Konflikt na Bliskim Wschodzie wywrze zauważalne, acz nie radykalne oddziaływanie na polski sektor nieruchomości mieszkaniowych – wynika z raportu Alior Banku "Jak wojna w Iranie wpłynie na polski rynek mieszkaniowy?". Zaznaczono, że dynamika zapotrzebowania na lokale mieszkalne delikatnie osłabnie m.in. w rezultacie ostudzenia sentymentów gospodarstw domowych, lecz powinna przewyższać tę z 2025 r.
Według ekspertów Alior Banku, geopolityczne spowolnienie wynikające z konfliktu będzie miało charakter jedynie przejściowy. Długofalowe perspektywy dla sektora pozostają niezmienione i są – w ich opinii – pomyślne. W 2026 r. specjaliści prognozują również obfitą dostępność mieszkań w Polsce oraz stabilizację średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w dużych aglomeracjach.
Zaznaczono, że scenariusz bazowy zakłada stopniowe wygaszanie konfliktu w ciągu najbliższych tygodni i relatywną normalizację rynku paliw ciekłych do połowy roku. Dla polskiej gospodarki oznacza to między innymi zwiększenie dynamiki cen, osłabienie konsumpcji gospodarstw domowych oraz prawdopodobieństwo wstrzymania obniżek stóp procentowych przez RPP do końca roku.
Niemniej jednak, w opinii ekonomistów Alior Banku, w 2026 r. nadal będziemy rejestrować ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym w zestawieniu z 2025 r. Obecne prognozy analityków są w tym zakresie nieco mniej optymistyczne niż przed eskalacją konfliktu: w wariancie bardziej ostrożnym zapotrzebowanie na mieszkania w 2026 r. wzrośnie jednocyfrowo, natomiast w bardziej pozytywnym – w tempie minimalnie przekraczającym 10 proc. (rok do roku, ilościowo).
"Wojna w Iranie ostudzi nastroje uczestników polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych, jednak w perspektywie następnych miesięcy powrócą one, naszym zdaniem, do wcześniejszego trendu wzrostowego. Analogiczne zjawisko obserwowaliśmy po wybuchu wojny w Ukrainie, ale teraz poprawa powinna być w naszej ocenie szybsza, m.in. za sprawą wprowadzonych w marcu regulacji dotyczących cen paliw i odległości geograficznej Iranu od Polski" – oznajmił, cytowany w komunikacie prasowym, Wojciech Szajnert, specjalista ds. analiz branżowych z Alior Banku.
Z uwagi na konflikt analitycy nieznacznie korygują przewidywania dotyczące podaży mieszkań w Polsce w 2026 r. Według ich prognozy w bieżącym roku w Polsce do użytku zostanie oddanych około 225 tys. lokali mieszkalnych, co będzie rezultatem odrobinę niższym od przewidywanego przed eskalacją wojny na Bliskim Wschodzie, ale nadal wysokim na tle minionych lat.
Zaznaczono, że podstawowym czynnikiem napędzającym wzrost podaży będzie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Finalizują oni obecnie projekty, które zaplanowali w okresie koniunktury lat 2021-2022, a zaczęli realizować około 2023-2024 r., zatem konflikt w Iranie będzie mieć na realizację tych planów jedynie marginalny wpływ w ujęciu negatywnym.
Nieco wyraźniej wojna oddziaływać będzie na budowy domów jednorodzinnych. W tej sferze w 2026 r. wciąż nastąpi wzrost podaży rok do roku, lecz będzie on skromniejszy od dotychczas zakładanego i prawdopodobnie wyłącznie jednocyfrowy.
"W segmencie deweloperskim konsekwencje wojny w Iranie odczują naszym zdaniem przede wszystkim firmy funkcjonujące w mniej pożądanych lokalizacjach oraz małe podmioty traktujące działalność deweloperską jako dopełnienie prowadzonej działalności" – powiedział Wojciech Szajnert, ekspert Alior Banku.
"Związane z konfliktem spowolnienie dynamiki popytu i wzrost kosztów materiałów budowlanych, w połączeniu z istniejącymi już wcześniej niekorzystnymi determinantami, mogą przeważyć i zmusić niektóre z takich przedsiębiorstw do wstrzymywania realizacji inwestycji budowlanych, a także obniżek cen. Natomiast na duże firmy deweloperskie konflikt nie będzie miał istotnego oddziaływania" – dodał.
W opinii analityków Alior Banku dynamika popytu na mieszkania będzie w 2026 r. zbliżona do dynamiki podaży, a w optymistycznym wariancie – tylko nieznacznie od niej wyższa (rdr, ilościowo). W rezultacie w najbliższych miesiącach na rynku powinien utrzymać się nadmiar lokali.
Prawdopodobnym skutkiem będzie stabilizacja transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym największych miast w 2026 r. (w ujęciu rok do roku). W pierwszym półroczu istnieje też możliwość, że nieznacznie one zmaleją. Przyczynić się do tego mogą: wprowadzona w minionym roku jawność cen, działalność niezależnych portali monitorujących rynek nieruchomości oraz słaba aktywność popytu inwestycyjnego.
Odnośnie do skali podaży mieszkań po 2026 r., ekonomiści nie przypuszczają, by na rynek powróciły jeszcze wzrosty zbliżone do tych z pierwszych dwóch dekad XXI w. Liczba oddawanych lokali utrzyma się do końca dekady na poziomie porównywalnym do okresu 2020-2025.
Według ekspertów Alior Banku w następnych latach można także oczekiwać konsolidacji sektora deweloperskiego. Z rynku zniknie wiele małych podmiotów, które rozpoczęły działalność w szczycie hossy lat 2021-2023. Niewykluczone są również przejęcia całych firm lub poszczególnych realizowanych przez nie inwestycji. Wybuch konfliktu w Iranie dodatkowo przyśpieszy te tendencje.
W nadchodzących latach polski rynek mieszkaniowy czeka również osiąganie kolejnych poziomów nasycenia. Popyt utrzyma się jeszcze przez dekadę lub dłużej i to nawet pomimo faktu, że fundamentalne zapotrzebowanie na własne „M” prawdopodobnie zostanie w skali kraju zaspokojone w okolicach 2028 roku. Analitycy prognozują także zmiany w charakterze popytu. Według szacunków wzrosną m.in. wymagania nabywców, którzy poprzez zakup mieszkania coraz częściej będą chcieli podnieść standard życia.
Istotny wpływ na te prognozy mogą mieć jednak nadchodzące wybory parlamentarne. W opinii analityków okres poprzedzający wybory może sprzyjać zmianom regulacyjnym w obszarze mieszkalnictwa. Natomiast w dłuższej perspektywie kluczowe ryzyka to geopolityka i kwestie demograficzne, zwłaszcza skala i kierunek migracji zagranicznych do i z Polski. Prawdopodobieństwo wystąpienia i kierunek oddziaływania każdego z tych czynników jest jednak trudny do oszacowania. (PAP Biznes)'
alk/ osz/