Nadchodzi okres scalania się na polskim rynku deweloperskim i można oczekiwać zwiększonej ilości fuzji i przejęć w nadchodzących latach – wynika z raportu JLL Living i CRIDO. Analitycy stwierdzili, że pomimo iż polski sektor mieszkaniowy jest jednym z prężniejszych w Europie, to charakteryzuje go jednocześnie duże rozdrobnienie.
Autorzy opracowania zwrócili uwagę na to, że w ciągu ostatnich pięciu lat krajowy rynek odpowiadał za 52 proc. ogólnej liczby mieszkań w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), a w samej Warszawie wzniesiono w tym okresie niemalże tyle samo lokali mieszkalnych, co w całej Bułgarii.
W roku 2024 w naszym kraju przekazano do użytkowania prawie 200 tys. mieszkań, czyli tylko 15 tys. mniej niż w Niemczech i wyraźnie więcej niż w Wielkiej Brytanii – tam oddano 184 tys. lokali w tym samym czasie. Zgodnie z raportem, pomimo okresowych fluktuacji w koniunkturze, sektor nadal bazuje na mocnych podstawach: dużym zapotrzebowaniu, stabilnym finansowaniu i dobrej sytuacji finansowej czołowych deweloperów.
Eksperci podkreślili równocześnie, że polski rynek charakteryzuje się dużą fragmentacją. W największych miastach działają setki firm, które budują mieszkania przeznaczone na sprzedaż – od liderów giełdowych po małe, nierzadko rodzinne przedsiębiorstwa, realizujące pojedyncze projekty. W takich okolicznościach połączenia i akwizycje stają się dla firm najprostszą drogą do szybkiego powiększenia zakresu działalności i wejścia na nowe rynki regionalne.
„Dobrym przykładem jest Dom Development, który w roku 2017 zakupił firmy Euro Styl i Euro Styl Development, a po czterech latach dokonał przejęcia spółki Sento. Dzięki tym operacjom deweloper szybko i skutecznie poszerzył swoją działalność na obszar trójmiejski i krakowski” – zaznaczyła Krystyna Pietruszyńska z JLL Polska.
Specjalistka dodała, że akwizycje umożliwiają firmom uniknięcie przeszkód pojawiających się w przypadku ekspansji organicznej, takich jak potrzeba zbudowania lokalnej marki, skompletowania zespołu czy stworzenia sieci powiązań biznesowych. Zakup prosperującego dewelopera oznacza natomiast uzyskanie dostępu do rynku, projektów i klientów.
Coraz większym problemem dla deweloperów staje się także dostęp do atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w największych miastach.
„Transakcje typu M&A (połączenia i przejęcia) to posunięcie o charakterze strategicznym, pozwalające na szybkie i znaczące powiększenie własnego zasobu gruntów. Często są to parcele nabywane przez przejmowaną firmę wiele lat wcześniej po znacznie niższych kwotach, co zapewnia istotną korzyść kosztową i zabezpiecza portfel projektów na wiele kolejnych lat” – podkreśliła Katarzyna Żółcińska z kancelarii CRIDO.
Zdaniem autorów raportu, konsolidacja sprzyja również osiągnięciu korzyści skali – od wynegocjowania korzystniejszych warunków u wykonawców po ułatwiony dostęp do źródeł finansowania. W opracowaniu wspomniano o spółce Develia, która za kwotę przekraczającą 166 mln euro nabyła polskie oddziały francuskich firm deweloperskich – Nexity w roku 2023 oraz Bouygues Immobilier dwa lata później. Dzięki tym akwizycjom Develia nie tylko powiększyła swój bank ziemi i weszła na nowy, poznański rynek, ale także istotnie rozbudowała skalę prowadzonej działalności w miastach, w których była już wcześniej obecna.
Fuzje i przejęcia mogą również stanowić sposób na szybkie wkroczenie do nowych segmentów rynku, takich jak PRS (instytucjonalny rynek najmu mieszkań). Taktykę tę zastosował niemiecki inwestor TAG Immobilien, który przejął Vantage Development, tworząc platformę Vantage Rent, a następnie zakupił dewelopera ROBYG, rozwijając działalność zarówno w obszarze sprzedaży lokali mieszkalnych, jak i najmu.
Według ekspertów jednym z kluczowych bodźców do sprzedaży firm deweloperskich będą w najbliższych latach trudności związane z sukcesją.
„Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest kierowanych przez pierwsze pokolenie, dlatego kwestia sukcesji stanie się istotnym wyzwaniem dla polskiej gospodarki w najbliższych latach, szczególnie, że mimo iż 85 proc. założycieli planuje przekazać firmy swoim następcom, to jedynie około 15 proc. potencjalnych sukcesorów wykazuje zainteresowanie przejęciem biznesu. Stwarza to ogromne ryzyko dla zachowania ciągłości działania tych firm, ale jednocześnie otwiera nowe możliwości dla inwestorów o charakterze strategicznym” – zaznaczyła Pietruszyńska.
Firmy coraz częściej korzystają również z modelu joint venture, który umożliwia realizację przedsięwzięć inwestycyjnych wspólnie z partnerem finansowym lub branżowym.
„W minionej dekadzie, kiedy mieszkania szybko znajdowały nabywców, deweloperzy finansowali zakup gruntów głównie ze środków własnych, a bieżącą działalność – z wpłat dokonywanych przez klientów na rachunki powiernicze. Wydłużenie okresu sprzedaży powoduje jednak wzrost zapotrzebowania na kapitał, a także na zadłużenie. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą mieć utrudniony dostęp do finansowania bankowego, naturalnym rozwiązaniem staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji” – skonstatowała Żółcińska.
W raporcie zwrócono uwagę, że partnerstwa tego typu zawarły już m.in. Develia i Grupo Lar, Grupo Lar i Hanner, ECE i GH Development oraz Echo Investment, Archicom i AFI. W wielu przypadkach kooperacja w formie joint venture staje się pierwszym etapem dalszej konsolidacji rynku. (PAP)
gkc/ drag/