Fragmentacja rynku nieruchomości nie jest standardowym mechanizmem kreowania płynności, jednak umożliwi jej utrzymanie w obliczu nadciągających zmian strukturalnych, a kluczowym elementem stanie się demografia – poinformowali przedstawiciele branży podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.
“Demografia zaczyna wspierać rynek. (…) Ten trend przyspiesza. Z rynku pracy zniknie 2 miliony osób w wieku 30-45 lat, ale też pojawią się miliony emerytów, których siła nabywcza wynosi około 200 miliardów złotych, a którzy nie są zadłużeni. 90 proc. z nich nie będzie miało długu, a już teraz wydają około 7-8 miliardów złotych na nieruchomości” – powiedział Mateusz Bonca, prezes JLL.
“W związku z tym profesjonalizacja rynku i jego dojrzewanie będą bardzo szybkie” – dodał.
Odnosząc się do kwestii, czy fragmentacja rynku daje realną szansę na poprawę płynności, prezes zaznaczył, że nie postrzega tego jako mechanizmu rozwoju płynności – chociaż także – ale jako jej utrzymanie.
Dyskusja na temat tego, w jaki sposób dane aktywa lub konkretne portfele dostosują się do trendów i sytuacji rynkowej staje się znacznie bardziej skomplikowana – stwierdził.
“I dlatego, biorąc pod uwagę zmiany (…) demograficzne, zaczęliśmy bardzo mocno stosować filtr do handlu detalicznego, rynku handlowego, rynku biurowego i rynku mieszkaniowego, aby zrozumieć na poziomie powiatu dynamikę oraz to, co będzie się działo z przepływem ludzi – gdzie ten przepływ będzie się rozwijał i jakie funkcje będą powstawać za 10-15 lat i jakie będą niezbędne” – dodał Mateusz Bonca.
Jacek Zengteler, prezes Yareal Polska, wskazał, że fragmentacja rynku stanowi zarówno szansę, jak i wyzwanie.
Jeśli kupię działkę pod budowę mieszkań, biur, handlu itd., a następnie zacznę budować, a wcześniej przez rok musiałem zacząć projektować, to elastyczność dostosowywania się do zmieniającego się świata, który absolutnie ewoluuje, jest mocno ograniczona – powiedział.
“Powinniśmy analizować strategię firmy – dokąd chcemy zmierzać, jakie są nasze kompetencje, jakie są nasze główne wartości, jakie są nasze cele. Natomiast droga, którą tam osiągniemy – to trzeba weryfikować. (…) Musimy przyglądać się fragmentacji i temu, co możemy robić, jak powinniśmy modyfikować nasze działania, nasze produkty, ponieważ nawet mieszkania, które budowaliśmy 10-15 lat temu, dzisiaj wyglądają inaczej” – dodał.
Wskazał, że Yareal Polska nabywa grunty tam, gdzie są dostępne, ale również takie, które wpisują się w strategię firmy.
“Przeznaczenie jest tym, co jest istotne przy ocenie danej nieruchomości, ale ono nie jest niezmienne. Oczywiście mamy zdefiniowane, co można zbudować w danym miejscu, ponieważ wynika to z dokumentów planistycznych, ale przede wszystkim wynika to z kontekstu lokalizacji. Natomiast gdy już odpowiadamy na pytanie, co tam zaprojektować (…) odpowiadamy przede wszystkim na pytanie, jakie wartości będziemy w stanie zaoferować naszym inwestorom” – powiedział Jacek Zengteler.
“Krótko mówiąc, już dzisiaj nie tylko mieszkania, nie tylko biura – ta monofunkcja na szczęście przestaje dominować, ponieważ w każdym większym mieście widzimy projekty zrealizowane, które są przykładem łączenia różnych funkcji, łączą różne grupy docelowe i one najlepiej integrują się z naszymi miastami” – dodał.
Podał, że główne segmenty branży nie znikną – będą się zmieniać i będą się dostosowywać do tego, w jaki sposób ludzie będą żyć i pracować. Kluczowe jest przewidzenie, gdzie świat znajdzie się za 5-10 lat.
Bądźmy otwarci na to, co się dzieje, co się zmienia, ale pilnujmy się, aby nie ulec nadmiernie trendom, które dzisiaj są popularne, a za dwa lata nikt nam za nie nie zapłaci, albo nikt nie będzie chciał tam pracować czy mieszkać. (…) Ale trend dotyczący demografii na pewno się nie zmieni – powiedział Paweł Toński, prezes zarządu PINK.
alk/ gor/