Ceny transakcyjne mieszkań w pierwszym kwartale 2026 roku – rynek pierwotny

Początek roku 2026 był świadkiem kontynuacji tendencji spadkowych w zakresie przeciętnych cen nowych nieruchomości w głównych polskich aglomeracjach, co potwierdzają dane pochodzące z Narodowego Banku Polskiego. O ile w miastach takich jak Wrocław i Kraków ceny lokali mieszkalnych obniżają się już od trzech kwartałów z rzędu, o tyle do tego trendu po trzymiesięcznej pauzie dołączyła między innymi Warszawa.

W pierwszym kwartale 2026 roku średnia wartość transakcji dotyczących nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce wynosiła 14 245 zł/mkw., co stanowiło nieznaczną obniżkę w porównaniu do czwartego kwartału 2025 roku. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, zapłacono również o 0,3 proc. mniej za nowe lokale mieszkalne.

Ceny transakcyjne mieszkań w największych polskich miastach – I kw. 2026

Do grupy miast, w których odnotowano spadek przeciętnych kwot widniejących w aktach notarialnych, dołączyła Warszawa. W pierwszym kwartale 2026 roku płacono tam deweloperom średnio 16 475 zł/mkw., co oznacza spadek o 0,6 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. Wahania cen na stołecznym rynku pierwotnym od dłuższego czasu są minimalne. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 0,2 proc., co w wartościach nominalnych przekłada się na 38 zł/mkw.

Od trzech kwartałów z rzędu obserwuje się spadki średnich cen transakcyjnych w Krakowie i Wrocławiu. W omawianym okresie obniżki wyniosły około 1 proc. w ujęciu kwartalnym. W skali roku mówimy natomiast o spadkach odpowiednio o 1,7 i 2,5 proc.

W porównaniu do pierwszego kwartału 2025 roku, niższe kwoty za lokale oferowane przez deweloperów odnotowano również w Łodzi (-0,2 proc. r/r), Lublinie (-0,1 proc. r/r), Opolu (-0,9 proc. r/r), a w szczególności w Szczecinie, gdzie spadek był bardziej znaczący, wynosząc 4 proc. W stolicy województwa zachodniopomorskiego średnia cena była również niższa niż dwa lata wcześniej.

Wzrosty cen nadal obecne

Nie można jednak pominąć miast, w których początek 2026 roku przyniósł podwyżki cen nowych nieruchomości. Spośród siedmiu największych rynków pierwotnych w Polsce, największy wzrost – o blisko 2 proc. kw/kw – odnotowano w pierwszym kwartale 2026 roku w Gdańsku.

Wśród pozostałych miast wojewódzkich na wyróżnienie zasługują dwa – Bydgoszcz i Zielona Góra – gdzie przeciętne ceny lokali mieszkalnych były wyższe o odpowiednio 9,4 i 5,8 proc. w porównaniu do końca 2025 roku.

W ujęciu rocznym – poza wspomnianą Bydgoszczą i Zieloną Górą, gdzie nowe mieszkania zdrożały w aktach notarialnych średnio o ponad 20 proc. r/r – wzrost cen wahał się od niespełna 0,5 proc. (Warszawa i Katowice) do 8 proc. w Olsztynie.

W trzy lata drożej nawet o jedną trzecią

Należy tradycyjnie przypomnieć, że pomimo ostatnich osłabień wzrostów, przeplatanych nieznacznymi, lokalnymi obniżkami cen, za nowe mieszkania płaci się obecnie o kilkadziesiąt procent więcej niż przed trzema laty, czyli przed wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

W ciągu ostatnich trzech lat nowe mieszkania zdrożały w aktach notarialnych zazwyczaj średnio o ponad 20 proc. Największy wzrost – o przeszło 33 proc. – odnotowały średnie ceny transakcyjne w Krakowie, Gdańsku i Bydgoszczy. Wartościowo, w stolicy województwa małopolskiego i pomorskiego, przeciętne stawki wzrosły odpowiednio o około 3900 i 3700 zł/mkw.

Wśród miast wojewódzkich jedynie Szczecin stanowi wyjątek, gdzie w porównaniu do I kwartału 2023 roku, średnia cena transakcyjna jest „jedynie” o 5,5 proc. wyższa.

MKZ