Posiadasz parcelę bez obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego? Nim zainicjujesz budowę, upewnij się, czy nie grozi ci unieważnienie uprawnienia do zabudowy. Aktualizowane regulacje dotyczące decyzji o warunkach zabudowy mogą rozstrzygnąć o możliwości zabudowy twojego terenu. Adwokat dr Agnieszka Grabowska-Toś objaśnia, na co posiadacze gruntów powinni szczególnie uważać, aby uniknąć kosztownych rozczarowań.
Dla posiadaczy parceli, którzy w minionym roku masowo występowali o decyzje o warunkach zabudowy (określane także jako WZ lub “wuzetka”), największe znaczenie praktyczne ma sposobność uzyskania decyzji o charakterze bezterminowym.
Taka opcja zapewnia swobodę w podejmowaniu decyzji o terminie realizacji przedsięwzięcia i usuwa ryzyko, że w toku długotrwałej procedury pozyskiwania pozwolenia na budowę “wuzetka” straci ważność.
Czytaj też: Uważaj na MDS i SPZ. Te dwa skróty uderzą w rynek nieruchomości [ANALIZA]
Które orzeczenia o warunkach zabudowy mają określony termin?
Począwszy od 1 stycznia 2026 r., zasadniczo wszystkie orzeczenia o warunkach zabudowy wydawane po tej dacie będą miały charakter czasowy i przestaną obowiązywać po upływie pięciu lat od momentu, w którym staną się obowiązujące.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś, partner zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG, zaznacza, że — co jest szczególnie istotne — w wielu przypadkach zdobycie nowej decyzji po wygaśnięciu poprzedniej mogłoby być nieosiągalne, na przykład z uwagi na ograniczenia wynikające z planu ogólnego.
Jej zdaniem niepokoje właścicieli terenów dotyczą właśnie nie tyle samego wprowadzenia pięcioletniego okresu ważności decyzji WZ po 1 stycznia 2026 r., ile niebezpieczeństwa, że po jej utracie ważności nie będą mieli możliwości pozyskania następnej decyzji, jeśli ich parcela nie znajdzie się w planie ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Pod koniec poprzedniego roku Sejm jednak przegłosował istotną modyfikację, która ustanawia znaczący wyjątek od nowej zasady.
Które orzeczenia o warunkach zabudowy będą trwałe?
Jeżeli posiadacz gruntu złożył podanie o ustalenie warunków zabudowy przed 16 października 2025 r., a orzeczenie zostanie wydane już po 1 stycznia 2026 r., to również będzie ono bezterminowe — wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
I podkreśla, że decydujące znaczenie ma tutaj tylko data złożenia podania, a nie data rozpoczęcia procedury.
Zobacz też: Zobacz też: Jak wznieść budowlę bez pozwolenia? Sześć aspektów, które trzeba znać
Ważny jest nie tylko termin złożenia podania
Wieczyste pozostaną także te orzeczenia o warunkach zabudowy, które zostały wydane przed 1 stycznia 2026 r. i przed tą datą zyskały moc prawną.
— Tutaj warto zaakcentować, że terminy “decyzja ostateczna” i “decyzja prawomocna” nie są identyczne, choć w praktyce nagminnie bywają mylone. Z perspektywy posiadacza gruntu, który nie zamierza śpieszyć się z inwestycją i dlatego zależy mu na uzyskaniu trwałej decyzji WZ, to prawomocność jest niezwykle ważna — twierdzi ekspertka.
Czym zatem różni się decyzja ostateczna od prawomocnej?
— W sporym uproszczeniu można przyjąć, że orzeczenie WZ staje się ostateczne, kiedy minie okres na wniesienie odwołania i żadna ze stron z niego nie skorzysta, albo gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzyma ją w mocy. Natomiast prawomocność orzeczenia następuje dopiero w momencie, gdy od rozstrzygnięcia SKO nie zostanie wniesiona apelacja do sądu administracyjnego i upłynie czas na jej złożenie. Jeśli natomiast apelacja zostanie złożona, orzeczenie stanie się prawomocne dopiero z chwilą wydania prawomocnego wyroku sądu, który ją podtrzyma — tłumaczy dr Grabowska-Toś.
Zobacz też: Wspólnoty łatwiej podniosą zaliczki. Rząd chce skończyć z mikrokawalerkami [ANALIZA]
Więcej orzeczeń WZ, ale dłuższy czas oczekiwania
Podwyższenie ilości bezterminowych orzeczeń WZ ma jednak swoją daninę.
— Od 9 grudnia zeszłego roku posiadacze terenów utracili możliwość efektywnego dochodzenia nałożenia na gminę kary za niewydanie orzeczenia o warunkach zabudowy w ciągu 90 dni — mówi radczyni prawna.
Przypomnijmy, że do 9 grudnia br. zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wypadku niewydania orzeczenia WZ w ciągu 90 dni od doręczenia podania, wojewoda mógł nałożyć na organ karę w wysokości 500 zł za każdy dzień opóźnienia — na wniosek osoby ubiegającej się o określenie warunków zabudowy.
— W wyniku nowelizacji bieg 90-dniowego terminu nie startuje, a jeśli już ruszył — zostaje przerwany. Termin ten zacznie biec od nowa dopiero od 1 stycznia 2027 r. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli podanie o wydanie orzeczenia WZ zostało złożone w zeszłym roku, a termin 90 dni już przeminął, niewydanie go w tym terminie nie stanowi obecnie podstawy do wystąpienia do wojewody o nałożenie kary na gminę — tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Paradoksalnie, rozwiązanie to może wywołać u posiadaczy terenów także pozytywne efekty. Jak to możliwe?
— Dotychczas wiele urzędów — obawiając się sankcji finansowych — wydawało orzeczenia odmowne bez rzetelnej analizy podania, byle tylko dotrzymać ustawowego terminu. Nagminną praktyką było także podejmowanie uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych i automatyczne wstrzymywanie postępowań o wydanie orzeczenia WZ — mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.
W mediach społecznościowych pojawiały się nawet sugestie, by traktować takie działania jako sposób na uniknięcie kar. Dlatego ekspertka ma nadzieję, że tymczasowe zniesienie sankcji nakłoni organy do bardziej rzeczowego podejścia do spraw, a właściciele terenów nie będą zmuszeni do zaskarżania błędnych orzeczeń wydawanych wyłącznie “dla zachowania terminu”.
Plan ogólny można obalić w części
Na szczególną uwagę zasługuje także przepis już obowiązujący, ale nieco pomijany. Bezpośrednio odnosi się on do wojewodów i sądów, ale ma wpływ na posiadaczy terenów.
Od 9 grudnia 2025 r. wojewodowie i sądy mogą orzec nieważność planu ogólnego jedynie w konkretnej części. Unieważnienie planu może mieć miejsce w przypadku poważnego pogwałcenia zasad lub trybu jego opracowania — podobnie jak w odniesieniu do planów miejscowych.
— Dotychczas wojewodowie, nie mając pewności co do dopuszczalności częściowego unieważnienia pierwszego planu ogólnego, decydowali się na orzekanie jego nieważności w całości, nawet jeśli uchybienia dotyczyły jedynie pewnych ustaleń planu ogólnego — mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Nowe rozwiązanie ma duże znaczenie praktyczne dla posiadaczy nieruchomości.
Jeżeli w danej gminie plan ogólny wejdzie w życie, a parcela nie będzie objęta planem miejscowym, realizacja inwestycji i uzyskanie orzeczenia o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko wtedy, gdy plan ogólny wyznaczy dla niej rejon uzupełnienia zabudowy.
— Unieważnienie całego planu ogólnego z powodu błędów dotyczących jego niewielkiego zakresu mogłoby oznaczać całkowite zablokowanie inwestycji do czasu ponownego przyjęcia planu. Od końca ubiegłego roku niebezpieczeństwo to zostało znacznie ograniczone — mówi
Niebezpieczeństwo unieważnienia planu ogólnego nie było tylko hipotetyczne, co najlepiej pokazał wojewoda śląski. Prawdopodobnie to on obalił pierwszy plan ogólny opracowany dla gminy Pyskowice. Powodem było nieprawidłowe określenie wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w jednej ze stref planistycznych.
Ten sam wojewoda obalił również plan ogólny gminy Sławków. Tym razem w trakcie prowadzonego postępowania nadzorczego ustalił, że uchwała została podjęta z naruszeniem reguł sporządzania planu ogólnego. Wojewoda śląski obalił też plan ogólny Tychów, który pozwalał na zabudowę na obszarach zielonych.
Więcej czasu na plany ogólne, to więcej czasu na uzyskanie orzeczeń
Zgodnie z obowiązującymi ustawami gminy powinny przyjąć plany ogólne do 30 czerwca 2026 r. Tego dnia utracą ważność studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a wraz z nimi możliwość wydawania orzeczeń o warunkach zabudowy.
To zaś oznacza trudności dla posiadaczy terenów tam, gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Brak planu ogólnego oznacza brak możliwości otrzymania warunków zabudowy, a co za tym idzie zezwolenia na budowę.
Już teraz wiadomo jednak, że przeważająca część gmin nie zdoła przyjąć planów ogólnych w terminie do końca czerwca. Zatem Ministerstwo Funduszy i Rozwoju Regionalnego prowadzi negocjacje z Unią kolejny raz odroczenie terminu na przyjęcie planów ogólnych, które są jednym z kamieni milowych KPO. Komisja Europejska już wyraziła zgodę, aby wydłużyć ten czas o dwa miesiące, do 31 sierpnia 2026 r. Musi to jeszcze zaaprobować Rada UE.
Pierwotny termin na przyjęcie planów ogólnych zostanie przesunięty aż o osiem miesięcy. Dopóki bowiem obowiązują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, można ubiegać się o warunki zabudowy.
— Z punktu widzenia posiadaczy terenów przesunięcie terminu na przyjęcie planów ogólnych, to bardzo korzystna informacja. Zyskają bowiem więcej czasu na pozyskanie warunków zabudowy na obecnych zasadach — podsumowuje dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Należy się bowiem spodziewać, że nawet mimo przesunięcia terminu, znaczna część gmin nie zdoła przyjąć planów. Nie zmienia to faktu, że planując inwestycję, opłaca się sprawdzić, czy parcela jest objęta MPZP, a jak nie, to co w stosunku do niej zakłada projekt planu ogólnego.terytorialnego.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.