Ceny mieszkań w transakcjach spadają szybciej niż te prezentowane w ofertach. Rozpiętość znowu się powiększyła

Język polski

Jeśli kierować się przeciętnymi cenami z ofert, można odnieść wrażenie, że ceny nieruchomości rosną szybciej. Co innego średnie kwoty odnotowane w aktach notarialnych, które coraz częściej maleją, również w porównaniu do poprzedniego roku – pokazują dane Narodowego Banku Polskiego. W efekcie, po raz kolejny powiększyła się przepaść między oczekiwaniami sprzedających a sumami faktycznie uiszczanymi za mieszkania.

Na największych rynkach wtórnych różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. mieściły się w przedziale od niecałych 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.

W pierwszym kwartale 2026 roku skumulowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu głównych rynków wtórnych w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) wyniosła 13 477 zł/mkw. Była zatem o 0,7 proc. niższa niż trzy miesiące wcześniej i rok wcześniej. W drugim przypadku jest to pierwsza taka sytuacja od blisko dwunastu lat.

Jednakże, średnia cena ofertowa rosła w ujęciu kwartalnym, ponownie przekraczając 15 tys. zł/mkw. w I kw. 2026 r. i była o 1 proc. wyższa niż w IV kw. 2025 r. oraz o 1,5 proc. wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Dla porównania, rok wcześniej o tej samej porze odnotowano wzrost przekraczający 5,5 proc. rok do roku.

W pierwszym kwartale 2026 r. w miastach wojewódzkich obniżkę średniej ceny ofertowej odnotowano jedynie w Katowicach i Lublinie. W Warszawie i Wrocławiu przeciętna wycena mieszkań z rynku wtórnego pozostała niemal bez zmian.

Wzrosty, choć mniejsze niż rok wcześniej, miały miejsce w Gdańsku i Gdyni, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o ponad 2 proc. kwartał do kwartału, w Poznaniu (+1,9 proc. k/k) oraz przede wszystkim w Łodzi, gdzie w ofertach widniały przeciętnie o 3,5 proc. wyższe ceny niż trzy miesiące wcześniej.

W przypadku średnich kwot ujmowanych w aktach notarialnych, spadki w ujęciu kwartalnym miały miejsce w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie, a wśród mniejszych miast wojewódzkich także w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.

W ujęciu kwartalnym różnica między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi powiększyła się znacząco w Poznaniu, gdzie po raz pierwszy od dekady zanotowano ponad 15 proc. (wzrost o 6 pp. k/k i 7 pp. r/r).

Największą rozbieżność odnotowano w Gdańsku (17,2 proc. i spadek o 0,2 pp. k/k), gdzie jednak średnie oczekiwania sprzedających i faktycznie płacone kwoty za mieszkania z drugiej ręki rosły w zbliżonym tempie.

Największą zbieżność średnich cen ofertowych i transakcyjnych tradycyjnie zaobserwowano w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie w I kw. 2026 r. różnica wynosiła 2,7 proc., a w Kielcach i Zielonej Górze zanotowano 6,4 proc. W jednej ze stolic województwa lubuskiego, w ciągu kwartału, różnica wzrosła o blisko 7 pp. Trzy miesiące wcześniej wystąpiła tam anomalia – za mieszkania na rynku wtórnym płacono przeciętnie mniej niż ujmowano w aktach notarialnych.

Sprzedający nadal zawyżają stawki, ale negocjują bardziej zdecydowanie

Chociaż początek 2026 r. przyniósł ograniczenie możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, to zgodnie z raportem „Barometr” Metrohouse i Credipass, sprzedający mieszkania używane nadal znacząco przeszacowują ceny.

Przeciętne możliwości negocjacyjne jednak nadal nie należały do najniższych i w większości przypadków przekraczały 2,5 proc.

W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający, bardziej niż pod koniec 2025 r., nie trafiali z cenami w ogłoszeniach. Przeciętne różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, do 5,4 proc. w Łodzi. Z wyjątkiem Krakowa, były to wartości o około 1 do blisko 3 pp. wyższe niż kwartał wcześniej.

MKZ