W przeszłości organy podatkowe stały na stanowisku, że wynajem krótkoterminowy, taki jak poprzez Booking lub Airbnb, wymaga rozliczenia jako działalność gospodarcza. Obecnie sugerują, że można zastosować opodatkowanie ryczałtowe, podobnie jak w przypadku najmu długoterminowego. Specjaliści ostrzegają, że może to stanowić pewną pułapkę.
Osoby udostępniające mieszkania, domy lub pokoje na platformach takich jak Booking, Airbnb i innych, napotykają trudności w ustaleniu, jak opodatkować przychody z takiego najmu. Część właścicieli chciałaby opodatkować najem krótkoterminowy na zasadach ryczałtu, tak jak najem długoterminowy. W związku z tym składają oni wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych. Wyjaśniamy, jakie są ich konsekwencje i jakie ryzyka się z nimi wiążą.
— Wydaje się, że nastąpiła pewna zmiana w podejściu organów skarbowych do kwestii tzw. najmu krótkoterminowego — zauważa Grzegorz Grabowski, partner w Kancelarii Księgowo-Doradczej WMP.
Wkrótce rozterki dotyczące opodatkowania najmu krótkoterminowego mogą dobiec końca dzięki nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, która przeszła już etap konsultacji społecznych.
Czytaj też: PIT-28 za najem prywatny. Decydujące są zapisy w umowie
O co pytają osoby wynajmujące, składając wnioski o interpretacje indywidualne?
Jak wyjaśnia Grzegorz Grabowski, w zapytaniach o interpretacje podatnicy dopytują, czy mogą rozliczać wynajem na doby w ramach tzw. najmu prywatnego (czyli stosować opodatkowanie ryczałtem ze stawkami 8,5 proc. i 12,5 proc., unikając płacenia ZUS-u i prowadzenia ksiąg podatkowych). W swoich wnioskach opisują oni sposób działania, określając go jako najem, a swoich klientów jako najemców.
Wyjaśniają między innymi, że pozyskują klientów za pośrednictwem platform typu Booking.com i Airbnb, zapewniają sprzątanie, świeżą pościel, a pobyty trwają od jednego dnia do kilku tygodni. — Organy podatkowe wyraźnie dostrzegają, że w istocie są to usługi noclegowe (zakwaterowania — red.) — podkreśla Grzegorz Grabowski. Należy pamiętać, że usługi noclegowe/zakwaterowania powinny być rozliczane w ramach działalności gospodarczej (pojawia się tu również kwestia rozliczania VAT).
Grzegorz Grabowski zaznacza jednak, że w najnowszych interpretacjach dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odwołuje się do ustawy o PIT oraz uchwały siedmiu sędziów NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21), stwierdzając, że w przypadku najmu to podatnik ma prawo zadecydować, czy rozlicza się prywatnie, czy w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.
— Dyrektor KIS odwołuje się także do Kodeksu cywilnego, który definiuje najem jako udostępnienie rzeczy najemcy do używania na czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu ustalonego czynszu. Definicja ta nie zawiera odniesienia do czasu trwania najmu, więc stwierdza się, że krótki okres najmu nie jest równoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej — wyjaśnia Grzegorz Grabowski.
Z interpretacji wynika zatem, że najem krótkoterminowy (na doby) może być opodatkowany ryczałtem, jako najem prywatny, a nie jako usługa noclegowa (co wymaga założenia działalności gospodarczej i rozliczania podatków na zasadach obowiązujących w działalności). Takie stanowisko prezentują organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych, np. z 11 marca 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.13.2026.2.AS ), z 25 lutego 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.106.2025.1.MW), z 15 października 2025 r. (sygn. 0113-KDPT2-1.4011.675.2025.2.DJD) oraz z 24 października 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.724.2025.1.KD.).
Interpretacje nie gwarantują ochrony? Gdzie tkwią ukryte trudności
— Należy jednak pamiętać, że w tych interpretacjach osoby pytające koncentrują się na usługach świadczonych na niewielką skalę, dotyczących jednego lub dwóch lokali, w sposób niezbyt zorganizowany, bez rozwiniętej struktury, typowej dla usług o charakterze hotelowym i profesjonalnego zaplecza — zaznacza Grzegorz Grabowski. Jego zdaniem, w sytuacjach, gdy aktywność podatnika będzie zorganizowana, trwała i prowadzona na większą skalę, nosząca znamiona działalności gospodarczej, stanowisko organów podatkowych może być odmienne.
Ekspert podkreśla również, że nie można wykluczyć, że w przypadku kontroli organy skarbowe uznają usługi krótkotrwałego zakwaterowania za działalność gospodarczą. Wystarczy, że kontrolujący dojdą do wniosku, że ustalony przez nich stan faktyczny różni się od tego, który został przedstawiony przez podatnika we wniosku o interpretację. Innymi słowy, ochrona wynikająca z interpretacji może okazać się złudna. Należy dodać, że w minionych latach urzędnicy organów skarbowych uznawali, że wynajem na doby oferowany poprzez Booking lub Airbnb to usługa hotelowa/zakwaterowania (informowaliśmy o tym w Business Insiderze).
Czy nowelizacja ustawy jednoznacznie rozstrzygnie, że najem krótkoterminowy jest usługą?
Spory dotyczące tego, czy oferowanie domu, mieszkania lub pokoju na doby np. poprzez Booking lub Airbnb, może zakończyć nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich. Projekt tej ustawy (nr z wykazu prac legislacyjnych — UC135) jest już po konsultacjach społecznych i w niedługim czasie powinien zostać zaakceptowany przez rząd.
Jak wyjaśnia Grzegorz Żurawski, prezes zarządu Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, z perspektywy Ministerstwa Sportu i Turystyki (pomysłodawcy projektu nowelizacji), co popiera również stowarzyszenie, jak i cała branża turystyczna, najem krótkoterminowy spełnia ustawową definicję “usługi hotelarskiej”.
— W ustawie o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych określono, że są nimi “krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych (…)”. W klasyfikacji PKD stosujemy kod 55.20, co oznacza usługę zakwaterowania — wyjaśnia Grzegorz Żurawski. To oznacza, że osoba oferująca nieruchomość mieszkalną na platformach Booking, Airbnb lub innych, musi założyć działalność gospodarczą i rozliczać przychody w sposób właściwy dla działalności, a także odprowadzać VAT.
Na tej podstawie, dodaje Grzegorz Żurawski, minister finansów akceptuje, że usługi zakwaterowania/hotelarskie mogą być rozliczane według 8-proc. stawki VAT. — Gdyby minister uważał, że najem krótkoterminowy jest usługą najmu, to musielibyśmy stosować stawkę 23 proc. VAT. Uważam, że jest to wystarczający argument za jednolitą klasyfikacją świadczonych przez nas usług — przekonuje Grzegorz Żurawski.
Zwraca on również uwagę na aktualnie procedowaną nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. — Projekt przewiduje nałożenie wysokich kar (do 50 tys. zł — red.) za oferowanie usług najmu krótkoterminowego bez podania numeru z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Nowelizacja efektywnie ureguluje sytuację na rynku, nie angażując urzędników Ministerstwa Finansów w rozróżnianie usług hotelarskich od usług najmu — argumentuje Grzegorz Żurawski.
Dodaje, że kary (do 50 tys. zł) będą nakładane na każdego, kto nie posiadając wspomnianego numeru, będzie oferował swoje obiekty na doby, niezależnie od tego, czy robi to za pośrednictwem portali rezerwacyjnych, czy poprzez inne formy reklamy (Facebook, OLX, Allegro itd.).
— Osoba, która będzie chciała uzyskać numer w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych dla swojego obiektu, będzie musiała być przedsiębiorcą (założyć działalność gospodarczą — red.) lub prowadzić działalność nierejestrowaną (jeśli przychody miesięczne będą niewielkie — red.) albo agroturystykę. To rozwiąże obecne problemy — konkluduje Grzegorz Żurawski.
Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu Prawo, Business Insider Polska
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.