Język źródłowy: Polski Połowa młodych Polaków określa brak własnego lokum jako jedno z największych utrudnień na drodze do założenia rodziny – wynika z badania „Mieszkalnictwo a dzietność”. Z drugiej strony, malejąca liczba urodzeń w przyszłości będzie oznaczała mniejsze zapotrzebowanie na nieruchomości lub potrzebę adaptacji istniejących zasobów dla starzejącego się społeczeństwa. Podczas dyskusji Tabelaofert Talks, specjaliści rynku nieruchomości przedstawili analizę wpływu zmian demograficznych na zapotrzebowanie na mieszkania, ich standard, lokalizację i dostępność.
– Obecnie młode pokolenie z większą trudnością podejmuje decyzje o opuszczeniu domu rodzinnego, nie chętniej podejmuje się ryzyka i wyzwań, które były obecne dla pokoleń dorastających np. w latach 90. – zaznacza w wywiadzie dla agencji Newseria Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. – Zamiast negatywnie oceniać tę sytuację, należy stworzyć adekwatne instrumenty.
„Diagnoza Młodzieży 2026”, opracowana na zlecenie Ministerstwa Edukacji Narodowej, sugeruje, że więcej niż połowa osób w przedziale wiekowym 25-34 lat nadal zamieszkuje z rodzicami. Zjawisko tzw. syndromu opóźnionego usamodzielnienia nie jest wynikiem braku ambicji, lecz pragmatyczną reakcją na wysokie koszty mieszkalnictwa i niepewność zarobków. Brak stabilności finansowej i mieszkaniowej skutkuje odkładaniem w czasie kluczowych decyzji dotyczących cyklu życia – 48 proc. osób poniżej 29. roku życia odkłada plany o macierzyństwie/ojcostwie z powodu kwestii mieszkaniowych. Niski dostęp do lokali mieszkalnych oraz wysokie koszty utrzymania stanowią obecnie podstawowe czynniki ograniczające ekonomiczną samodzielność młodego pokolenia.
– Zawsze ostrzegam przed stwierdzeniem, że gdy tylko dostępnych mieszkań będzie bardzo wiele, rozwiążemy problem demograficzny. Jest to kwestia niezwykle skomplikowana, jednakże mieszkania odgrywają w niej kluczową rolę – przyznaje Tomasz Lewandowski.
– Należy tworzyć odpowiednie mechanizmy, takie jak zwiększenie podaży mieszkań z umiarkowanym czynszem, przeznaczonych pod wynajem dla młodych osób, które będą w stanie zapłacić 1 lub 1,2 tys. zł miesięcznie za nowoczesne, energooszczędne 50-metrowe mieszkanie z miejscem parkingowym. Dzisiaj takiej oferty nie ma, ponieważ brakuje mieszkań komunalnych i społecznych.
W roku 2026 rząd planuje przeznaczyć z budżetu państwa 6,7 miliarda złotych na inicjatywy mieszkaniowe. Największa część tych funduszy – 4,02 miliarda złotych – zostanie skierowana za pośrednictwem Funduszu Dopłat w BGK, na wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego. Jednocześnie MRiT pracuje nad projektem ustawy, który będzie stanowił fundament rządowej strategii mieszkaniowej. Proponowane przepisy zakładają budowę 250 tysięcy mieszkań społecznych przez SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe oraz renowację 128 tysięcy mieszkań komunalnych w ciągu najbliższych dziesięciu lat.
Według badań „Mieszkalnictwo a dzietność”, przeprowadzonych przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie oraz portal Tabelaofert, własność mieszkania ma duże znaczenie dla młodych Polaków. Niemal trzy czwarte ankietowanych jest zdania, że posiadanie własnego „M” zwiększa prawdopodobieństwo posiadania potomstwa. Ponad połowa badanych wskazuje to jako fundamentalny warunek rozważania założenia rodziny i osiągnięcia stabilności życiowej.
– Młodzi ludzie pragną niezależności mieszkaniowej, co wielokrotnie potwierdza się w naszych badaniach. Oczywiście, istnieje więcej czynników wpływających na decyzje dotyczące posiadania dzieci. Należą do nich m.in. stabilność finansowa, poczucie bezpieczeństwa w relacji, sytuacja zawodowa czy możliwość powrotu do aktywności zawodowej. W obecnej sytuacji mieszkanie stanowi podstawę – ocenia dr Izabela Rudzka z SGH w Warszawie.
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, przygotowany na podstawie badań IBRiS i wieloletnich analiz rynku nieruchomości SGH, wskazuje, że największe bariery w dostępie do mieszkań to wysokie ceny zakupu (77 proc.) i wysokie koszty najmu (43 proc.). Respondenci wskazują również na zbyt małą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.) oraz nowych inwestycji deweloperskich (16 proc.).
„Diagnoza Młodzieży 2026” podaje, że w większych miastach czynsz i inne opłaty pochłaniają od 35 do 55 proc. dochodu rozporządzalnego młodych dorosłych; w Warszawie wskaźnik ten wynosi około 70 proc. mediany ich dochodów netto. Co czwarty badany oczekuje od państwa poprawy dostępności mieszkań oraz wdrożenia polityki mieszkaniowej ułatwiającej start w dorosłe życie. Dla młodych ludzi jest to obecnie priorytetowe oczekiwanie, ważniejsze niż rynek pracy czy wsparcie finansowe.
– Kiedy mówimy o polityce mającej na celu wsparcie dzietności, musimy brać pod uwagę specyfikę poszczególnych regionów oraz lokalizacje, które potencjalni mieszkańcy wybierają ze względu na swoje możliwości finansowe i zawodowe – podkreśla dr Izabela Rudzka.
Zdaniem ekspertów, związek między rynkiem nieruchomości a demografią powinien być rozpatrywany również w odwrotnym kierunku – w wyniku spadku liczby urodzeń, przyszły popyt na mieszkania będzie niższy.
– Przyszłość rynku mieszkaniowego kształtujemy sami. Branża musi się przygotować na to, że liczba nowych klientów będzie maleć, ale jednocześnie będą oni stawiali wyższe wymagania. Aby rynek mieszkaniowy prosperował, branża musi przede wszystkim obniżyć koszty budowy. Na rynku wtórnym istnieje duża liczba lokali, a choć część z nich nie nadaje się do godnego zamieszkania, stanowią one konkurencję dla deweloperów, ponieważ były budowane w czasach, gdy koszty były inne – zaznacza Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu Tabelaofert.
Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że na 100 dzieci przypada 148 osób w wieku senioralnym (rok wcześniej było to 141). Różnica między tymi grupami wynosi 2,6 miliona osób na niekorzyść najmłodszych i co roku się pogłębia. W 2025 roku liczba osób powyżej 65. roku życia przekroczyła 7,9 miliona. Te trendy również powinny zostać uwzględnione w krajowej polityce mieszkaniowej.
– Teoretycznie posiadamy w Polsce nadwyżkę 600 tysięcy mieszkań, lecz jest ona pozorna. Istnieje ponad 4,5 miliona mieszkań w budynkach wielokondygnacyjnych bez wind, które są całkowicie niedostosowane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Wkrótce średnia wieku w naszym kraju wyniesie 51 lat. Jesteśmy 20. gospodarką świata, a posiadamy lokale mieszkalne, z których mieszkańcy nie wychodzą miesiącami, a nawet latami z powodu braku windy. Taka sytuacja jest nieakceptowalna – podkreśla Robert Chojnacki.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt ten zakłada m.in. obowiązek instalacji wind w nowych budynkach wielorodzinnych oraz określa minimalną liczbę bezprogowych mieszkań z odpowiednią szerokością drzwi i dostępem do części wspólnych budynku.
– Coraz powszechniejsze będzie projektowanie uniwersalne, czyli takie, które w perspektywie 10-20 lat umożliwi łatwą i niedrogą adaptację mieszkania do potrzeb osób z różnymi ograniczeniami ruchowymi – mówi Tomasz Lewandowski.
Według szacunków GUS, liczba osób w wieku 65+ będzie nadal rosła, a do 2060 roku seniorzy mogą stanowić blisko 30 proc. populacji.
– Deweloperzy mieszkaniowi już uwzględniają w swoich strategiach rozwoju zmieniającą się demografię Polski i strukturę wieku społeczeństwa. Powstają pierwsze inwestycje dedykowane seniorom, a praktycznie nie buduje się już mieszkań bez wind – dodaje Robert Chojnacki. – Demografia generuje nie tylko poważne wyzwania, ale także stwarza szansę dla branży deweloperskiej na budowę mieszkań odpowiadających aspiracjom Polaków. Przez ostatnie 25 lat prywatni inwestorzy i deweloperzy stworzyli Polskę, którą obserwujemy dzisiaj. Mamy nadzieję, że przez kolejne 25 lat będą powstawać nieruchomości, które będą zbieżne z oczekiwaniami Polaków.