Zakup mieszkań w Polsce, mających służyć jako lokata kapitału, realizowany jest w znacznej mierze przy użyciu środków własnych, niemniej jednak ten właśnie sektor rynku wykazuje największą podatność na koszt pieniądza – wynika z analizy PKO BP. Instytucja bankowa prognozuje, że nie należy spodziewać się szybkiego nawrotu koniunktury, która charakteryzowała lata 2020–2021.
Autorzy raportu zaznaczają, że w przeciwieństwie do osób kupujących lokale mieszkalne na potrzeby własne, które są w dużym stopniu zależne od zdolności kredytowej oraz kosztu kredytu hipotecznego, inwestorzy często korzystają z własnych zasobów finansowych. Niemniej jednak, wzrost stawek procentowych zmniejsza atrakcyjność nieruchomości jako formy lokowania kapitału, gdyż zwiększa dochodowość alternatywnych i bezpiecznych narzędzi finansowych.
Zdaniem banku, podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce w latach 2021–2022, w istotny sposób wpłynęły na kalkulację rentowności inwestycji w mieszkania. W sytuacji, gdy stopy procentowe były bliskie zeru, a inflacja utrzymywała się na wysokim poziomie, nieruchomości postrzegane były jako bezpieczna forma przechowywania wartości oszczędności. Obecnie, przy wyższych stopach zwrotu z obligacji i depozytów, względna atrakcyjność wynajmu zmalała, a proporcja czynszów do cen mieszkań utrzymuje się na stabilnym poziomie w krótkim okresie.
PKO BP prognozuje, że obecnie nie widać możliwości rychłego powrotu silnego popytu inwestycyjnego, szczególnie w zakresie obserwowanym w latach 2020–2021. Zaznaczono, że ów okres był wynikiem wyjątkowego połączenia czynników, takich jak: rekordowo niskie stopy procentowe, tani kredyt oraz ograniczona ilość alternatywnych możliwości inwestycyjnych.
Czynnikiem hamującym dla inwestorów jest również niepewność związana z regulacjami prawnymi, w tym debata na temat ewentualnego wprowadzenia podatku katastralnego lub dodatkowego obciążenia fiskalnego dla posiadaczy wielu mieszkań. Sama dyskusja na ten temat – zdaniem ekspertów – zwiększa wycenę ryzyka inwestycji długoterminowych i obniża spodziewany poziom stopy zwrotu.
Jednocześnie bank zwraca uwagę na to, że przemiany demograficzne – odkładanie w czasie decyzji o założeniu rodziny, migracje do większych miast oraz wzrost mobilności zawodowej – sprzyjają ekspansji rynku wynajmu. Dodatkowy popyt generują obcokrajowcy podejmujący zatrudnienie w Polsce. Niemniej jednak, ten rozwój ma charakter stopniowy.
PKO BP sygnalizuje, że pierwszym znakiem powrotu inwestorów byłby spadek realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów do okolic zera lub poniżej, jak również oczekiwanie długotrwałej stabilizacji w polityce pieniężnej. Wówczas kapitał mógłby ponownie poszukiwać wyższej premii za podejmowane ryzyko na rynku nieruchomości.
Bank zwraca uwagę, że w bilansach gospodarstw domowych nadwyżka środków zgromadzonych na depozytach w stosunku do zadłużenia kredytowego przekracza 500 mld zł, co świadczy o znaczącym potencjale inwestycyjnym. Równocześnie podkreśla, że potencjalny powrót kapitału na rynek mieszkaniowy nie musi oznaczać powtórki z hossy sprzed kilku lat.
Według oceny banku, rosnąć może rola najmu instytucjonalnego, choć jego zasięg – w kontekście około 1,1 mln mieszkań dostępnych na rynku najmu oraz blisko 16 mln mieszkań ogółem w Polsce – ma charakter komplementarny.(PAP)
pif/ pad/