Podczas gdy zakup mieszkania może być teraz korzystniejszy niż wynajem trzy lata temu, inna perspektywa pojawia się dla tych, którzy nabywają nieruchomość na kredyt. Niemniej jednak istnieje wiele zalet i wad, które należy rozważyć, podejmując tak fundamentalny życiowy wybór. W Bankier.pl przeanalizowaliśmy porównanie posiadania własnego „M” i wynajmu mieszkania.
W naszych analizach i obliczeniach skupiliśmy się wyłącznie na wydatkach, które należy ponieść decydując się na zakup mieszkania oraz kwocie, która musi zostać przelana na rachunek właściciela nieruchomości, którą jednocześnie wynajmujemy.
Wykluczyliśmy trudne do oszacowania, ale równie istotne czynniki, takie jak elastyczność i wygoda przeprowadzki lub zmniejszona odpowiedzialność najemców za lokal, w porównaniu z inwestycją we własny majątek, co ostatecznie prowadzi do własności i potencjalnej sprzedaży dla tych, którzy zdecydowali się nabyć własne „M”, niezależnie lub z pomocą banku. W związku z tym nie uwzględniliśmy również nominalnej zmiany ceny mieszkania od momentu zaciągnięcia pożyczki do momentu uregulowania długu.
Koszty mieszkania i wynajmu – co i jak obliczyliśmy?
W obu scenariuszach badaliśmy lokal o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Koszt kredytu, w tym odsetki i całkowita kwota do zapłaty bankowi, zostały obliczone na podstawie tych samych założeń, a mianowicie 20-procentowego wkładu własnego, równych rat i stałej stopy procentowej jako średniej ofert bankowych ze stycznia 2022, 2023, 2024 i 2025 roku według danych Bankier.pl.
Założyliśmy również, że stopa procentowa pozostaje niezmienna przez cały okres spłaty kredytu. Naturalnie, wliczyliśmy środki na zaliczkę do całkowitego kosztu zakupu mieszkania na kredyt. Nie uwzględniliśmy scenariuszy, w których kredytobiorca refinansuje kredyt.
Do obliczenia kosztów nabycia mieszkania wykorzystaliśmy dane Bankier.pl dostarczone przez Cenatorium dotyczące średnich cen transakcyjnych w pierwszych kwartałach 2022–2025. Koszty wynajmu oszacowaliśmy na podstawie danych Otodom Analytics aktualizowanych co miesiąc na Bankier.pl, ilustrujących średnie ceny ofertowe w styczniu 2022, 2023, 2024 i 2025 roku.
Biorąc pod uwagę nieprzewidywalność trendów cen najmu w kolejnych latach, założyliśmy, że wysokość czynszu pozostanie stabilna od momentu podpisania umowy.
Przy zakupie mieszkania należy również wziąć pod uwagę dodatkowe koszty, które należy uregulować od samego początku. Należą do nich opłaty notarialne, koszty sądowe, a w przypadku niektórych nieruchomości z drugiej ręki podatki od transakcji cywilnoprawnych i prowizje agentów.
Postanowiliśmy porównać koszty w ciągu ostatnich czterech lat, ponieważ okres ten był znaczący zarówno dla sprzedaży mieszkań, jak i dla rynku wynajmu, na co wpłynęły przede wszystkim dwa kluczowe wydarzenia. Pierwszym z nich był wybuch wojny na Ukrainie i późniejszy napływ uchodźców do Polski, co spowodowało znaczny wzrost średnich cen ofertowych wynajmu, sięgający nawet 40% rok do roku.
Średnie ceny ofertowe wynajmu mieszkań w wybranych miastach (40-59 mkw.)
Infografika
Drugim wydarzeniem było zainicjowanie przez rząd programu dopłat do kredytów mieszkaniowych znanego pod nazwą „Bezpieczny Kredyt 2%”, w wyniku którego ceny nieruchomości wzrosły o około 20% w ciągu zaledwie roku.
Ostatnie dwa lata na rynku wynajmu i poprzedni rok w sektorze sprzedaży mieszkań przyniosły fazę stabilizacji. Średnia cena wynajmu mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych wzrosła w tym okresie z poniżej 1% w Warszawie do 4,5% we Wrocławiu i Poznaniu.
Średnie ceny płacone za mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych, według najnowszych danych za I kwartał 2025 r., wzrosły w ujęciu rocznym od ok. 1% w Gdańsku do 5,6% we Wrocławiu.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infografika
Jednakże w ciągu trzech lat obserwujemy wzrost średnich kwot oczekiwanych przez właścicieli nieruchomości, wahający się od ok. 30% w Łodzi i Wrocławiu do ponad 46% w Krakowie, przy czym średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosły o 23–38%.
Zakup mieszkania na własność czy wynajem
Opierając się na powyższych założeniach,
Źródło
