Rzeczpospolita w nadchodzącej dekadzie zamieni się w potężny obszar robót energetycznych. Będzie to implikowało budowę nowych obiektów na terenach prywatnych. Specjaliści doradzają, jak postępować, aby nie ponieść strat na ustanowieniu służebności przesyłu.
Rząd zainwestuje w sektor energetyczny 1 bln zł w ciągu następnych dziesięciu lat – ogłosił Prezes Rady Ministrów Donald Tusk.
Zdaniem Bartosza Bańskiego, szefa Działu ds. Reklamacji Przesyłowych w Firmie Prawniczej Łebek, Madej i Wspólnicy, oraz Agnieszki Ryznar, głównej dyrektor Votum Odszkodowania, w tych gigantycznych środkach ciągle dostrzegalny jest deficyt uwzględnienia kosztów użytkowania posesji prywatnych, na których zlokalizowana jest infrastruktura.
Zatem prezentujemy poniżej siedem sugestii, które ułatwią posiadaczom nieruchomości przejście przez proces planowania inwestycji przesyłowej na ich parceli. Zestawienie wskazówek dedykowane czytelnikom Business Insider Polska stworzyli eksperci od spraw roszczeń przesyłowych z kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy.
Czytaj też: Szansa dla posiadaczy gruntów. Co powinieneś wiedzieć o ostatnim wyroku TK
— Mimo że prawo własności nie może być tylko “pustym frazesem” i podlega protekcji konstytucyjnej, tysiące osób boryka się z nierozwiązanymi sprawami służebności przesyłu i brakiem godziwego zadośćuczynienia — akcentuje adw. Bański.
Agnieszka Ryznar dodaje, że w obliczu rozległych przedsięwzięć, lekceważenie pretensji właścicieli staje się dla inwestorów jedynie odsunięciem wydatków w czasie, co może prowokować postępowania sądowe i spowalniać projekty.
Krok 1. Nie bagatelizuj kwestii. Zwykły protest nie zawsze powstrzyma inwestycję
Zjawienie się przedstawiciela spółki energetycznej z informacją o zamiarze wybudowania linii przesyłowej dużej mocy często wywołuje niezadowolenie. Jednak dostawa mediów ma charakter służby publicznej, co zapewnia przedsiębiorstwom pewne prawa ustawowe. W niektórych przypadkach prawo dopuszcza realizację inwestycji nawet bez zgody posiadacza, poprzez decyzje administracyjne ograniczające sposób dysponowania nieruchomością.
Kluczowe jest jednak, by brać aktywny udział w całym procesie inwestycyjnym, od początku do końca. Unikanie konwersacji lub pomijanie pism może być niekorzystne, bo właśnie w trakcie negocjacji posiadacz ma największy wpływ na aspekty finansowe i usytuowanie linii.
Protest jest uwzględniany w trakcie procedur, ale sam w sobie nie zapewnia uniemożliwienia planów przedsiębiorstwa. Świadomość tych zasad pozwala skupić się na faktycznym zabezpieczeniu swych korzyści, zamiast wyłącznie na odrzuceniu.
Każda ingerencja w teren powinna być powiązana z wypłatą kompensaty, która równoważy realne konsekwencje inwestycji. Zwykle, przedsiębiorstwo w pierwszej kolejności stara się o zawarcie dobrowolnej umowy, a dopiero w razie niepowodzenia rozmów sięga po rozwiązania obligatoryjne.
Krok 2. Nie aprobuj pierwszej propozycji
Pierwsza oferta finansowa przedstawiona przez firmę przesyłową rzadko bywa ostateczną. Zazwyczaj pełni rolę propozycji wstępnej, która ma na celu rozpoznanie oczekiwań posiadacza i stanowić początek dalszych rozmów. Zaakceptowanie jej bez analizy często równa się utracie szansy na uzyskanie lepszych warunków.
Dyskurs w takich kwestiach to powszechna praktyka rynkowa, a nie oznaka złej woli czy napięcia. Dopiero wymiana argumentów umożliwia wypracowanie porozumienia, które uczciwie uwzględnia oddziaływanie infrastruktury na wartość i funkcjonalność terenu. Warto patrzeć na ten etap jako na proces, który potrzebuje czasu i rzeczowego przygotowania.
Krok 3. Przygotuj się solidnie do rokowań
Owocne rozmowy wymagają wiedzy na temat stanu formalnego planowanej inwestycji. Należy sprawdzić, czy jest ona zawarta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub czy wydano decyzję o lokalizacji inwestycji o znaczeniu publicznym. W przypadku braku takich dokumentów, inwestycja może być jedynie w fazie projektu, co wzmacnia pozycję negocjacyjną właściciela.
Posiadacz ma prawo wymagać od przedsiębiorstwa kompletnej wiedzy o stadium prac oraz dokumentów poświadczających uprawnienie do wejścia na teren. Istotne jest ustalenie, czy proponowany przebieg linii jest jedynym osiągalnym rozwiązaniem, gdyż umiejscowienie urządzeń często bywa negocjowalne.
Sama wizyta przedstawiciela firmy na działce nie przesądza o tym, że posiada on uzasadnione podstawy prawne do ingerowania w teren. Dopiero wszechstronna wiedza pozwala stwierdzić, czy przedsiębiorca naprawdę może uciec się do środków obligatoryjnych.
Krok 4. Rozważ swoje argumenty. Negocjacje to nie tylko kwestie finansowe
Pomimo że kwota odszkodowania za ustanowienie służebności przesyłu jest priorytetowa, obiektem ustaleń może być o wiele obszerniejszy zakres kwestii. Właściciel może negocjować trasę przebiegu infrastruktury, aby przesunięcie linii ograniczyło straty w wartości gruntu i nie utrudniało jego przyszłego wykorzystania.
Nie mniej istotne są terminy wejścia na teren oraz zasady doprowadzenia terenu do stanu pierwotnego po zakończeniu robót. W umowie warto zamieścić konkretne punkty dotyczące odpowiedzialności za możliwe szkody, kar pieniężnych oraz metody usuwania awarii w przyszłości.
Rozważne podejście do tych kwestii umożliwia partnerskie prowadzenie rozmów. Umiejętnie sporządzona umowa powinna chronić właściciela i jego spadkobierców przez cały okres istnienia infrastruktury na terenie.
Krok 5. Upewnij się, czy jesteś w tym sam
Infrastruktura przesyłowa zwykle przechodzi przez wiele sąsiadujących działek, co znaczy, że inni posiadacze są w podobnej sytuacji. Wspólne działanie i wymiana spostrzeżeń między sąsiadami zwiększają siłę negocjacyjną i utrudniają stosowanie przez firmę odmiennych, mniej korzystnych warunków wobec poszczególnych osób.
Koordynacja poglądów ogranicza ryzyko wykorzystywania przez przedsiębiorstwo presji czasowej lub sugerowania, że “inni już wyrazili zgodę”. Z punktu widzenia firmy przesyłowej podpisanie jednej, jednolitej ugody z grupą posiadaczy bywa niekiedy korzystniejsze niż prowadzenie wielu odrębnych sporów.
Krok 6. Negocjacje to nie starcie
Rozmowy z przedsiębiorstwem przesyłowym to gra interesów, w której każda ze stron ma odmienne dążenia: właściciel pragnie ochrony własności, a firma — efektywnej realizacji inwestycji i przestrzegania harmonogramów. Uświadomienie sobie, że przedsiębiorstwu zależy na czasie, może stanowić atut właściciela w wypracowaniu dogodnych warunków.
Przed rozpoczęciem spotkania, dobrze jest określić granice, z których nie ma się zamiaru ustąpić. Unikanie radykalnych stanowisk — zarówno automatycznego sporu, jak i uległości — sprzyja prowadzeniu rokowań w oparciu o fakty i dokumentację.
Ugoda ma rację bytu, gdy faktycznie chroni interesy posiadacza, a nie jest efektem obaw przed procedurami administracyjnymi. Należy mieć na uwadze, że formalne spory są kosztowne i pochłaniają czas obu stron, co często skłania do znalezienia kompromisu.
Krok 7. Nie zgadzaj się na ugodę za wszelką cenę
Brak porozumienia w drodze rokowań nie jest porażką — prawo przewiduje drogę administracyjną i sądową jako typowe narzędzia rozstrzygania tego typu spraw. Właściciel może dochodzić roszczeń o ustanowienie służebności przesyłu, wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z terenu, a nawet odszkodowania za spadek wartości nieruchomości.
Decyzja o wejściu na ścieżkę formalną powinna być dokładnie rozważona, gdyż postępowania te wymagają czasu i wytrwałości. Nie są one jednak oznaką “kłótliwości”, lecz realizacją konstytucyjnej ochrony prawa własności.
Ostateczna decyzja pomiędzy ugodą a drogą sądową musi być przemyślana i bazować na kalkulacji ryzyka, a nie być wymuszona presją. Właściwe uregulowanie stosunków z posiadaczem gruntu, oparte na rynkowych stawkach, to podstawa sprawnej realizacji transformacji energetycznej.
Najważniejsza porada
Po pojawieniu się inwestora, dobrze jest rozważyć skorzystanie z pomocy specjalistów. Wsparcie fachowców jest zasadnicze, gdy inwestycja dotyczy infrastruktury o zwiększonym ryzyku (np. linii przesyłowej wysokiego napięcia) lub nieruchomości o znacznej wartości. Prawnik pomoże ocenić podstawy działania firmy i wskaże ukryte pułapki w projektach umów.
Niezbędna okazuje się również pomoc rzeczoznawcy majątkowego, który obiektywnie oceni skutki finansowe inwestycji. Wyceny przedstawiane przez przedsiębiorstwa są nierzadko przygotowywane na ich zlecenie i mogą nie odzwierciedlać adekwatnie rzeczywistego spadku wartości terenu. Własny operat szacunkowy stanowi mocny, rzeczowy argument w negocjacjach.
W kwestiach o znaczącej wadze finansowej, pomoc ekspertów to inwestycja, która pozwala na bezpieczne i świadome podjęcie decyzji mających wpływ na nieruchomość przez wiele lat.
Niekiedy opłaca się zainwestować dwa, trzy, a nawet pięć tysięcy na operat szacunkowy czy poradę prawną, by zagwarantować sobie stały zysk na długie lata. Dysponując solidnymi argumentami, łatwiej jest prowadzić rozmowy.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.