Kredyt hipoteczny – jakie mieszkanie w zasięgu?

Malejące oprocentowanie kredytów hipotecznych powoduje, że możliwości finansowe kupujących rosną. Jeśli uwzględnimy utrzymujące się na stabilnym poziomie ceny nieruchomości, to okazuje się, że zaciągając maksymalny dopuszczalny kredyt na mieszkanie, będziemy mogli nabyć lokal większy o jeden pokój – wynika z danych Bankier.pl.

O obniżających się lub przynajmniej stabilnych w skali roku wartościach lokali mieszkalnych pisaliśmy niedawno w różnych ujęciach. Tym razem zdecydowaliśmy się zbadać, jak ceny narzucane przez sprzedawców przy jednocześnie stale wzrastającej zdolności kredytowej, wpływają na metraż mieszkań, które mogą nabyć osoby korzystające z kredytów hipotecznych w największych polskich miastach.

Jak wynika z regularnych analiz opracowywanych przez Michała Kisiela, eksperta Bankier.pl, przeciętna możliwość kredytowa w listopadzie wyniosła 1,118 mln zł. Było to wprawdzie o 0,2 proc. mniej niż w październiku, ale o 15,7 proc., a kwotowo o 151,8 tys. zł więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Dane te należy zestawić z symulacją przygotowywaną od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden”, na rachunek której z tytułu umów o pracę wpływa każdego miesiąca łącznie 15 tys. zł na rękę.

W listopadzie 2025 r. między poszczególnymi bankami zauważono jednak istotne rozbieżności. O ile lider rankingu proponował możliwość zaciągnięcia zobowiązania na poziomie 1,247 mln zł, o tyle ostatni bank w zestawieniu, charakteryzujący się najniższym stosunkiem raty do dochodu miesięcznego, innymi słowy oferujący najmniejszą zdolność kredytową, udostępniłby finansowanie maksymalnie na 967,2 tys. zł.

Masz zapytania dotyczące kredytu hipotecznego? Skonsultuj się z naszymi doradcami »

Porównując te dane ze średnimi cenami ofertowymi zarejestrowanymi przez Otodom Analytics w październiku 2025 r., modelowa rodzina uwzględniona w symulacji, planując zakup mieszkania od dewelopera w Warszawie, zakładając 20-procentowy wkład własny i oprocentowanie okresowo stałe, mogła sobie pozwolić średnio na 88,2 mkw. – o 11,9 mkw. więcej niż dwanaście miesięcy wcześniej.

Ze względu na wyższe kwoty obserwowane na rynku wtórnym maksymalna dostępna powierzchnia w oparciu o przeciętną zdolność kredytową i średnią cenę ofertową wyniosła w listopadzie 77,6 mkw. – o 11 mkw. więcej niż rok wcześniej.

W zależności od wybranego banku zdolność kredytowa, przy wcześniej wspomnianych założeniach, wystarczy na nabycie mieszkania o powierzchni zawierającej się w przedziale 76 – 98 mkw. na rynku pierwotnym oraz od 67 do 86,5 mkw. na rynku wtórnym.

Poszukujesz kredytu na lokum? Zobacz oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »

Poza Warszawą nabędziesz nawet dom

Jak natomiast sytuacja wygląda w pozostałych z grona największych polskich miast? Wspomniany 1,118 mln zł kredytu, jaki statystycznie gotowe były zaoferować banki w listopadzie, starczyłoby na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni od 91 mkw. w Gdańsku do przeszło 109 mkw. we Wrocławiu. Z powodu ciągle dostrzegalnego i wyróżniającego się na tle innych miast, wzrostu cen w Gdańsku, powiększenie dostępnej powierzchni w stolicy woj. pomorskiego nie przekroczył 2 mkw. W pozostałych miastach, w listopadzie 2025 r. odnotowano od 8 do blisko 15 mkw. więcej.

W przypadku lokali z drugiej ręki analizowany wskaźnik wahał się od 86 mkw. w Krakowie do 123 mkw. w Poznaniu, gdzie bez problemu wystarczyłoby na kupno domu. W skali roku przyrost oscylował od 6,6 do 16,4 mkw.

Poszukujesz kredytu na lokum? Zobacz oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »

Źródło