Najtańsze i najdroższe lokale mieszkalne są kupowane głównie za środki własne, jednakże pomiędzy tymi skrajnościami przeważają klienci, którzy finansują zakup głównie za pomocą zobowiązania hipotecznego – i oni właśnie stanowią statystycznie najliczniejszą grupę – przekazał Otodom w wiadomości prasowej. W I kw. 2026 r. liczba przyznanych kredytów sięgnie ok. 70 tys., a ich suma ok. 31 mld zł – prognozuje Otodom.
"Sektor mieszkaniowy to nie wyłącznie tanie oraz drogie nieruchomości. Między nimi znajduje się konkretna część mieszkań w umiarkowanych cenach. Podczas gdy najtańsze i najdroższe lokale mieszkalne są kupowane głównie za gotówkę, o tyle w 'środku' przeważają klienci, którzy finansują nabycie przede wszystkim za pomocą kredytu hipotecznego — i to oni stanowią statystycznie najliczniejszą grupę" – napisano w komunikacie.
Z analizy Otodom, którą przeprowadzono wśród użytkowników serwisu wynika, że w segmentach cenowych do 400 tys. zł większość transakcji jest realizowana za gotówkę. Wraz ze zwyżką ceny wzrasta jednak rola finansowania kredytowego. Już w przedziale 250–400 tys. zł udział hipoteki zbliża się do blisko jednej trzeciej wszystkich transakcji, a w segmencie 400–700 tys. zł przekracza 40 proc. To właśnie ten przedział cenowy jest najczęściej i najsilniej wspomagany kredytem, a równocześnie odpowiada za zdecydowaną większość popytu.
Powyżej tego pułapu zależność od kredytu zaczyna się osłabiać. Choć w segmencie cenowym 850 tys.-1 mln zł jego udział pozostaje wciąż relatywnie wysoki, to wraz ze wzrostem ceny za nieruchomość, finansowanie kredytowe systematycznie się zmniejsza – stwierdził cytowany w komunikacie menedżer ds. badań i analiz w Otodom, Paweł Jarząbek.
"W przypadku najkosztowniejszych nieruchomości, powyżej 1,4 mln zł, blisko siedem na dziesięć zakupów jest realizowanych już za gotówkę, a rola kredytu spada do poziomu marginalnego. Jest to grupa klientów majętnych, zainteresowanych inwestycjami premium lub finansujących nabycie nowego, drogiego mieszkania lub domu środkami ze zbycia innej nieruchomości" – dodał.
W materiale Otodom poinformowano, że obecnie zjawisko tzw. górki kredytowej jest dodatkowo wzmocnione poprzez niespotykany od lat popyt na kredyty mieszkaniowe. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w pierwszym kwartale 2026 r. o taką formę finansowania aplikowało 144 tys. osób (+47 proc. rdr i +83 proc. wobec 2024 r.). Sam marzec 2026 r. wygenerował 63,3 tys. wniosków.
Zaznaczono, że średnia kwota wnioskowanego kredytu pobiła rekord, osiągając 506 tys. zł. Zgodnie z danymi BIK w okresie styczeń-luty banki udzieliły 44,9 tys. kredytów o łącznej wartości 20,4 mld zł, co oznacza wzrost o 41,8 proc. pod względem ilościowym oraz 53 proc. wartościowo rok do roku.
Kredyty hipoteczne przyznawane w Polsce finansują zarówno zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym, jak również refinansowanie już istniejących kredytów, w styczniu i lutym br. tych ostatnich mogło być około 30 proc. pod względem liczby.
(…) Opierając się na dynamice zapytań z lutego, można zakładać, że w całym pierwszym kwartale 2026 r. liczba udzielonych kredytów wyniesie ok. 70 tys., a ich wartość ok. 31 mld zł. Prognozy na drugi kwartał br. są obiecujące. W związku z tym popyt ze strony grupy klientów kredytowych nie będzie słabnąć w następnych miesiącach 2026 roku – napisano.
Sytuacja nabywców jest zróżnicowana w zależności od aglomeracji
"W każdym z siedmiu największych miast w Polsce można wskazać odmienne ryzyka i szanse, ponieważ rynek nie jest jednolity, a to, czy klient wchodzi na niego z gotówką czy z kredytem, lokuje go w diametralnie innej sytuacji w zależności od aglomeracji" – powiedział Paweł Jarząbek.
"Istnieją miasta, w których klient z gotówką ustala warunki, a jego budżet znacznie przewyższa możliwości osób wspomagających się kredytem. Takimi miejscami są na przykład Warszawa i Trójmiasto. Natomiast w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu sytuacja jest odwrotna – kredytobiorcy mają statystycznie wyższe budżety. W Łodzi i Katowicach panuje relatywna równowaga, jeśli chodzi o budżety osób kredytujących się i tych dysponujących gotówką" – dodał.
Na rynku warszawskim odsetek transakcji gotówkowych (43 proc.) oraz kredytowych (39 proc.) jest bardzo zbliżony. Niemniej jednak klienci, kupujący przeważnie za środki własne, dysponują średnim budżetem o 138 tys. zł większym niż kredytobiorcy (830 tys. do 692 tys. zł).
Wysoki udział finansowania zakupu nieruchomości ze środków własnych zauważalny jest również w Trójmieście (52 proc.) przy jednoczesnym niższym odsetku kredytów (32 proc.). Na rynku trójmiejskim wystepują wyższe o 67 tys. zł budżety klientów gotówkowych (607 tys. zł do 540 tys. zł).
W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie tzw. górka kredytowa jest wyraźna, ale osoby, które biorą kredyt, dysponują równym lub nawet większym budżetem niż inwestorzy gotówkowi.
W Poznaniu dominuje zakup z kapitału własnego (54 proc. wszystkich transakcji), jednak to kredytobiorcy dominują w wyższych segmentach cenowych. Ich średni budżet to 585 tys. zł, czyli o 100 tys. zł więcej niż u nabywców za oszczędności. Analogiczną sytuację obserwujemy we Wrocławiu. Z kolei w Krakowie panuje największa równowaga. Udział obu form płatności jest zbliżony (42 proc. gotówka, 38 proc. kredyt), a różnica w średnim budżecie to około 15 tys. zł na korzyść kredytobiorców.
W Łodzi i Katowicach ceny nieruchomości są na tyle niskie, że zaciąganie kredytu jest stosunkowo niewielkie. Przykładowo w Katowicach aż 57 proc. wszystkich nieruchomości kupuje się za gotówkę. Wynika to z bardzo niskich progów wejścia na rynek, ponieważ średnie budżety całkowite wynoszą tutaj około 400 tys. zł zarówno dla gotówki, jak i kredytu.
W Łodzi blisko połowa transakcji na rynku mieszkaniowym jest finansowana oszczędnościami (49 proc.). Udział kredytów to zaledwie 30 proc. transakcji. Budżety łódzkich nabywców kredytowych i gotówkowych są niemal identyczne i wynoszą 418-428 tys. zł.
"Biorąc pod uwagę, że 45 proc. udzielanych obecnie kredytów celuje w rynek wtórny, a rywalizacja na nim toczy się na warunkach podyktowanych przez gotówkę, dla indywidualnych sprzedających nieruchomości z drugiej ręki klient, posiadający gotówkę jest bezpieczniejszy. Kredyt to zawsze czas i ryzyko decyzji bankowej" – powiedział Paweł Jarząbek.
"Dla kredytobiorców, którzy mają budżet zbliżony do gotówkowiczów, bardziej korzystny może być rynek deweloperski, stanowiący 40 proc. kredytów. Deweloperzy mają własne wypracowane procedury i zwykle chętniej czekają na dopełnienie formalności bankowych" – dodał. (PAP Biznes)
alk/ asa/