Od początku 2026 roku obowiązują nowe regulacje dla deweloperów, które podnoszą wydatki na budowę mieszkań i potencjalnie mogą zredukować zyskowność nowych przedsięwzięć – wynika z analiz portalu RynekPierwotny. Specjaliści wskazali m.in. na bardziej restrykcyjne wymagania techniczne oraz nakaz wznoszenia schronów.
Nowe prawo podbiło koszty budowy
Analitycy podkreślają, że faktyczny przyrost kosztów budowy może w niektórych przypadkach inwestycji przekroczyć 1 tys. zł/mkw.
W sprawozdaniu zaznaczono, że w bieżącym roku wymagania odnośnie do izolacyjności akustycznej zostały podniesione do kategorii AQ–0, co determinuje potrzebę zastosowania grubszych ścian działowych, stropów o lepszych parametrach, a także wibroizolacji instalacji. Wzrost kosztów będący efektem tych zmian jest szacowany na 100–150 zł/mkw.
Eksperci zauważyli, że mimo iż w nowych uwarunkowaniach technicznych nie zwiększono wymogów odnośnie do efektywności energetycznej budynków, to jednak w bliskiej perspektywie czasowej presję kosztową w tym obszarze będą wywierać oczekiwania rynkowe związane ze standardem energetycznym oraz wykorzystaniem instalacji OZE. Ten element spowoduje wzrost kosztów o kolejne 100–250 zł/mkw.
Natomiast uszczegółowienie uwarunkowań technicznych w obszarze odporności ogniowej, stref pożarowych i systemów usuwania dymu zwiększy – według autorów – koszty realizacji o 50–120 zł/mkw.
Dodatkowe wydatki spowoduje także przystosowanie się deweloperów do wymogów wynikających z ustawy o ochronie ludności, które dotyczą tzw. zobowiązań schronowych. Może to wiązać się z koniecznością użycia wzmocnionych konstrukcji żelbetowych, a co za tym idzie – większym zużyciem stali i betonu. Zmiany będą dotyczyć także projektowania parkingów podziemnych. W tym przypadku przewidywany wzrost kosztów może sięgnąć 200–600 zł/mkw., a w odniesieniu do niektórych projektów nawet więcej.
Ekspert komentuje
Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl zwrócił również uwagę na wprowadzenie systemu Planów Ogólnych Gmin i powiązanie decyzji dotyczących warunków zabudowy z nową strukturą planistyczną, co również będzie miało wpływ na wydatki związane z inwestycjami deweloperskimi.
„W krótkim czasie zmiany mogą prowadzić do zwiększonej niepewności inwestycyjnej. W gminach, które nie przyjmą planów ogólnych na czas, możliwość uzyskania nowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ) może zostać ograniczona, co czasowo uszczupli dostępność gruntów inwestycyjnych. Ekonomiczny skutek tej zmiany może obejmować: podwyżkę cen działek z prawomocnym pozwoleniem na budowę lub obowiązującym planem miejscowym, wydłużenie czasu trwania inwestycji i wzrost kosztów finansowania projektów, a także większą wybiórczość w rozpoczynaniu nowych inwestycji” – zaznaczył ekspert.
Jednocześnie część analityków rynku zwraca uwagę, że w dłuższej perspektywie reforma planistyczna może doprowadzić do zwiększenia dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Wynika to z możliwości zmiany przeznaczenia obszarów wcześniej zawartych w studiach jako „niemieszkaniowe” na mieszkaniowe. Przykładem takich procesów są modyfikacje planistyczne obserwowane w ostatnich latach m.in. w Warszawie. Autorzy opracowania zwrócili uwagę, że ostateczny wpływ reformy na podaż gruntów będzie uzależniony od sposobu wprowadzania planów ogólnych przez poszczególne samorządy oraz szybkości ich uchwalania. (PAP)
gkc/ mick/