Przez ostatnie kilka lat osoby zaciągające kredyty hipoteczne często mogły liczyć na wyższe kwoty finansowania, wybierając stałe oprocentowanie. Obecnie sytuacja uległa odwróceniu – wyższe kwoty kredytu można uzyskać, decydując się na zmienne oprocentowanie. Nie jest to jednak regułą we wszystkich bankach, a kierowanie się wyłącznie zdolnością kredytową może być ryzykowne, jak ostrzega ekspert z firmy Expander Advisors.
Decyzja między stałym a zmiennym oprocentowaniem kredytu hipotecznego zazwyczaj rozpatrywana jest przez pryzmat ryzyka oraz łatwości zarządzania domowym budżetem. Czasami jednak pojawia się inny priorytet – uzyskanie jak najwyższej możliwej kwoty finansowania. Forma oprocentowania jest w pewnym stopniu z tym powiązana.
Jednym z elementów determinujących dostępną kwotę kredytu jest miesięczna wysokość raty. Banki, oceniając, na jakie zobowiązanie klienta stać, weryfikują między innymi stosunek raty i innych stałych wydatków do dochodów gospodarstwa domowego. Obniżenie oprocentowania kredytu skutkuje również obniżeniem raty, co w efekcie prowadzi do wzrostu zdolności kredytowej.
Zamiana ról stawek w kredytach hipotecznych
Od kilku miesięcy oprocentowanie zmienne w kredytach hipotecznych jest, przynajmniej na początku, niższe niż oprocentowanie okresowo stałe. Wcześniej, przez około 5 lat, sytuacja przedstawiała się odwrotnie. W związku z tym zmieniła się również zależność między maksymalną zdolnością dla obu opcji hipotecznych. Dotyczy to jednak nie wszystkich instytucji finansujących.
– Podejście banków w tej kwestii jest bardzo zróżnicowane. W niektórych przypadkach zdolność kredytowa jest nieco wyższa przy oprocentowaniu zmiennym, co wynika z niższej bieżącej raty. W innych bankach nie ma to znaczenia i zdolność pozostaje taka sama, co moim zdaniem jest optymalnym rozwiązaniem. Pozwala to klientowi na swobodniejszy wybór najlepszej dla siebie opcji, bez konieczności uwzględniania, w której z nich otrzymałby wyższy kredyt – wyjaśnia Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin.
– Różnice w zdolności kredytowej między stałym a zmiennym oprocentowaniem w obrębie jednego banku zwykle nie przekraczają 8%. Znacznie większe dysproporcje w zdolności kredytowej występują między różnymi bankami – dodaje ekspert.
Ryzyko pełnego kredytowania
Nastawienie się na zaciągnięcie maksymalnego możliwego kredytu hipotecznego jest zdecydowanie strategią obarczoną ryzykiem. Specjalista Expander Advisors zwraca uwagę na kilka negatywnych aspektów finansowania „na styk”.
– Po pierwsze, ogranicza to wybór banków, co może skutkować wyższą ceną kredytu. Decydując się na bank oferujący najwyższą kwotę kredytu, możemy nie znaleźć najkorzystniejszej oferty. W idealnych warunkach bank bardziej liberalny powinien mieć wyższą premię za ryzyko. W praktyce jednak kluczowe jest to, jak bardzo sytuacja klienta odpowiada procedurom banku dotyczącym wyliczania dochodu i zdolności kredytowej – tłumaczy Grzegorz Granda.
– Po drugie, istnieje ryzyko otrzymania ostatecznie niższej kwoty. Wystarczy, że analityk inaczej zinterpretuje dochód (np. składniki wynagrodzenia o zmiennym charakterze, różnice w dochodach rok do roku u przedsiębiorców, brak akceptacji pewnych źródeł dochodu itp.), a ostateczna decyzja może opiewać na kwotę niewystarczającą do przeprowadzenia transakcji – ostrzega ekspert.
– Po trzecie, należy wziąć pod uwagę zmienność własnej sytuacji dochodowej. Warto zastanowić się, co się stanie, gdy z jakiegoś powodu moje zarobki spadną. Można przeprowadzić indywidualny „test stresu”, odpowiadając na pytanie, co by się stało, gdyby dochody obniżyły się o 10%, 20% czy 30% i jakie okoliczności mogłyby do tego doprowadzić – radzi ekspert.
– I wreszcie po czwarte, należy pamiętać o zmienności oprocentowania. Kredyty hipoteczne są zazwyczaj zaciągane na 20-30 lat. Przy oprocentowaniu zmiennym ryzyko wzrostu raty pojawia się od razu, natomiast przy stopie stałej (ściślej mówiąc, jest to „okresowo stała stopa”, zazwyczaj na 5 lat, a nie na cały okres kredytu) ryzyko to jest jedynie odroczone. W żadnym z tych wariantów ryzyko nie jest całkowicie eliminowane. Zaciągając kredyt przy maksymalnych granicach swojej zdolności kredytowej, nawet niewielkie podwyżki stóp procentowych generują zauważalne pogorszenie kondycji finansowej kredytobiorcy – podkreśla specjalista Expandera.
Z tym ryzykiem w najpoważniejszej postaci zetknęli się kredytobiorcy, którzy zaciągali zobowiązania w okresie najniższych stóp procentowych. Na przełomie 2021 i 2022 roku, w ciągu zaledwie kilku miesięcy, raty oparte na zmiennym oprocentowaniu wzrosły o kilkadziesiąt procent. Dla osób, które maksymalnie wykorzystały swoją zdolność kredytową, oznaczało to często poważne trudności.