W I kw. 2026 roku w siedmiu największych miastach Polski sprzedano 12,9 tys. mieszkań, a do sprzedaży wprowadzono 10,3 tys. nieruchomości. Zakłócenia na rynku mogą na początku podnieść atrakcyjność dostępnych, gotowych do zamieszkania lokali. Z kolei ceny tych nowo wypuszczanych na rynek pójdą w górę, a ich liczba zacznie się zmniejszać – przewiduje Aleksandra Gawrońska z JLL.
"Analizując rezultaty sprzedażowe, jak również ilość mieszkań skierowanych do obrotu w I kwartale, warto pamiętać, że te rezultaty odzwierciedlają konsekwencje różnych decyzji podejmowanych uprzednio w różnym czasie. W odniesieniu do ewidencji statystyk sprzedaży, opartych nie na rezerwacjach, a na umowach deweloperskich, decyzje nabywców zapadły w większości przypadków co najmniej kilka tygodni wcześniej. Upraszczając, można stwierdzić, że dane statystyczne dotyczące sprzedaży w marcu w większości obrazują postanowienia z lutego, czasem stycznia, a sporadycznie z pierwszych dni marca" – oznajmiła, cytowana w komunikacie prasowym, Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Poland.
"Analogiczny jak w przypadku sprzedaży jest mechanizm decyzyjny powiązany z wprowadzaniem do oferty nowych projektów. Zazwyczaj przygotowanie i decyzja o skierowaniu do sprzedaży ma kilka faz, które zabierają miesiące, jednak ostateczne pojawienie się przeważającej liczby nowych propozycji w marcu było w większości wypadków pokłosiem postanowień z lutego i najpóźniej początku marca. W kontekście omawianego kwartału ma to duże znaczenie, ponieważ na początku marca można było jeszcze liczyć na to, że ta kolejna wojna w Zatoce potrwa, tak jak poprzednia, kilka tygodni i nie będzie miała znaczącego wpływu na polską gospodarkę, inflację i rynek mieszkaniowy" – dodała.
Wojna wciąż trwa i nie wiadomo, kiedy i z jakimi skutkami dobiegnie końca. Jak szacuje ekspertka, zapewne spowoduje nie tylko podwyżkę kosztów paliw i cen szerokiego spektrum surowców sprowadzanych zazwyczaj do Europy z tego regionu. Koszty transportu z regionu mogą trwale wzrosnąć, ponieważ ryzyko kolejnej blokady będzie musiało być na stałe wkalkulowane w ceny.
Zdaniem Gawrońskiej, dla sektora deweloperskiego oznacza to, że oprocentowanie kredytów w optymistycznym scenariuszu przez dłuższy czas utrzyma się na zbliżonym do aktualnego poziomie, ewentualnie zacznie wzrastać, a nie będzie kontynuowało spadku, jak można było zakładać na początku roku.
"Wzrosną koszty budowy, zarówno z uwagi na koszty energii i paliw do transportu i eksploatacji sprzętu, jak i materiałów energochłonnych. Pojawią się przeszkody w łańcuchach dostaw, a w konsekwencji – oby tymczasowe – problemy z niektórymi produktami. Paradoksalnie, w pierwszym okresie może to być korzystne z punktu widzenia deweloperów. Klienci szybko pojmą, że gotowe lub niemal gotowe lokale mieszkalne to produkt wolny od zawirowań, produkt, który warto nabyć teraz, ponieważ cena i termin realizacji są pewne" – stwierdziła.
"Mniej przejrzysta będzie sytuacja z nowo uruchamianymi inwestycjami. Przedsiębiorstwa budowlane będą musiały zacząć uwzględniać ryzyko wzrostu cen w ostateczne koszty, podobnie jak deweloperzy działający w systemie samodzielnego zarządzania budową. Dodajmy, że obecnie jakiekolwiek prognozy wzrostu tych cen mają bardzo wątłe i niepewne fundamenty. Ceny nowych mieszkań wprowadzanych na rynek muszą zatem pójść w górę, a ich liczba najprawdopodobniej zacznie maleć" – uzupełniła.
W odniesieniu do Warszawy będzie to implikowało dość szybkie zmniejszenie się oferty i wkroczenie w okres deficytu podaży, w innych miastach – szybsze lub wolniejsze zniwelowanie nadwyżki podażowej.
"Im bliżej równowagi będzie dany rynek, tym prędzej zaczną drożeć lokale gotowe do zamieszkania, w miarę jak zacznie ich brakować. Kiedy to nastąpi, sprzedaż może jeszcze przyspieszyć, ponieważ część potencjalnych nabywców oczekiwała dalszego obniżenia stóp i cen, a do zwykłych kupujących dołączą ryzykanci, pragnący zarobić na spekulacji. Z drugiej strony, w dłuższej perspektywie możemy zaobserwować dużą powściągliwość w uruchamianiu nowych inwestycji u graczy średniej wielkości oraz zmienną strategię w największych firmach giełdowych, które zazwyczaj wykorzystują podobne kryzysy do powiększenia udziału w kurczącym się rynku" – uważa ekspertka.
W pierwszym kwartale 2026 r. na siedmiu największych rynkach sprzedano ogółem 12,9 tys. mieszkań (wzrost o 11,1 proc. kdk i 35,2 proc. rdr).
"Należy podkreślić, że wzrost ten miał miejsce mimo długotrwałego okresu urlopowego w styczniu i lutym, a dodatkowo w ostatnich tygodniach marca na nastroje kupujących wpływała wojna w Zatoce Perskiej. Największy skok sprzedaży kwartał do kwartału odnotowano w Katowicach (+51 proc.), co jednak przekłada się jedynie na około 170 transakcji więcej. W Warszawie oraz Łodzi sprzedaż wzrosła odpowiednio o 16,7 proc. oraz 17,5 proc. kdk, a kolejny wzrost popytu można było zauważyć także w Krakowie i Poznaniu. Nadwyżkę sprzedaży nad nową podażą obserwowano w sześciu z siedmiu metropolii – wyjątkiem jest Kraków, gdzie wprowadzono na rynek o 13 proc. więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale" – powiedziała Gawrońska.
Do sprzedaży wprowadzono łącznie 10,3 tys. nowych mieszkań, czyli o 27 proc. mniej niż w czwartym kwartale poprzedniego roku. Stabilizacja podaży jest widoczna głównie we Wrocławiu i Poznaniu, natomiast w pozostałych miastach (poza Krakowem) odnotowano zauważalne spowolnienie tej aktywności, co – jak oceniła ekspertka – jest typowe dla początku roku.
W konsekwencji, oferta mieszkań na sprzedaż nieznacznie zmalała w większości miast (lub pozostała na niezmienionym poziomie). Na koniec marca wynosiła na siedmiu największych rynkach ok. 69 tys. mieszkań – co jest poziomem zbliżonym do historycznych rekordów. Oferta ta zawiera również lokale zarezerwowane, ale niesprzedane, których na koniec pierwszego kwartału było łącznie ok 6,4 tys.
Jak poinformował JLL, w pierwszym kwartale przeciętna cena mieszkań znajdujących się w ofercie na koniec marca była kształtowana przez nowe, często droższe inwestycje – zwłaszcza w Warszawie, gdzie wzrosła o 6,2 proc. kdk do poziomu 19.900 zł/m kw. Analogiczny wzrost odnotowano w Poznaniu (+2,4 proc. kdk do 14.100 zł/m kw.), podczas gdy w pozostałych miastach zmiana nie przekroczyła 0,6 proc. W ujęciu rocznym wzrosty średniej ceny oferty przekraczające inflację są dostrzegalne tylko w Warszawie i Poznaniu, podczas gdy wyraźny spadek wystąpił we Wrocławiu.
"Miasta różnicują się również coraz bardziej pod względem relacji popytu i podaży. Warszawa weszła w fazę przewagi popytu i delikatnego niedoboru mieszkań. Trójmiasto pozostaje rynkiem zbliżonym do równowagi, a Wrocław dynamicznie zmierza do tego stanu. Z kolei w Krakowie i Poznaniu podaż nadal przewyższa popyt, choć różnica ta wyraźnie maleje. Najdłuższy teoretyczny czas wyprzedaży oferty jest notowany w Łodzi (ponad 2 lata) oraz Katowicach (powyżej 3 lat)" – dodała ekspertka. (PAP Biznes)
doa/ ana/