Mieszkaniowe stawki w rejonach Warszawy – marzec ’26

Według danych platformy SonarHome.pl, w przeważającej liczbie stołecznych okręgów, średnie ceny ofertowe lokali mieszkalnych odnotowane w marcu 2026 r. były mniejsze niż dwanaście miesięcy wcześniej. Na Wilanowie i Targówku oferujący żądali również mniej niż dwa lata temu. Niemniej jednak, od ponad sześciu miesięcy notuje się powolny, ale regularny wzrost stawek.

W efekcie wzrostów obserwowanych od lata 2025 r., w znacznej większości warszawskich dzielnic wycena lokali używanych w marcu 2026 r. była wyższa niż rok wcześniej. Ostatnie sześć miesięcy miało zasadniczy wpływ na wzrosty w perspektywie rocznej.

Z danych serwisu SonarHome.pl wynika, że w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, czyli w porównaniu do września 2025 r., kiedy to oczekiwania sprzedających utrzymywały się na najniższym poziomie od czasów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, średnie ceny ofertowe w warszawskich dzielnicach wzrosły z reguły o 1 do 4 proc. Wyłącznie na Żoliborzu spodziewano się mniej niż we wrześniu 2025 r. (-0,5 proc.).

Konsekwencją jesiennych i zimowych podwyżek są także stawki wyższe w skali roku. Wzrosty nie były jednak duże. Jedynie w czterech dzielnicach oczekiwania oferujących wzrosły w stopniu większym niż inflacja CPI. Na Mokotowie i Żoliborzu wzrost nie przekroczył 0,5 proc. r/r, a na Wilanowie i Targówku stawki nadal były niższe niż rok wcześniej.

Taniej niż dwa lata temu, ale znowu powyżej 20 tys. zł/mkw.

Zniżki notowane zwłaszcza w II połowie 2024 r. i I połowie 2025 r. spowodowały, że w większości stołecznych rejonów za mieszkania oczekiwano mniej niż dwa lata temu, mianowicie zaraz po okresie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, kiedy to ceny mieszkań osiągały historyczne maksima.

W porównaniu z marcem 2024 r. średnie ceny ofertowe były niższe w dwunastu dzielnicach, a spadki sięgnęły ponad 3,5 proc. na Bielanach i Pradze-Południe. Realnie, osoby poszukujące własnego „M” mogły liczyć na stawki niższe średnio o ponad 500 zł/mkw.

Wycena mieszkań była również niższa w najdroższych dzielnicach, w tym w Śródmieściu (-2 proc.). Wzrosty obserwowane w ostatnich miesiącach sprawiły, że po prawie rocznej przerwie, ponownie żądano tam ponad 20 tys. zł/mkw.

Ponad 15 tys. zł/mkw. oczekiwano także na Woli, Wilanowie, Żoliborzu, Mokotowie, Ochocie, Pradze-Północ i Włochach. Najtańszymi stołecznymi dzielnicami wciąż pozostają: Rembertów, Białołęka i Targówek. Niemniej jednak, nawet tam za lokale z drugiej ręki sprzedający żądają powyżej 12 tys. zł/mkw.

W trzy lata drożej nawet o jedną trzecią

Powróćmy jednak na chwilę do wielokrotnie wspominanego „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, o którym sektor nieruchomości wciąż nie może zapomnieć. Aby przeanalizować wpływ programu dopłat do kredytów hipotecznych na wycenę mieszkań, należy cofnąć się o trzy lata. W porównaniu do marca 2023 r., tj. okresu, w którym „Bezpieczny kredyt 2 proc.” został już ogłoszony, średnie ceny ofertowe w sześciu warszawskich dzielnicach (Pradze-Północ, Pradze-Południe, Woli, Ursusie, Białołęce i Wawrze) były wyższe o co najmniej 30 proc.

W pozostałych dzielnicach wzrost cen w analizowanym okresie mieścił się w przedziale od 19 proc. (Wilanów) do 29,6 proc. (Bemowo). Realnie, za metr kwadratowy oferujący oczekują aktualnie od 2,6 tys. zł do 4,2 tys. zł więcej niż trzy lata temu.

Ofert ubywa, ale wciąż można sporo „uciąć” z ceny

Wzrost cen mieszkań w ostatnich miesiącach należy skorelować z rosnącym popytem i malejącą podażą. Pod koniec marca 2026 r. na platformach ogłoszeniowych można było znaleźć około 22,2 tys. propozycji dotyczących sprzedaży mieszkań – o 15,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 r.

Osoby szukające własnego „M” na stołecznym rynku wtórnym wciąż mogą jednak liczyć na negocjacje cenowe. Jak wynika z raportu „Barometr”, opracowanego przez Metrohouse i Credipass, w IV kwartale 2025 r. sprzedający podczas negocjacji obniżali cenę bardziej niż trzy miesiące wcześniej oraz w analogicznym okresie 2024 r. (+0,7 pp. k/k i +1,5 pp. k/k).

Stawki wpisywane w ogłoszeniach również malały w trakcie ich wyświetlania na portalach ogłoszeniowych – średnio o 4,3 proc.