Przekazanie nieruchomości do fundacji rodzinnej jest zwolnione z opodatkowania. Kłopot pojawia się jednakże w sytuacji, gdy fundacja chciałaby nieruchomość zbyć. Państwo domaga się pokaźnego podatku, nawet jeśli fundacja przez lata czerpała dochody z najmu. Konflikty dotyczące podatku dotarły już do sądów. Właśnie zapadł istotny werdykt Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Donosiliśmy w Business Insiderze, że trzeba być ostrożnym z wnoszeniem nieruchomości do fundacji rodzinnej, w szczególności jeżeli fundacja pragnęłaby po pewnym czasie nieruchomość sprzedać. Podobnie było w sprawie, którą w środę, 18 lutego 2026 r. rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny.
Czytaj też: Rząd szykuje modyfikacje w podatkach. Znamy szczegóły projektu
Fundacja rodzinna pozyskała nieruchomości, które będą wynajmowane przez czas nie krótszy niż 10 lat, z czego fundacja rodzinna będzie pobierać przychody. Po upływie 10 lat od ich nabycia fundacja nie wyklucza sprzedaży tych nieruchomości. Fundacja rodzinna chciała mieć pewność co do konsekwencji podatkowych, upewnić się, że sprzedaż nieruchomości po 10 latach będzie wolna od podatku. Złożyła wniosek o interpretację indywidualną. I się zaczęło, a sprawę sfinalizował dopiero wyrok NSA.
Czytaj też: Fundamentalna kwestia VAT rozstrzygnięta. Przedsiębiorstwa mogą sprawniej odliczyć podatek
Co uznał szef Krajowej Informacji Skarbowej w kwestii fundacji rodzinnej
Szef Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wydał interpretację 17 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK). Stwierdził, że zdanie fundacji jest błędne. Organ zaznaczył, że zakup nieruchomości, jej wynajem oraz sprzedaż po 10 latach, nie wchodzi w dozwolony zakres działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. Organ objaśnił, że jeśli fundacja nabędzie nieruchomości, które planuje po jakimś czasie sprzedać, to takie okoliczności prowadzą do wniosku, że rozmija się z celem, jakiemu powinno służyć ustanowienie fundacji rodzinnej, tj. zabezpieczenie beneficjentów w długim okresie. Zatem szef KIS orzekł, że pozyskanie nieruchomości, które zostaną zbyte przez fundację, wykracza poza zakres dopuszczalnej działalności określonej w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.
— Tego typu interpretacja powodowała, że w przypadku zbycia nieruchomości przez fundację rodzinną, byłaby ona zobligowana do uiszczenia podatku dochodowego według karnej stawki wynoszącej 25 proc. — wyjaśnia Wojciech Pławiak, radca prawny, doradca podatkowy i partner zarządzający Litigato.
Spór powędrował więc do sądów.
Co orzekł WSA w sprawie sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie unieważnił interpretację indywidualną szefa KIS (wyrok z 22 maja 2025 r., sygn. I SA/Rz 172/25). Sąd oznajmił, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy o fundacji rodzinnej, fundacja rodzinna może prowadzić aktywność gospodarczą w myśl art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. — Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2023 r. poz. 221) — tylko w obrębie zbywania majątku, o ile ten majątek nie został nabyty wyłącznie w celu dalszego zbycia.
Sąd doprecyzował, że znaczy to, że fundacja w ramach prowadzonej dopuszczalnej działalności gospodarczej może realizować zbywanie posiadanego przez nią majątku, ale nie może to być majątek (a zatem także nieruchomości) nabyty jedynie w celu zbycia. “Wyłącznie” należy rozumieć jako “tylko, jedynie, tylko i wyłącznie”. Zatem chodzi o takie postępowanie, którego jedynym zamiarem, jedyną przyczyną działania jest zbycie danego dobra.
W praktyce chodzi o zakup towarów tylko po to, aby je sprzedać. W takiej sytuacji przychód (dochód) ze sprzedaży nie podlegałby zwolnieniu z podatku, a wręcz przeciwnie — podlegałby opodatkowaniu podatkiem według stawki 25 proc.
Sąd podkreślił, że w rozpatrywanej sprawie nie chodziło o kupno nieruchomości tylko w celu jej sprzedaży: (np. z zyskiem) ale wskazano, że nieruchomość ta będzie podlegała wynajmowi i dopiero po 10 latach może zostać sprzedana.
Według WSA w Rzeszowie, takie postępowanie nie wpisuje się w definicję “nabycia majątku jedynie w celu jego sprzedaży”. Nieruchomość będzie bowiem podlegać przez dosyć długi okres wynajmowi, przyczyniając się do pozyskiwania przez fundację środków z najmu. W takim przypadku nie jest uzasadnione twierdzenie, że majątek, a w tym przypadku nieruchomość został nabyty jedynie w celu zbycia.
Zdaniem WSA, występują bowiem co najmniej dwa powody jego nabycia. Po pierwsze, w perspektywie krótkoterminowej wynajmowanie i otrzymywanie czynszu, zaś w perspektywie długoterminowej jego zbycie (też prawdopodobnie z zyskiem).
Co orzekł NSA w kwestii sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną
Organ nie zgodził się z wyrokiem WSA w Rzeszowie i wniósł skargę kasacyjną. NSA zgodził się jednak z argumentacją rzeszowskiego sądu. W orzeczeniu z 18 lutego 2026 r. (sygn. II FSK 1010/25, prawomocny) NSA oddalił kasację.
NSA zaznaczył, że jeżeli fundacja rodzinna rzeczywiście używa z nieruchomości (np. wynajmuje ją przez wiele lat), to nie można twierdzić, że została ona nabyta tylko po to, żeby ją od razu spieniężyć (czyli w celach stricte spekulacyjnych).
Tym samym, jak objaśnia Marta Aniszewska, radca prawny i menedżer w Litigato oraz pełnomocniczka w sprawie, NSA uznał, że zbycie nieruchomości przez fundację rodzinną, po upływie okresu nie krótszego niż 10 lat od jej kupna, mieści się w działalności dozwolonej fundacji rodzinnej, a tym samym może korzystać ze zwolnienia podatkowego (określonego w art. 6 ust. 1 pkt. 25 ustawy o CIT).
Co wyrok NSA oznacza dla fundatorów i fundacji rodzinnych
Wyrok NSA w sprawie o sygnaturze II FSK 1010/25 to bardzo dobra wiadomość dla osób korzystających z instytucji fundacji rodzinnych. NSA jednoznacznie potwierdził, że fundacja rodzinna może prowadzić swoją aktywność w sposób gospodarczo uzasadniony — inwestować, zarządzać majątkiem (w tym nieruchomościami), czerpać z niego zyski, a w odpowiednim momencie także realizować jego sprzedaż, zachowując przy tym uprawnienie do zwolnienia z CIT przewidzianego przez ustawę.
Orzeczenie jasno wskazuje, że sam fakt sprzedaży składników majątku przez fundację rodzinną nie jest automatycznie traktowany jako obejście przepisów czy przejaw działań o charakterze spekulacyjnym. Ocenie podlega faktyczny sposób użytkowania majątku — jeśli np. nieruchomość była przez dłuższy czas użytkowana lub wynajmowana w ramach aktywności fundacji, nie można uznać, że jej pozyskanie miało jedynie cel odsprzedaży.
Wyrok NSA potwierdza, że fundacja rodzinna może być efektywnym i bezpiecznym instrumentem do długofalowego lokowania kapitału oraz planowania sukcesji. Dla przedsiębiorców i osób planujących utworzenie fundacji rodzinnej to pozytywny sygnał — przy odpowiedniej strukturze organizacyjnej można połączyć ochronę majątku i cele sukcesyjne z rozważnym zarządzaniem aktywami, bez przesadnego ryzyka podatkowego przy finalizacji inwestycji.
Wyrok NSA z 18 lutego 2026 r. (sygn. II FSK 1010/25, prawomocny)
Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz redakcji Prawo Business Insider Polska
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.