Sektor nieruchomości zmaga się z nadmierną ilością przeszkód, a każda interwencja władz w segment deweloperski jest w opinii jego przedstawicieli niekorzystna. Natomiast, poprawę dostępności lokali mieszkalnych można osiągnąć głównie poprzez udostępnienie terenów i odważniejsze redukowanie pułapu oprocentowania – to tylko niektóre z postulatów, które wybrzmiały z ust deweloperów podczas głównej dyskusji w trakcie Dni Dewelopera we Wrocławiu.
Na wstępie, dla przypomnienia, parę danych liczbowych. W oparciu o informacje Bankier.pl, udostępnione przez Cenatorium, aktualnie ceny mieszkań się ustabilizowały, a w największych aglomeracjach miejskich w Polsce wzrastają w tempie 1-3% w skali roku. W horyzoncie trzech lat, a zatem uwzględniając wpływ ogłoszeń i wprowadzenia dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, w odniesieniu do najczęściej poszukiwanych metraży mówimy jednak o zwyżkach rzędu 21 – 38 proc.
Spoglądając jeszcze szerzej – w porównaniu do II kw. 2021 r. przeciętne ceny transakcyjne, czyli rzeczywiście zapłacone, a nie oczekiwane przez oferentów, poszły w górę nawet o 50 proc.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” pogrążył część nabywców…
Co na to sami inwestorzy budowlani? Skoro popyt się zwiększył, to z jakiej racji ceny miałyby nie iść w górę? – pytała retorycznie Joanna Janowicz, Przewodnicząca Rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jak plastycznie objaśnia Tomasz Stoga, wiceprezes zarządu PZFD, od połowy 2023 r. do początku 2024 r. zasada popytu i podaży zadziałała z siłą wodospadu.
– Był to okres bardzo wysokich stóp procentowych i pewnego zastoju na rynku. Nagle, już po samej zapowiedzi uruchomienia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” okazało się, że zasoby deweloperów zostały wyprzedane przez osoby kupujące za gotówkę, które miały świadomość, że nie zakwalifikują się do finansowania. Zdarzyło się to w przeciągu zaledwie sześciu miesięcy, które minęły od obwieszczenia. Już po wdrożeniu programu korzystającego z kredytu pozostała znacznie uszczuplona propozycja, co wpłynęło na zwyżkę cen – oznajmił Tomasz Stoga.
… i ocalił inwestorów
Według Wojciecha Matysiaka z działu analiz rynkowych PKO BP, gdyby jednak nie wdrożono nagłaśnianego na wszelkie sposoby programu dopłat, sektor deweloperski mógłby napotkać poważne trudności.
– „Bezpieczny kredyt 2 proc.” stanowił zabezpieczenie, które umożliwiło złagodzenie recesji na rynku nieruchomości, rozkładając ją w czasie. Dopiero z początkiem bieżącego roku zaczęliśmy odczuwać słabszy poziom sprzedaży – podsumował Matysiak.
Jak jednak dodaje, trudno zignorować frustrację osób, które nie skorzystały z programu, a aktualnie nie są w stanie pozwolić sobie na zakup.
– Aby powiększyć dostępność mieszkań, należy aktywować działania stymulujące podaż, a nie popyt. W pierwszej kolejności należy uruchomić grunty będące w posiadaniu Skarbu Państwa i uzbrajać już dostępne działki. Władze lokalne powinny przejmować, łączyć i odsprzedawać grunty deweloperom. Należy również skrócić czas wydawania wszelkich pozwoleń i decyzji planistycznych, uzbrajanie działek – zaproponował Matysiak.
– Apel do Rady Polityki Pieniężnej: Odważniej z redukcjami stóp – przywtórzył Tomasz Stoga.
Ceny nie spadną, bo drożeją tereny
To właśnie dostępność – a właściwie jej deficyt – terenów pod budownictwo mieszkaniowe oraz problemy z finansowaniem inwestycji i niespójna polityka mieszkaniowa prowadzona przez rząd stały się głównym tematem dyskusji.
Jak podkreślił Tomasz Stoga, właśnie z uwagi na ograniczoną podaż atrakcyjnych terenów, mimo że obecnie stawki rynkowe się uspokoiły, to wyraźnego spadku nie należy się spodziewać.
– Koszty będą rosły, ponieważ tereny, z powodu ich niedoboru, wciąż będą drożały. Grunt to dobro, którego nie da się wyprodukować – skomentował i zaapelował do rządzących – Chcielibyśmy śmielej dysponować terenami, w kontekście mieszkaniowym, także tymi działkami, które są przeznaczone pod inne funkcje, np. biurowe, a także mieć sposobność dogęszczania miast.
Mniejszy deficyt i socjal = więcej mieszkań
Z kolei, jak zauważył Leszek Balcerowicz, to nie rynek jest w tej sytuacji nieefektywny.
– Znaczna część gruntów jest w posiadaniu podmiotów pozarynkowych, np. Skarbu Państwa. Należy oszacować, ile gruntów nie jest, a powinno być przeznaczone na budownictwo mieszkaniowe. Pamiętajmy, że po pierwsze ilość mieszkań zależy od ogólnego wzrostu gospodarczego. Po drugie, zależy od finansowania. Sektor prywatny, także deweloperzy ma bardzo silną konkurencję ze strony sfery budżetowej, która poprzez finansowanie wypiera działalność prywatną – zauważył Balcerowicz.
Jak to uczynić?
– Przede wszystkim należy ograniczyć dług publiczny poprzez redukcję wydatków. Osiągnęliśmy, bez wątpienia, ogromny sukces gospodarczy, ale również doszliśmy do poziomu niemieckiego nie tam, gdzie trzeba, tzn. w wydatkach. Jeśli wydatki rosną, to nie dlatego, że przeznacza się za więcej na obronność. Obciążeniem są przede wszystkim wydatki socjalne, które obciążają kraj długiem, a nie przynoszą korzyści. Przecież z góry było wiadomo, że od 500+ a następnie 800+ nie będzie więcej dzieci, tylko wyższy deficyt – podsumował Leszek Balcerowicz.
