Jeżeli planujesz nabycie swojego pierwszego lokalu, unikniesz opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, a co za tym idzie zaoszczędzisz znaczną sumę, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów. Urząd skarbowy sprecyzował je w nowej wykładni, w tym kwestię posiadania innych nieruchomości.
Nabycie pierwszego mieszkania jest zwolnione z daniny od czynności cywilnoprawnych (PCC). Niemniej, jak się okazuje, sprawa nie jest tak jednoznaczna. Udowadnia to świeża interpretacja organów podatkowych. Jest to ważne, ponieważ zwolnienie na zakup premierowego lokum zapewnia znaczące ulgi podatkowe. W standardowej sytuacji, gdy podatnik nie spełnia wymogów, musi uiścić 2 proc. od wartości nabywanej nieruchomości. Przy transakcji na kwotę 500 tys. zł mówimy o kwocie rzędu 10 tys. zł.
Podmiot, który pragnie zakupić mieszkanie i skorzystać z braku opłaty PCC, a w konsekwencji zyskać finansowo na podatku, nie może figurować jako właściciel innego lokalu. Istnieją jednak odstępstwa od tej reguły. Nie jest zatem tak, że posiadanie jakiejkolwiek nieruchomości lub udziałów w niej jest wykluczone, co doskonale obrazuje przypadek, którego dotyczy najnowsza interpretacja indywidualna wydana przez szefa Krajowej Informacji Skarbowej.
Czytaj też: Składka zdrowotna. Absurdalne komunikaty w systemie ZUS i inne problemy
Jakimi nieruchomościami dysponował petent, który zamierzał skorzystać ze zwolnienia z PCC?
Mowa o interpretacji indywidualnej dyrektora KIS z 4 maja 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4014.26.2026.1.EWJ). O jej wydanie wnioskował mężczyzna, który planował nabyć gotowe mieszkanie. Podkreślił, że będzie to jego pierwsze nabycie nieruchomości gotowej do zamieszkania. Nie oznacza to jednak, że wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości.
Wyjaśnił, że aktualnie:
— jest posiadaczem udziałów we współwłasności dwóch nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi, lecz udziały te nie przekraczają 50 proc. i zostały nabyte poprzez dziedziczenie,
— w przeszłości był również właścicielem działki, na której rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. Doprowadził go do stanu surowego otwartego, a następnie (przed ukończeniem budowy) zbył działkę rodzicom. Był to więc stan, który nie umożliwiał zamieszkania lub zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Mężczyzna złożył podanie o wydanie interpretacji indywidualnej i zapytał, czy może skorzystać z wyłączenia z PCC na zakup pierwszego lokalu na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
Zgodnie z tym artykułem zwalnia się ze zobowiązania podatkowego sprzedaż, której przedmiotem jest:
— prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność,
— prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
— spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Ma to miejsce, “jeśli nabywcą jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.
Jakie stanowisko w kwestii zwolnienia z PCC zajął fiskus?
Dyrektor KIS orzekł w interpretacji z 4 maja 2026 r., że nabycie lokalu przez mężczyznę jest zwolnione z opodatkowania.
Organ w pierwszej kolejności ustalił, czy budowany przez petenta dom spełniał wymogi, by uznać go za budynek mieszkalny jednorodzinny. Dyrektor KIS oznajmił, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć “budynek mieszkalny jednorodzinny” oraz “budynek”. W takiej sytuacji należy wesprzeć się definicjami z ustawy — Prawo budowlane.
Zgodnie z tą ustawą budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest na stałe połączony z gruntem, wyodrębniony z przestrzeni przy użyciu przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego). Dodatkowo budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie albo nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) — nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, czyli nie pozwala na użytkowanie budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Dyrektor KIS doszedł zatem do wniosku, że budowany przez mężczyznę dom nie był budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Kolejnym warunkiem zwolnienia z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) jest to, by w dniu sprzedaży i przed nim podatnikowi nie przysługiwało prawo własności lokalu/budynku ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a jeśli takie prawa odziedziczył, to nie mogą one przekraczać 50 proc. W ocenie dyrektora KIS mężczyzna spełnił również ten warunek, ponieważ odziedziczył udziały we współwłasności dwóch nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, lecz nie przekraczają one 50 proc.
W takim wypadku, według dyrektora KIS przy zakupie mieszkania możliwe jest zastosowanie zwolnienia z PCC. Innymi słowy, mężczyzna może skorzystać z ulgi przy nabyciu swojego pierwszego M.
Identyczne stanowisko zajął dyrektor KIS również w poprzednich interpretacjach, np. z 26 stycznia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS).
Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 4 maja 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4014.26.2026.1.EWJ)
Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu Prawo, Business Insider Polska
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.