Uzyskanie kredytu hipotecznego na budowę domu może wydawać się prostsze, jeśli obniżymy koszty inwestycji. Tak właśnie myślą niektórzy kredytobiorcy. Problem polega na tym, że takie podejście może łatwo doprowadzić do kłopotów finansowych. Ekspert Expander Advisors wskazuje na potencjalne pułapki.
Minimalistyczny, ale własny – takie rozwiązanie wybierane jest przez niektórych inwestorów, którzy decydują się na samodzielną budowę domu. Czasami okazuje się, że posiadane środki nie wystarczają i konieczne staje się skorzystanie z kredytu hipotecznego. Można by pomyśleć, że drastyczne ograniczenie wydatków, rezygnacja z pewnych elementów wykończeniowych lub zmniejszenie powierzchni domu to dobra droga do zwiększenia szans na finansowanie, zwłaszcza gdy problemem jest np. ograniczona zdolność kredytowa. Wtedy jednak kluczową rolę zaczyna odgrywać kosztorys, który nie może być dowolnie modyfikowany przez kredytobiorcę. Instytucje finansujące mają swoje minimalne wymogi.
– W związku z rosnącymi kosztami budowy, część inwestorów planujących wzniesienie domu stara się ograniczyć zakres przedsięwzięcia lub zoptymalizować kosztorysy prezentowane bankom. Większość banków ustala jednak określone minimalne koszty budowy i podaje minimalną cenę za metr kwadratowy. Z punktu widzenia instytucji finansowych nie tyle sam koszt budowy jest kluczowy, co możliwość doprowadzenia obiektu do stanu umożliwiającego bezpieczne jego użytkowanie i zachowanie jego wartości jako zabezpieczenia kredytu – zaznacza Adam Mision, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Mały domek może nie zyskać aprobaty banku
– W praktyce bankowej za moment ukończenia budowy zazwyczaj uważa się czas, gdy obiekt został wzniesiony zgodnie z projektem i obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, a inwestor może skutecznie zgłosić zakończenie budowy lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie, jeśli jest ono wymagane. Banki zazwyczaj oczekują również, że nieruchomość osiągnie standard pozwalający na zamieszkanie, co obejmuje wykonanie podstawowych instalacji, wykończenie kluczowych pomieszczeń oraz zapewnienie dostępu do mediów. Warto jednak pamiętać, że szczegółowe wymagania mogą się różnić w zależności od instytucji – wyjaśnia ekspert.
– Odnośnie do powierzchni domu, formalnie większość banków nie określa minimalnego metrażu w swojej ofercie kredytowej. W praktyce znaczenie ma jednak zdolność nieruchomości do pełnienia funkcji mieszkalnych oraz jej wartość rynkowa. Bardzo małe domy, w tym niektóre projekty typu „tiny house”, mogą być rozpatrywane indywidualnie ze względu na ograniczoną płynność na rynku wtórnym i trudności w ustaleniu wartości zabezpieczenia. Dla banku istotne jest bowiem nie tylko sfinansowanie inwestycji, ale również możliwość efektywnej sprzedaży nieruchomości w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą kredytu – podkreśla Adam Mision.
Strategia „jak najtaniej” może przynieść negatywne konsekwencje
– Zaniżanie kosztów budowy w kosztorysie może wydawać się korzystne dla kredytobiorcy, ponieważ pozwala wykazać mniejsze zapotrzebowanie na środki finansowe lub ograniczyć wymagany wkład własny. Takie podejście wiąże się jednak ze znacznym ryzykiem. Jeśli faktyczne wydatki okażą się wyższe niż zakładano, inwestor może napotkać trudności z dokończeniem budowy w terminie wyznaczonym przez bank. W rezultacie konieczne może być zaangażowanie dodatkowych środków własnych lub poszukiwanie dodatkowego finansowania na mniej korzystnych warunkach – ostrzega ekspert Expander Advisors.
W takiej sytuacji może się okazać, że aby sfinalizować budowę, kredytobiorca będzie musiał skorzystać z droższych źródeł finansowania. Mowa tu na przykład o kredycie gotówkowym (niezabezpieczonym) lub pożyczce hipotecznej, jeśli posiada inną nieruchomość, którą może przeznaczyć na zabezpieczenie. Całkowity koszt finansowania okaże się wówczas wyższy sumarycznie niż w przypadku wykorzystania kredytu budowlanego z bezpiecznym marginesem.
– Z perspektywy kredytobiorcy bezpieczniej jest przygotować realistyczny kosztorys, który uwzględnia rezerwę na potencjalny wzrost cen materiałów i robocizny, ponieważ ogranicza to ryzyko niedoszacowania inwestycji i problemów z jej zakończeniem. Obecnie banki przykładają szczególną wagę do wiarygodności prezentowanych kosztorysów oraz zgodności harmonogramu prac z wypłatą kolejnych transz kredytu. W obliczu utrzymującej się niepewności kosztowej kluczowe jest zachowanie odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa finansowego, a nie jedynie minimalizacja wydatków na etapie planowania przedsięwzięcia – przestrzega Adam Mision, Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.