Do 30 kwietnia trzeba uregulować kwestie związane z najmem prywatnym za rok 2025. Pary małżeńskie udostępniające nieruchomości pod wynajem mogą być zobowiązane do sporządzenia nawet dwóch deklaracji. Wyjaśniamy, od czego to zależy.
Podatek od najmu prywatnego należy wykazać w formularzu PIT-28, którego termin złożenia upływa 30 kwietnia. Osoby trudniące się prywatnym wynajmem lokali, i w związku z tym opodatkowujące go ryczałtowo, powinny szczególnie przyjrzeć się kosztom mediów. Mogą one pomniejszać kwotę podatku, ale nie muszą, zależnie od konstrukcji umowy najmu.
Problemy mogą napotkać również pary małżeńskie czerpiące dochody z wynajmu nieruchomości. Objaśniamy, jak uporać się z tymi zagadnieniami w deklaracji PIT za 2025 r.
Czytaj też: Korzystasz ze zwolnienia z VAT i nie potrzebujesz KSeF? Dowiedz się, co zrobić
Co stanowi dochód w przypadku najmu prywatnego
Przychody z wynajmu prywatnego mieszkania — podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, z zastosowaniem stawek 8,5 proc. oraz 12,5 proc. (od nadwyżki ponad próg 100 tys. przychodu). Kontrowersje budzi kwestia tego, co powinno być zaliczane do przychodu — czy wszelkie świadczenia otrzymywane przez wynajmującego w związku z umową, łącznie z opłatami za media (wodę, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci), czy też koszty te powinny zostać wyłączone.
Odpowiedź na to pytanie dał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 stycznia 2026 r. (sygn. akt II FSK 559/23), o którym pisaliśmy w Business Insiderze. NSA postanowił, że do przychodów z najmu nie wlicza się wydatków na media, które zwracane są wynajmującemu przez lokatorów. Zatem kosztów tych nie należy uwzględniać w przychodach opodatkowanych ryczałtem.
Czytaj więcej: Jak zredukować przychód z najmu w 2026 r.? Istnieje łatwy sposób, potwierdzony przez NSA
Sąd tym samym potwierdził opinię prezentowaną przez specjalistów. Jak wyjaśniał nam Mariusz Makowski, doradca podatkowy, opłaty za media mogą być wyłączone z przychodu, lecz pod warunkiem, że umowa najmu jest właściwie sformułowana. Zilustrował to następującym przykładem.
Przykład
Właściciel nieruchomości oddaje ją w najem za kwotę 2 000 zł miesięcznie. W tej sumie zawarte są również opłaty za media w wysokości 500 zł.
Jeżeli treść umowy najmu stanowi, że najemca uiszcza kwotę 2 000 zł, wówczas dla wynajmującego przychodem będzie właśnie ta kwota. Jeśli jednak w umowie najmu znajdzie się zapis, zgodnie z którym najemca opłaca kwotę 1 500 zł oraz zobowiązany jest do pokrywania kosztów mediów w wysokości 500 zł, wówczas przychodem wynajmującego będzie kwota 1 500 zł.
Najemca może regulować te opłaty na konto wynajmującego; nie ma potrzeby “przenoszenia” umów o dostawę mediów na najemcę.
Jakie klauzule powinny znaleźć się w umowie najmu, aby nie uwzględniać wydatków na media w przychodzie, a co za tym idzie, obniżyć podatek, szczegółowo opisaliśmy w jednym z wcześniejszych artykułów.
Dochody z najmu. Jakie trudności napotykają małżonkowie?
Pary małżeńskie, objęte wspólnotą majątkową, mogą obecnie opodatkować najem prywatny ryczałtem według stawki 8,5 proc. do kwoty 200 tys. zł (zamiast 100 tys. zł). Dopiero po przekroczeniu przez ich łączne dochody z najmu kwoty 200 tys. zł, od nadwyżki zobowiązani są do uiszczenia podatku według stawki 12,5 proc.
Jeśli małżonkowie życzą sobie, aby tylko jedno z nich rozliczało dochód z najmu, muszą złożyć stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego. Oświadczenie to należy złożyć na początku roku, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z tego źródła w danym roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym PIT).
Oznacza to, że jeśli małżonkowie złożyli oświadczenie na początku 2025 r., to teraz, podczas rozliczania dochodów za 2025 r., tylko jedno z nich składa zeznanie PIT-28.
Z kolei, jeśli małżonkowie nie złożyli takiego oświadczenia i są współwłaścicielami wynajmowanego lokalu lub lokali, to każde z nich musi wypełnić odrębne zeznanie PIT-28 za 2025 r. i wykazać w nim połowę dochodów z najmu. W sytuacji, gdy w obu przypadkach przychód przekroczy 100 tys. zł, od nadwyżki należy zapłacić ryczałt według stawki 12,5 proc.
Potwierdzenie tego stanowi także interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 lutego 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.885.2023.5.ID), przy czym zapytanie małżonków dotyczyło rozliczenia za rok 2023. W roku 2026 interpretacja ta nadal pozostaje aktualna. Organ wyjaśnił, że jeśli podatnicy, będący małżeństwem, uzyskali pierwszy przychód z tytułu najmu krótkoterminowego nieruchomości w roku 2023 i nie dopełnili obowiązku złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wówczas dochody z najmu prywatnego w roku 2023 będą opodatkowane indywidualnie przez każdego z małżonków od połowy uzyskanych przychodów.
Jakie informacje należy zawrzeć w PIT-28 w odniesieniu do najmu
Przychody z najmu za rok 2025 należy zaprezentować w formularzu PIT-28 w wersji 27. Istnieje możliwość skorzystania z wersji elektronicznej, za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego, lub z wersji papierowej.
Formularz ten wypełnia się zasadniczo w sposób analogiczny do innych deklaracji PIT. Kluczową kwestią jest poprawne wykazanie dochodów z najmu prywatnego, co realizuje się w sekcji D formularza. Przychody z najmu do kwoty 100 tys. zł wykazuje się w polu oznaczonym stawką 8,5 proc. (pole 46 formularza), natomiast nadwyżkę ponad kwotę 100 tys. zł należy wpisać w polu ze stawką 12,5 proc. (pole 47 formularza).
Sumę przychodów (z pól 46 i 47) należy umieścić w polu 48.
Na przykład, jeśli podatnik posiada jedno mieszkanie, które wynajmuje, a jego miesięczny dochód wynosi 3 000 zł, to w rocznym zeznaniu musi wykazać dochód w wysokości 36 tys. zł (pole 46) oraz 36 tys. zł (pole 48).
Jeśli podatnik oddaje w najem pięć mieszkań, a każde z nich generuje 36 tys. zł dochodu rocznie, to łączny dochód wynosi 180 tys. zł (5 x 36 tys. zł). W takim przypadku kwotę 100 tys. zł należy wprowadzić w polu 46 (podlega ona opodatkowaniu stawką 8,5 proc.), a pozostałe 80 tys. zł w polu 47 (opodatkowane stawką 12,5 proc.). Sumę przychodów, czyli 180 tys. zł, należy umieścić w polu 48.
Następnie konieczne jest jeszcze przeniesienie wyżej wymienionych kwot do pól 54, 58 i 63.
Konieczne jest również określenie udziału procentowego, co realizuje się poprzez wypełnienie pól 78 i 82. Suma udziałów musi wynieść 100 proc. Ważne — jeśli dochód z najmu prywatnego nie przekracza kwoty 100 tys. zł, to należy wypełnić jedynie pole 78, wpisując w nim “100 proc.”.
W części E formularza należy uwzględnić przysługujące podatnikowi odliczenia, o ile takie istnieją. Przykładowo, w polu 97 można wpisać straty z lat ubiegłych (z reguły co roku można odliczyć 50 proc. straty). Odliczenia od dochodu należy odjąć, a wynik wpisać w polu 100 formularza.
Następnie podatnik zobowiązany jest do wypełnienia kolejnych sekcji formularza, kierując się objaśnieniami zamieszczonymi przy poszczególnych polach. M.in. dochody po uwzględnieniu odliczeń wpisujemy w części G, przyporządkowując je adekwatnie do poszczególnych stawek (8,5 proc. oraz 12,5 proc.), w części K określamy podstawę opodatkowania, a w części L wyliczamy kwotę należnego podatku. Ostatnia z tych operacji jest stosunkowo prosta, gdyż wystarczy pomnożyć kwotę przychodu przez właściwą stawkę.
W polu P należy podać sumę ryczałtu zapłaconego w ciągu roku (pole 236), a w następnych polach wykazać podatek do zapłaty lub ewentualną nadpłatę. W przypadku, gdy suma podatku wpłaconego w ciągu roku odpowiada ryczałtowi wykazanemu w zeznaniu, należy wpisać “0”.
W części Q należy wyszczególnić kwoty podatku, które podatnik uiszczał w trakcie roku. Należy podać albo kwoty wpłacone w poszczególnych miesiącach, albo w kwartałach.
Jeśli podatnik pragnie przekazać 1,5 proc. swojego podatku wybranej organizacji pożytku publicznego, musi wypełnić sekcję T.
Jeżeli podatnik opłacał ryczałt za najem w systemie kwartalnym, musi zaznaczyć ten fakt w części X formularza, umieszczając znak X.
W przypadku, gdy z zeznania wynika nadpłata, a podatnik życzy sobie, aby urząd dokonał jej zwrotu na rachunek bankowy, numer tego rachunku należy podać w części Y. Jeśli jednak występuje konieczność dopłaty podatku, należy ją uiścić do dnia 30 kwietnia na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Na zakończenie należy podpisać zeznanie (część Z). W przypadku zeznania składanego w formie papierowej wymagany jest własnoręczny podpis.
Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu Prawo, Business Insider Polska
Dziękujemy za poświęcony czas na przeczytanie naszego artykułu. Zachęcamy do śledzenia aktualności! Dołącz do nas w Google.