszawie i Gdańsku próg 10 tys. zł/mkw. na rynku kawalerek został przekroczony w I kw. 2020 r.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [w zł/mkw.]
Infogram
Łódź podąża w odmiennym kierunku także pod względem różnicy pomiędzy kwotami rzeczywiście płaconymi za lokale mieszkalne z rynku wtórnego a kwotami oczekiwanymi przez sprzedawców. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, choć IV kw. 2025 r. przyniósł powstrzymanie tego trendu, to w ciągu roku odmienność między przeciętną ceną transakcyjną a ofertową na rynku wtórnym zwiększyła się o 6,1 pp. do 14 proc.
W pozostałych z grona największych polskich miast nastąpił spadek tego wskaźnika: w Krakowie i Wrocławiu o ok. 2 proc., w Warszawie o 2,6 proc., w Gdańsku o 4 proc., a w Poznaniu o 6,6 proc.
Najłatwiej o mieszkanie jest w Łodzi
Wciąż znacznie mniejsze ceny mieszkań znajdują swoje odzwierciedlenie również w okresie wymaganym, by zgromadzić środki na własne lokum. Biorąc pod uwagę rzeczone dane Cenatorium i Głównego Urzędu Statystycznego o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2025 r., średnia cena transakcyjna 50-metrowego mieszkania w Łodzi była równa 72 średnim miesięcznym pensjom netto.
Na zbliżonym poziomie lokował się jedynie Poznań (73). Dla porównania w Krakowie wskaźnik ten wyniósł 79, we Wrocławiu 84, w Gdańsku 85, a w Warszawie 92.
Co jednak, jeśli przeciętne wynagrodzenie odnotowywane w Warszawie zestawić ze średnimi cenami transakcyjnymi w Łodzi? To sytuacja hipotetyczna, jednak w dobie pracy zdalnej, a nawet hybrydowej, nie trudno ją sobie wyobrazić. Zgodnie z przyjętymi kryteriami, na zakup 50-metrowego lokum potrzeba by „jedynie” 40 pensji.
Czy nadpodaż już nie zagraża?
O ile jednak dwa lata temu oraz rok temu o odmiennej sytuacji Łodzi można było pisać w kontekście rekordowej ilości mieszkań na sprzedaż i groźbie nadpodaży, o tyle ostatnie miesiące wywołały wyraźne zmniejszenie się liczby ofert.
Zgodnie z danymi serwisu nieruchy.pro, aktualnie w Łodzi dostępnych jest ok. 8,3 tys. propozycji sprzedaży mieszkań – o 37 proc. mniej niż przed rokiem, gdy zaobserwowano szczyt przekraczający 13 tys. ofert.
Wciąż jest ich jednak więcej zarówno w zestawieniu z marcem 2024 r., czyli czasem zaraz po erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (+5 proc.), a także w ujęciu trzy- i czteroletnim – odpowiednio o 27 i 19 proc.
Ceny najmu rosną, pomimo że nie są wysokie
Jeszcze większe różnice występują na rynku najmu. Stawki odnotowywane w Łodzi są nie tylko niższe niż w pozostałych z grona sześciu największych polskich miast, ale również w porównaniu z ośrodkami znacząco mniejszymi od Łodzi.
|
Średnie ceny ofertowe najmu w wybranych miastach – styczeń 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Do 40 mkw. |
40-59 mkw. |
60-89 mkw. |
|
Białystok |
1731 |
2076 |
2515 |
|
Bielsko-Biała |
1826 |
2272 |
2667 |
|
Bytom |
1359 |
1624 |
1872 |
|
Chorzów |
1505 |
1875 |
2311 |
|
Częstochowa |
1535 |
1924 |
2732 |
|
Dąbrowa Górnicza |
1581 |
2108 |
3076 |
|
Elbląg |
1867 |
2070 |
2593 |
|
Gdańsk |
2476 |
3125 |
4333 |
|
Gdynia |
2186 |
2869 |
4143 |
|
Gliwice |
1825 |
2226 |
2600 |
|
Gorzów Wlkp. |
1747 |
2015 |
2279 |
|
Kalisz |
1719 |
2119 |
2816 |
|
Katowice |
1820 |
2376 |
3125 |
|
Kielce |
1790 |
2078 |
2423 |
|
Koszalin |
1703 |
2103 |
2464 |
|
Kraków |
2437 |
3082 |
4217 |
|
Legnica |
1785 |
2287 |
2750 |
|
Lublin |
2201 |
2578 |
3083 |
|
Łódź |
1793 |
2300 |
3076 |
|
Olsztyn |
2125 |
2346 |
2934 |
|
Opole |
1961 |
2477 |
2909 |
|
Płock |
2198 |
2678 |
3125 |
|
Poznań |
2090 |
2636 |
3430 |
|
Radom |
1686 |
2185 |
2745 |
|
Ruda Śląska |
1394 |
1603 |
2586 |
|
Rybnik |
1418 |
1787 |
2424 |
|
Rzeszów |
2118 |
2341 |
3408 |
|
Sosnowiec |
1621 |
1917 |
2036 |
|
Szczecin |
2212 |
2742 |
3821 |
|
Tarnów |
1543 |
1946 |
2372 |
|
Toruń |
1759 |
2072 |
2818 |
|
Tychy |
2043 |
2261 |
2759 |
|
Warszawa |
2984 |
3895 |
6049 |
|
Włocławek |
1392 |
1814 |
2236 |
|
Wrocław |
2402 |
2990 |
3944 |
|
Zabrze |
1503 |
1794 |
2478 |
|
Zielona Góra |
1948 |
2434 |
2782 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
Bazując na danych Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. osoby wynajmujące kawalerki w Łodzi oczekiwały przeciętnie wciąż mniej niż 1800 zł/m-c. Wyższe opłaty notowane były w osiemnastu miastach, w tym kilku byłych miastach wojewódzkich oraz takich, które nigdy nimi nie były: Bielsko-Białej, Elblągu, Gliwicach czy Tychach.
Mimo że w Łodzi nie znajdziemy metraży, które potaniały w ciągu ostatniego roku, a w relacji dwuletniej notowano tam jedne z największych wzrostów stawek wpisywanych w ogłoszeniach najmu, to odmiennie przedstawiają się opłaty, jeśli cofniemy się o trzy lata. W porównaniu ze styczniem 2023 r. za kawalerki na wynajem płacono średnio o 1,2 proc. mniej, a za mieszkania o powierzchni co najmniej 60 mkw. o 3,6 proc. mniej.
Największa stopa zwrotu, chociaż sytuacja była lepsza
Pomimo niskich i wciąż wyróżniających się stawek, w Łodzi można za to oczekiwać najwyższej stopy zwrotu z najmu spośród siedmiu najistotniejszych polskich rynków nieruchomości.
Średnio 6,32 proc. w skali roku – tyle, zgodnie z danymi Otodom Analytics, w styczniu 2026 r. wynosiła roczna stopa zwrotu z inwestycji w kawalerkę (do 40 mkw.) na wynajem w Łodzi. Należy dodać, bez uwzględniania kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz opodatkowania.
Dla porównania, w Warszawie było to 5,68 proc., a w niemal identycznym pod względem liczby mieszkańców Wrocławiu 5,53 proc.
I chociaż nieznacznie (+0,03 pp. r/r) więcej niż przed rokiem, to zdecydowanie mniej niż pod koniec 2022 r., gdy z uwagi na rozkwit na rynku najmu i wciąż nieobarczone „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” ceny mieszkań zanotowano blisko 8 proc. w skali roku.
W Łodzi, przynajmniej średnio, najszybciej zwracają się również inwestycje w nieco większe lokale mieszkalne na wynajem. W przypadku najpopularniejszych lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw. roczna stopa zwrotu w maju wyniosła 5,94 proc. (+0,16 pp. r/r).
Łódź traci populację
Wszystkie te dane należy na koniec skonfrontować jednak z innymi statystykami – dotyczącymi liczby ludności. O ile – według Głównego Urzędu Statystycznego – ostatnie lata upłynęły pod znakiem wzrostu liczby mieszkańców w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oraz utrzymującego się stanu w Gdańsku i Poznaniu, o tyle w Łodzi miał miejsce odpływ ludności.
Jeszcze w 2015 r. w Łodzi zamieszkiwało 700 tys. osób. Pod koniec 2025 r. już zaledwie 643 tys.