Język: Polski Rezygnacja ze wskaźnika, od którego uzależnione jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, następuje po raz kolejny. Pierwsza próba okazała się nieudana i spowodowała chwilowe trudności w porównywaniu ofert na rynku. Tym razem będzie inaczej, co podkreśla ekspert z firmy Expander Advisors.
Indeksy referencyjne odgrywają niezwykle ważną rolę jako punkt odniesienia dla ustalania cen różnych produktów finansowych. W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu stanowią one jeden z dwóch fundamentalnych elementów, obok marży, która pozostaje niezmienna przez cały okres trwania zobowiązania. Taka konstrukcja jest obecnie określana skrótowo jako „WIBOR plus marża”. Nawet w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, WIBOR nadal znajduje zastosowanie jako podstawa do wyznaczenia oprocentowania po zakończeniu okresu stałej stopy.
Uważni obserwatorzy rynku kredytów hipotecznych z pewnością pamiętają, że już kilka lat temu informacja o „końcu WIBOR-u” pojawiała się w głównych przekazach medialnych. WIRON, oparty na danych transakcyjnych, miał zastąpić dotychczasowy wskaźnik bazujący na deklaracjach banków uczestniczących w rynku pieniężnym. Niektóre instytucje zdążyły nawet wprowadzić do oferty hipoteki oparte na nowym indeksie. Projekt ten został jednak ostatecznie porzucony.
Przez pewien okres rynek oferował jednocześnie kredyty oparte na starym i nowym wskaźniku. Różnice między nimi były znaczące, zwłaszcza w kwestii marż (dla WIRON-u stawki były wyższe). Co więcej, wahania stóp procentowych wpływały na oba wskaźniki w odmienny sposób. Z perspektywy potencjalnych kredytobiorców taka sytuacja była nieprzejrzysta.
WIBOR pozostanie przez 10 lat, ale kluczowe będą nadchodzące miesiące
Od 1 stycznia 2037 roku administrator wskaźnika WIBOR nie będzie już zajmował się opracowywaniem i publikacją tego indeksu. Jednak znacznie ważniejsza data przypada dziesięć lat wcześniej – 1 stycznia 2027 roku. Od tego momentu zabronione będzie oferowanie produktów finansowych opartych na stawce WIBOR. Ideą dziesięcioletniego okresu przejściowego jest umożliwienie wygaśnięcia większości istniejących umów w naturalny sposób, co wyeliminuje potrzebę powoływania zamiennika na mocy rozporządzenia Ministerstwa Finansów.
Takie ramy czasowe oznaczają, że wkrótce na rynku pojawią się kredyty hipoteczne oparte na nowym wskaźniku – POLSTR. Czy banki mogą wykorzystać ten okres, w którym porównywanie „starych” i „nowych” kredytów będzie utrudnione, do podniesienia oprocentowania?
– Zmiana wskaźnika referencyjnego stanowi dla banków bardziej wyzwanie natury prawnej niż biznesowej. W obecnej sytuacji sporów sądowych z kredytobiorcami na różnych płaszczyznach (kredyty frankowe, WIBOR, poszczególne klauzule abuzywne), banki podchodzą do tej kwestii z dużą ostrożnością i nie wydaje mi się, aby chciały na tym zarobić. Skupiają się raczej na poprawnym wdrożeniu procesu i uniknięciu przyszłych ryzyk prawnych. To raczej klienci będą mieli możliwość wyboru (przy nowych transakcjach lub refinansowaniu kredytów), czy korzystniejsza będzie marża „z korektą” czy bez niej – wyjaśnia Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin.
Ekspert zauważa, że kredyty oparte na nowym wskaźniku niekoniecznie muszą znacząco różnić się oprocentowaniem od swoich poprzedników.
– W warunkach stabilnych stóp procentowych POLSTR powinien być niższy od WIBOR-u, co teoretycznie mogłoby prowadzić do wzrostu marż. Pytanie jednak, czy w ostatnim czasie możemy mówić o stabilnych poziomach (oraz co równie istotne: o prognozach) stóp procentowych? Ponadto, rynek jest na tyle konkurencyjny, że ogranicza wzrost marż. Należy pamiętać, że na marże wpływają również inne czynniki: ryzyko prawne, sytuacja makroekonomiczna, dostępność finansowania, koszty operacyjne, podatek bankowy i wiele innych. Obecnie trudno przewidzieć, jak wpłynie ten pojedynczy czynnik – dodaje Grzegorz Granda.
Co z istniejącymi kredytami hipotecznymi?
Z danych publikowanych przez Związek Banków Polskich wynika, że średni „okres życia” kredytów hipotecznych wynosi około 9 lat. Na taki wynik wpływają między innymi popularne refinansowania, polegające na podpisaniu nowej umowy i całkowitym spłaceniu dotychczasowego zobowiązania. Krótki cykl życia umów może sprawić, że bez dodatkowych interwencji, starsze hipoteki zostaną przeniesione na nowy wskaźnik. Dla pozostałych przewidziano inne rozwiązania.
– Banki od dłuższego czasu stosują w umowach kredytowych zapisy umożliwiające zmianę wskaźnika zgodnie z rozporządzeniem BMR (ang. Benchmark Regulation), a w przypadku starszych umów proponują aneksy regulujące tę kwestię – podkreśla ekspert Expander Advisors.
– Zmiana wskaźnika powinna być neutralna dla klienta. W dużym uproszczeniu: nowy wskaźnik zostanie określony historycznie za pomocą testów porównawczych (backtestów) i porównany z WIBOR-em. Pozwoli to ustalić różnicę, którą bank doda (lub odejmie) od marży, aby utrzymać poziom oprocentowania na zbliżonym poziomie – podsumowuje Grzegorz Granda.