Na dalszą stabilizację cen mieszkań w II kw. 2026 r. wskazuje najnowszy odczyt indeksu przygotowywanego przez Cenatorium. W opinii ekspertów rynku, jest to jednak stabilizacja pozorna, napędzana obniżkami cen mieszkań zlokalizowanych poza centrami największych miast. Wniosek jest jednak prosty: kupujesz mieszkanie, negocjuj cenę.
W kwietniu 2026 r. odczyt indeksu obrazującego sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce, który przygotowywany jest dla Bankier.pl przez Cenatorium, wyniósł 119,02 pkt i był o 0,2 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 3,01 pkt wyższy niż w kwietniu 2025 r. W przypadku indeksu liczonego dla największych rynków z wyjątkiem Warszawy (Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi) zanotowano 133,73 pkt (+0,27 pkt r/r i +3,75 pkt r/r).
Transfery kredytów napędzają hipoteki
W kwietniu mieliśmy do czynienia z kontynuacją zapoczątkowanego w marcu wystrzału na rynku kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, kwiecień przyniósł 29,1 tys. udzielonych kredytów mieszkaniowych – o 56,5 proc. a nominalnie o 9,6 tys. więcej niż przed rokiem.
Już nawet jedna trzecia kredytów mieszkaniowych widniejących w statystykach BIK to jednak kredyty refinansowane, czyli przenoszone do innych banków. Nawet jednak przy takim skorygowaniu danych, tegoroczny kwiecień był lepszy od ubiegłorocznego.
Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
– Zmiana strategii zarządzania długiem świadczy o rosnącej dojrzałości finansowej kredytobiorców, którzy aktywnie optymalizują koszty obsługi obecnych zobowiązań. W strukturze zakupów – zauważa Małgorzata Wełnowska, ekspert ds. wycen i analiz nieruchomości.
Co więcej, kredyty hipoteczne jeszcze nigdy nie spłacały się tak płynnie i szybko. Jak pisał niedawno Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych znalazł się w punkcie 1,11 proc. Upraszczając nieco zawiłości związane z klasyfikowaniem kredytów, można by powiedzieć, że z każdych pożyczonych przez banki 100 tys. zł do przegródki „poważny problem ze spłatą” trafia zaledwie 1110 zł. Dokładnie trzy lata temu miernik ten był ponad dwukrotnie wyższy.
Ustabilizowane w ostatnich miesiącach indeksy wskazują na kontynuację stabilnych stawek także w II kw. 2026 r. Przypomnijmy, że pierwsze trzy miesiące tego roku przyniosły ponowne uspokojenie cen i lokalne spadki. W aktach notarialnych taniały zwłaszcza najmniejsze mieszkania. Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, niezmiennym liderem pozostają mieszkania średniej wielkości, dwu- i trzypokojowe, co z kolei znajduje odzwierciedlenie w ich stale rosnących cenach. Tam jednak, gdzie spadków cen nie odnotowano, pocieszeniem dla kupujących mogło być wyraźne hamowanie niedawnych wzrostów.
Lokalnie spadki cen będą kontynuowane
Jak jednak zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, stabilizacja obserwowana na rynku nieruchomości jest jedynie pozorna.
– W rzeczywistości coraz wyraźniej widać jego silną segmentację i przejście z fazy wzrostowej do fazy selektywnej równowagi. Rynek nie porusza się już w jednym, wspólnym trendzie cenowym, lecz rozdziela się na lokalizacje i segmenty o zupełnie odmiennej dynamice. W mieszkaniówce podstawowym czynnikiem kształtującym sytuację pozostaje ograniczona dostępność finansowania oraz wysoki koszt kredytu, co naturalnie ogranicza część popytu. Jednocześnie strukturalny niedobór mieszkań w dużych miastach nadal podtrzymuje zainteresowanie zakupami, szczególnie w dobrze zlokalizowanych i jakościowych inwestycjach. W efekcie obserwujemy stabilizację cen w segmentach premium i w centralnych lokalizacjach, przy jednoczesnej większej presji negocjacyjnej na obrzeżach miast oraz w projektach o niższym standardzie – komentuje Błeszyński.
Większa przewidywalność panuje na rynku najmu, na którym ze stabilnymi stawkami mamy do czynienia od trzech lat, nie zapominając jednak, że po wystrzale cen wiosną 2022 r. stawki dyktowane za czynsze są na rekordowych poziomach.
Ogłoszenia nie przekładają się na akty notarialne
Trzeba jednak mieć na uwadze, że ceny mieszkań wpisywane do aktów notarialnych obniżane są odważniej niż w przypadku stawek widniejących w ogłoszeniach. Przypomnijmy, że w największych miastach różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wahały się niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.
Wzrosty wyceny mieszkań widać także w najnowszych danych Cenatorium. W kwietniu oczekiwania zarówno deweloperów poszły w górę w relacji miesięcznej w Krakowie, Gdańsku, Gdyni i Łodzi – przeciętnie o 1 proc. m/m, na co wpływ miała jednak pula nowych mieszkań, które pojawiły się w portfolio deweloperów.
Po marcowych wzrostach korekta (-1,4 proc. m/m) pojawiła się w Warszawie. W górę, o blisko 2 proc. m/m, wzrosła jednak wycena mieszkań z drugiej ręki. Przełożyło się to na odczyt indeksu wyższy o 0,29 pkt m/m. W kwietniu zanotowano 131,27 pkt. W skali roku to właśnie w stolicy odczyt indeksu wzrósł najmocniej – o 4,41 pkt.
– Średnia cena mkw. dla rynku pierwotnego przekracza 17 tys. zł/mkw., a dla rynku wtórnego 18 tys. zł/mkw. Dużym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców cieszą się dzielnice południowe tj. Mokotów, Ursynów oraz Praga-Południe – mówi Małgorzata Wełnowska – Wynika to z dynamicznego rozwoju tych dzielnic oraz dobrej lokalizacji czy rozwiniętej sieci komunikacyjnej – dodaje.
W ujęciu rocznym przeciętne oczekiwania deweloperów w stolicy pozostają jednak stabilne. Średnia wycena kawalerek (do 40 mkw.) jest niemal identyczna jak przed rokiem. Większe, 40- i 50-metrowe lokale, „podrożały” w ogłoszeniach średnio o 1,1 proc. Z wyraźniejszym wzrostem mamy do czynienia w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw., które wyceniane są o blisko 5 proc. wyżej niż przed rokiem.
– Stoi za tym coraz droższa nowa podaż, bo po prostu budowa osiedla kosztuje coraz więcej. Oprócz drożejących gruntów i materiałów budowlanych, mamy w tym roku na głowie obowiązek budowy miejsc doraźnego schronienia w nowych inwestycjach oraz zaostrzone normy akustyczne – twierdzi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom.
Nie podpisuj, negocjuj
Jak podkreśla, bez względu na wysokość cen ofertowych, kupujący i tak powinni negocjować stawki. Zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, choć I kw. 2026 r. przyniósł spadek przeciętnych możliwości negocjacyjnych, to w Warszawie, Gdańsku i Łodzi wciąż przekraczają one 2,5 proc., co przy obecnych stawkach może oznaczać zaoszczędzenie przeszło 20 tys. zł.
Warto mieć na uwadze także fakt, że cena ofertowa zmienia się w trakcie ekspozycji ogłoszenia. W I kw. 2026 r. różnice między pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi stawkami widniejącymi w ogłoszeniach wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie do 5,4 proc. w Łodzi.
W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający wyraźniej niż pod koniec 2025 r. nie trafiali z cenami podczas wystawiania ogłoszeń o sprzedaży. Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie do 5,4 proc. w Łodzi.