Prognozy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych w nadchodzących latach są obiecujące. Niejasną kwestią dla przyszłości rynku jest jednak wojna na Ukrainie – stwierdza Daniel Bienias, szef CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej.
"Wyglądy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w nadchodzących latach rysują się w jasnych barwach. W aspekcie przewidywanego wzrostu gospodarczego, jesteśmy przed pozostałymi państwami regionu. Spadające stopy procentowe, mniejsza inflacja oraz wzrastająca konsumpcja również napawają optymizmem. Znakiem zapytania dla przyszłości rynku pozostaje kwestia konfliktu na Ukrainie. Jeżeli ziści się pomyślny scenariusz i spór ten dobiegnie końca, staniemy się państwem tranzytowym, co pozytywnie wpłynie zarówno na rynek nieruchomości, jak i na całą ekonomię" – ocenia Daniel Bienias.
"Biorąc pod uwagę wartość transakcji rynkowych, rok 2025 zakończyliśmy wynikiem niższym o około 10 proc. w porównaniu do poprzedniego roku, co wynika z mniejszej ilości spektakularnych transakcji. Powróciliśmy do poziomów sprzed roku 2024. Tę sytuację deficytu największego kapitału spożytkowali polscy inwestorzy, którzy z coraz większą śmiałością alokują fundusze w nieruchomości komercyjne" – dodano.
Według CBRE Polska, kluczowym wydarzeniem dla rynku w zeszłym roku był znaczny wzrost udziału kapitału krajowego w wolumenie inwestycyjnym, który po raz pierwszy sięgnął niemal 20 proc. Działo się to pomimo braku rozwiązań wspierających aktywa krajowe, takich jak REIT-y.
"Duża aktywność wśród polskich inwestorów to dobry znak dla rynku. Pozytywne są też znaczne inwestycje ze strony podmiotów z Czech czy Węgier, których kontynuację będziemy obserwować w roku 2026" – uważa Bienias.
Jak przekazano, na rynku biurowym zaznacza się duże zapotrzebowanie ze strony najemców. Model pracy hybrydowej utrzymuje się, jednak przedsiębiorstwa zaprzestały już redukowania powierzchni. Już teraz występuje niedostatek biur w centralnych, najlepszych lokalizacjach i stan ten będzie się nasilał.
Zdaniem Daniela Bieniasa, ruch deweloperów pozostaje silnie ograniczony, a 2-3 nowe projekty rocznie to aktualnie nowa norma w Warszawie. Przy utrzymującym się wysokim popycie, realnie wpływa to na konieczność wcześniejszego negocjowania umów najmu biur, a także na wzrost stawek czynszu. To właśnie ta wizja dalszego wzrostu kosztów, ale też zauważalnie malejąca dostępność przestrzeni, to jedne z argumentów skłaniających przedsiębiorstwa do szybszego podejmowania decyzji.
Inne miasta naśladują Warszawę
"Te prawidłowości są widoczne w Warszawie już od dłuższego czasu, jednak obserwujemy, że miasta w regionie również podążają za stolicą. Przy rekordowo wysokim popycie, rekordowo niskiej aktywności deweloperów i rosnącej również w regionie liczbie obiektów kierowanych pod konwersje, dostrzegamy pierwsze symptomy kurczącej się dostępności w najatrakcyjniejszych lokalizacjach" – dodał Daniel Bienias.
Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową utrzymuje się na wysokim poziomie, aktywnie negocjują i zmieniają siedziby zwłaszcza te podmioty, które już działają na naszym rynku, choć nie tylko. Na sektor w dużym stopniu wpływa wojna na Ukrainie, potrzeba zabezpieczania i ulepszania łańcuchów dostaw czy modyfikacje w cłach.
Zasygnalizowano, że w Polsce pojawiają się najemcy z różnych rejonów świata, którzy pragną zająć pozycję na naszym rynku, ograniczając ryzyko powiązane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny coraz bardziej się różnicuje, inwestują m.in. firmy z Francji czy Kanady.
"Sektor handlowy w roku 2025 został zdominowany przez dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miejscowościach. Zapotrzebowanie na centra również było zauważalne, a w roku 2026 przewidujemy kilka transakcji obejmujących tego rodzaju obiekty. Będziemy również obserwować więcej konsolidacji na rynku parków handlowych" – podano.
Dominującym trendem w handlu jest „experience retail”. Rozrastają się nie tylko przestrzenie restauracyjne w centrach handlowych, ale także sportowe czy rozrywkowe. Celem jest nakłonienie klientów do spędzania w nich jak najwięcej czasu oraz odpowiedź na ich rosnące potrzeby. Będziemy świadkami także kolejnych modernizacji już istniejących galerii.
Sektor mieszkaniowy w 2026 r. zareaguje na niższe koszty kredytów
Zauważono, że sprzedaż będzie rosnąć zwłaszcza w średnim segmencie jakościowo-cenowym. Przeszkodą dla rozwoju najtańszego segmentu, gdzie potrzeby są największe, jest brak wspierających rozwiązań związanych z budownictwem własnościowym. Rynek luksusowych lokali nie jest w tak dużym stopniu uzależniony od dostępności kredytów, a wybór apartamentów w największych miastach jest obecnie szeroki.
"Obserwujemy zainteresowanie inwestorów domami studenckimi. Podwaliny rozwoju tego sektora są wciąż mocne, a dostępność miejsc w akademikach ograniczona, co spowoduje, że aktywność inwestycyjna w tym sektorze będzie coraz większa" – ocenia dyrektor zarządzający CBRE.
Zapotrzebowanie istnieje również w obszarze domów senioralnych
"To sektor, o którym sporo się mówi w branży. Rynek na razie jest zdominowany przez niewielkie lokalne podmioty, brakuje rozwiązań dostosowanych do zróżnicowanych wymagań klientów, w tym obiektów assisted living. Natomiast inwestorzy są zainteresowani i posiadają środki na rozwój nowych projektów senioralnych. Spodziewamy się intensywnego rozwoju rynku w perspektywie 5 lat" – podano.
Daniel Bienias podkreśla też, że w segmencie data center widoczne jest duże zainteresowanie inwestorów i toczy się wiele rozmów, jednak ich finalizacja natrafia na istotne bariery.
"Kluczowym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność dobrze przygotowanych, uzbrojonych gruntów, a także kwestie energetyczne – zarówno wysoki koszt energii, jak i niesprzyjający miks energetyczny. To sprawia, że część inwestorów wybiera aktualnie inne rynki europejskie, gdzie energia jest tańsza i bardziej stabilna. Pomimo tych ograniczeń Polska pozostaje w kręgu zainteresowań inwestorów z sektora data center. Rozmowy są kontynuowane i niewykluczone, że w perspektywie kilku lat rynek ten może jeszcze pozytywnie zaskoczyć" – dodano. (PAP Biznes)
mbi/ ana/