Mimo podobnej funkcji, wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia mieszkaniowa funkcjonują na odmiennych zasadach. Odmienne są podstawa prawna, sposób podejmowania decyzji, poziom wpływu mieszkańców, forma prawa do lokalu oraz reguły rozliczania kosztów. Dla posiadacza mieszkania to istotny aspekt. Jak zaznaczają specjaliści portalu GetHome.pl, od tego zależy, kto jest odpowiedzialny za remonty, jak ustalane są opłaty i jak duży wpływ można wywierać na swój budynek.
Co to jest wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa powstaje samoistnie w momencie wyodrębnienia pierwszegomieszkania w budynku. Nie ma konieczności jej zakładania ani tworzeniastatutu. Jej działaniem kieruje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku owłasności lokali i przepisy o współwłasności z art. 195-221 Kodeksucywilnego. Wspólnota ma zdolność prawną, ale nie posiada osobowościprawnej. Tworzą ją właściciele mieszkań, a jej celem jest zarządzanienieruchomością wspólną, czyli między innymi klatkami schodowymi, dachem,fasadą, windami, instalacjami i terenem.
Każdy posiadacz mieszkania staje się członkiem wspólnoty zautomatu. Uczestniczy w kosztach proporcjonalnie do swojego udziału wnieruchomości. Decyzje są podejmowane w formie uchwał, a właściciele mogąustanowić zarząd albo powierzyć prowadzenie spraw profesjonalnemu zarządcy. Istotne jest, że każdy członek wspólnoty może zaproponować uchwałę.
Co to jest spółdzielnia mieszkaniowa
Spółdzielnia mieszkaniowa to odrębny podmiot z osobowością prawną,funkcjonujący w oparciu o Prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 roku iustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000roku. Powstaje poprzez jej założenie przez co najmniej 10 osób fizycznychlub 3 osoby prawne. Przynależność do spółdzielni nie jest obligatoryjna.
W odróżnieniu od wspólnoty, spółdzielnia zazwyczajzarządza nie jednym budynkiem, lecz wieloma nieruchomościamiiterenami równocześnie. To oznacza bardziej scentralizowany model działania: jeden organ administracyjny, nierzadko wspólne rozliczenia,zintegrowane usługi techniczne i budżet obejmujący szerszy zakres nieruchomości.
Podstawa prawna i reguły uczestnictwa
Według ekspertów portalu GetHome.pl, najprostsza różnica prezentuje się następująco: wspólnota toorganizacja właścicieli konkretnej nieruchomości, a spółdzielnia to większastruktura prawna, która zarządza całym swoim zasobem mieszkaniowym. Wewspólnocie członkostwo wynika z samego faktu posiadania mieszkania w danymobiekcie. W spółdzielni sytuacja jest bardziej skomplikowana, ponieważ można miećróżne prawa do lokalu, a sam model bazuje na strukturze spółdzielczej i jejstatucie. Nie ma również obowiązku dołączania do spółdzielni.
Sposób podejmowania decyzji
We wspólnocie decyzje dotyczące remontów, inwestycji,wysokości opłat czy sposobu zarządzania są podejmowane przez właścicieli poprzezugi. To model bardziej bezpośredni: mieszkańcy sami rozstrzygają o sprawachswojego budynku.
W spółdzielni wpływ mieszkańców jest na ogół mniejszy. Projekty uchwał opracowuje zarząd, ale pod projektem musi się podpisaćminimum 10 osób. Członkowie spółdzielni mają prawo do uczestnictwa wwalnych zebraniach i głosowaniach, mogą też zgłaszać wnioski i pozyskiwaćinformację o działalności spółdzielni. Generalnie jednak system spółdzielczynie zapewnia tak bezpośredniego wpływu na decyzje, jak w przypadku wspólnoty.
Prawa i obowiązki mieszkańców
We wspólnocie właściciele mają większą kontrolę nadzarządzaniem, ale i większą odpowiedzialność. Muszą uczestniczyć w kosztachutrzymania nieruchomości wspólnej, przestrzegać regulaminu oraz, w raziepotrzeby, udostępnić lokal na potrzeby remontu, konserwacji czy usunięciausterki, jeśli dotyczy to części wspólnych lub innych mieszkań.
W spółdzielni część obowiązków organizacyjnych przejmujet sama instytucja. Dla lokatora oznacza to zazwyczaj mniejsze formalnezaangażowanie, ale i mniejszy wpływ na szczegóły zarządzania budynkiem.Spółdzielnia wspiera mieszkańców w sprawach formalnych, przetargach,zatrudnianiu firm sprzątających lub konserwatorów. Opłaty są często bardziejuśrednione dla całego zasobu spółdzielni, a nie tylko dla jednego budynku.
Koszty i gospodarowanie środkami finansowymi
Kwestia kosztów to jedna z kluczowych praktycznychróżnic. We wspólnocie fundusze mieszkańców są z zasady przeznaczane na jedną,konkretną nieruchomość. Łatwiej jest więc sprawdzić, na co są wydatkowaneśrodki, a właściciele mają większy wpływ na wysokość opłat, zakres remontówi wybór zarządcy.
W spółdzielni częściej funkcjonuje model centralnego budżetu i wspólnych rozliczeń, co możenieść korzyści organizacyjne, ale bywa mniej klarowne z perspektywy lokatorakonkretnego obiektu. Z drugiej strony spółdzielnia może wykorzystywać efekt skali: nabywać usługi i materiały w lepszych cenach,utrzymywać własne zaplecze techniczne oraz rozkładać koszty administracyjnena większą ilość nieruchomości. Spółdzielnie również nierzadko inwestują. Mogąrównież generować zyski, np. ze sprzedaży nieruchomości, co z kolei redukujekoszty utrzymania.
W praktyce więc wspólnota zazwyczaj góruje pod względem kontroli nad wydatkami i transparentności, aspółdzielnia pod względem organizacyjnej wygody orazmożliwości negocjowania kosztów w szerokim zakresie. Mimo że wszystko zależy odzarządzania, zakłada się, że opłaty w spółdzielniach mogą być nieco niższe.
Zalety wspólnoty mieszkaniowej
Według ekspertów portalu GetHome.pl, największą zaletąwspólnoty jest bezpośredni wpływ właścicieli nadecyzje i wydatki. Lokatorzy decydują o swoim budynku, a nie ocałym zasobie wielu nieruchomości. Dodatkowo istnieje znacznie łatwiejszamożliwość wyboru i zmiany zarządcy lub zarządu, większa przejrzystość finansówi fakt, że fundusze są wydawane na konkretną nieruchomość. To model korzystny dlaosób, które pragną mieć realną kontrolę nad otoczeniem i standardem budynku.Plusem wspólnoty jest też prostsza konstrukcja prawna. Powstaje z mocy prawa,bez dodatkowych procedur organizacyjnych, a właściciele mogą szybciej reagowaćna problemy techniczne, remonty i bieżące potrzeby budynku.
Zalety spółdzielni mieszkaniowej
Spółdzielnia posiada z kolei silne strony, które bywająniedoceniane. To przede wszystkim kompleksowaobsługa wielu budynków, często z własnym zapleczem technicznym iadministracyjnym. Mieszkańcy nie muszą angażować się w tyle formalności co wewspólnocie, ponieważ wiele spraw prowadzi zarząd i administracja.
Drugą istotną zaletą jest efektskali. Spółdzielnia, obsługując większy zasób, może korzystniej nabywać częśćusług, materiałów i prac remontowych. Dla niektórych mieszkańców ważna jest także stabilność dużej organizacji oraz to, że decyzje techniczne i administracyjnenie wymagają za każdym razem szerokiego udziału wszystkich właścicieli. Torozwiązanie dogodne dla osób, które wolą przekazać bieżące zarządzanieprofesjonalnej strukturze.
Wady obu modeli
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, wspólnotapotrzebuje większego zaangażowania mieszkańców. Gdy właściciele są obojętni lubporóżnieni, podejmowanie uchwał może się przedłużać, a konflikty utrudniajązarządzanie.
Spółdzielnia ma przeciwny problem: działa sprawniejorganizacyjnie, ale pojedynczy lokator ma mniejszy wpływ na budżet,inwestycje i decyzje dotyczące swojego budynku. Ponadto rozliczenia mogą byćmniej przejrzyste, gdy fundusze są zarządzane w większej skali.
Marcin Moneta