W roku 2026 wartość dokonanych wcześniej spłat i nadwyżek płatności kredytów hipotecznych może przekroczyć tę z roku 2025, kiedy to osiągnęła poziom około 55 mld zł. Wysoki poziom nadpłat sprawia, że pomimo powiększającej się sprzedaży kredytów netto, rozwój portfela tych kredytów będzie ograniczony – oznajmił PAP Biznes dyrektor Zespołu Badań i Analiz ZBP, Tomasz Pawlonka.
"W 2025 roku suma wcześniejszych spłat oraz nadpłat sięgnęła około 55 mld zł, w porównaniu do 51,7 mld zł w roku poprzednim, co oznacza wzrost o około 6 proc. rok do roku. W roku 2026 ich rozmiar może być jeszcze większy, zwłaszcza jeśli utrzyma się dobra sytuacja na rynku pracy i jednocześnie dalsze obniżki stóp będą sprzyjały refinansowaniu kredytów" – powiedział Pawlonka dla PAP Biznes.
"Następstwem sporego poziomu nadpłat jest powolniejszy wzrost portfela kredytów mieszkaniowych – zarówno w wymiarze nominalnym, jak i realnym. Przy rocznej podaży kredytów mieszkaniowych na poziomie 90,5 mld zł (nie wliczając kredytów refinansowanych i konsolidowanych), aktywny portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się o 28 mld zł, natomiast w ujęciu realnym (czyli w odniesieniu do PKB) uległ nawet zmniejszeniu (o 0,16 pp. PKB)" – dodał.
Dyrektor zaznaczył, że aktualnie nadpłaty i wcześniejsze regulacje wyraźnie ograniczają tempo powiększania się portfela mieszkaniowego. Zaznaczył, że w roku 2025 podaż kredytów mieszkaniowych w złotych osiągnęła 90,5 mld zł, lecz jednocześnie wcześniejsze regulacje i nadpłaty utrzymywały się na poziomie blisko 60 proc. nowej produkcji, co oznacza, że spora część nowej sprzedaży nie przełożyła się na zwiększenie portfela netto.
Dodał również, że widać to w strukturze spłat – kredyty zaciągane średnio na ponad 23 lata są w rzeczywistości spłacane przeciętnie w około 10 lat (przy obecnym poziomie nadpłat). Przed wybuchem pandemii, kredyt mieszkaniowy brany na okres 20-23 lat był spłacany w ciągu 13-14 lat.
Dyrektor wyraził opinię, że gospodarstwa domowe, mając w pamięci doświadczenia z wysokimi stopami procentowymi, aktualnie dążą do aktywnego zarządzania swoim zadłużeniem i obniżają jego koszt poprzez nadpłaty.
"Po drugie, zyskuje na znaczeniu refinansowanie i konsolidacja, co sztucznie zawyża wolumen nowej produkcji, ale nie zwiększa realnego zadłużenia gospodarstw domowych" – powiedział Pawlonka.
"Według szacunków ZBP, kredyty konsolidowane i nadpłacane stanowią około 18 proc. nowej produkcji kredytów mieszkaniowych (dlatego też niektóre dane wskazują, że podaż kredytów mieszkaniowych w 2025 roku przekroczyła poziom 105 mld zł)" – dodał.
Jego zdaniem, niezwykle ważny jest mechanizm reakcji kredytobiorców na zmiany stóp procentowych i jak pokazują badania, decyzje o przedpłatach mają charakter nieliniowy i są silnie powiązane z cyklem zmian stóp procentowych.
Dyrektor ocenił, że relacja spłat i nadpłat do nowej produkcji kredytów pozostaje wysoka – w ostatnich latach był to poziom około 60 proc., podczas gdy przed pandemią było to w przedziale 30-40 proc.
"W 2026 roku wskaźnik ten może się delikatnie zmniejszyć, jeśli nowa produkcja będzie rosła szybciej niż spłaty, lecz trudno jest oczekiwać powrotu do poziomów sprzed kilku lat, ponieważ zachowania kredytobiorców trwale się zmieniły" – powiedział Pawlonka.
Ocenił on, że procesowi nadpłat i wcześniejszych spłat będzie również sprzyjało otoczenie wyraźnie niższych stóp procentowych.
Dyrektor zwrócił uwagę na zmianę struktury rynku kredytowego, a mianowicie na rosnący udział kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, który obecnie wynosi 40 proc. portfela.
"To istotna zmiana, ponieważ w przypadku kredytów o zmiennej stopie wcześniejsza spłata nie generuje aż tak znaczących kosztów dla banku, z kolei w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie sytuacja jest zupełnie inna. Bank zabezpiecza takie kredyty instrumentami rynkowymi, a wcześniejsza spłata oznacza konieczność zamknięcia pozycji zabezpieczającej i realny koszt ekonomiczny" – powiedział Pawlonka.
Przypomniał, że sektor bankowy wraz ze Związkiem Banków Polskich zwracał uwagę na to, że brak efektywnego mechanizmu rekompensaty za przedpłatę prowadzi do przerzucania kosztów na cały portfel klientów.
"Banki, nie mając możliwości precyzyjnego odzyskania kosztów wcześniejszej spłaty, uwzględniają to ryzyko w cenie kredytu, co oznacza, że wszyscy kredytobiorcy płacą wyższe oprocentowanie, niezależnie od tego, czy dokonują nadpłat czy nie" – powiedział Pawlonka.
Sebastian Karbarczyk (PAP Biznes)
seb/ osz/