Początek roku przyniósł liczne zmiany istotne dla posiadaczy gruntów. Najważniejsze dotyczą reguł zdobywania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji. O tym, na jakie przepisy warto zwrócić szczególną uwagę, tłumaczy radca prawny dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Dla właścicieli parceli, którzy w minionym roku tłumnie rozpoczęli starania o decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji (zwane również jako WZ lub “wuzetka”), zasadnicze znaczenie ma możliwość uzyskania decyzji bezterminowej.
Taka możliwość zapewnia swobodę w podejmowaniu decyzji o czasie realizacji inwestycji i likwiduje niebezpieczeństwo, że w trakcie długotrwałej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę “wuzetka” straci ważność.
Zobacz też: Jak wznieść budynek bez zgody? Sześć kwestii, które trzeba znać
Jakie decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji są ograniczone czasowo?
Od 1 stycznia 2026 r. z zasady wszystkie decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji wydawane po tym terminie będą miały charakter czasowy i wygasną po upływie pięciu lat od dnia, w którym nabędą moc prawną.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś, partner zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG, zaznacza, że – co szczególnie ważne – w wielu przypadkach otrzymanie nowej decyzji po utracie ważności poprzedniej mogłoby okazać się niemożliwe, na przykład ze względu na obostrzenia wynikające z planu ogólnego.
Jej zdaniem obawy właścicieli gruntów koncentrowały się właśnie nie tyle na samym wprowadzeniu pięcioletniego okresu obowiązywania decyzji WZ po 1 stycznia 2026 r., ile na ryzyku, że po jej wygaśnięciu nie będą mogli zdobyć następnej decyzji, jeśli ich działka nie znajdzie się w planie ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Pod koniec minionego roku Sejm jednak przegłosował istotną zmianę, która przewiduje ważny wyjątek od nowej zasady.
Jakie decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji będą bezterminowe?
Jeżeli właściciel gruntu złożył wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji przed 16 października 2025 r., a decyzja zostanie wydana już po 1 stycznia 2026 r., to również będzie ona bezterminowa — objaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
I akcentuje, że decydujące znaczenie ma tutaj jedynie termin złożenia wniosku, a nie dzień rozpoczęcia postępowania.
Zobacz też: Nowe prawo budowlane już podpisane. Oto co się zmieni
Istotny jest nie tylko termin złożenia podania
Nieograniczone czasowo pozostaną również te decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji, które zostały wydane przed 1 stycznia 2026 r. i przed tą datą zyskały moc prawną.
— Należy tu podkreślić, że pojęcia “decyzja ostateczna” i “decyzja prawomocna” nie są identyczne, chociaż w praktyce często są mylone. Z perspektywy posiadacza parceli, który nie chce się spieszyć z inwestycją i dlatego zależy mu na otrzymaniu bezterminowej decyzji WZ, to prawomocność ma fundamentalne znaczenie — mówi ekspertka.
Czym zatem różni się decyzja ostateczna od prawomocnej?
— W uproszczeniu można przyjąć, że decyzja WZ staje się ostateczna, gdy minie czas na wniesienie odwołania i żadna ze stron z niego nie skorzysta, albo gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzyma ją w mocy. Natomiast prawomocność decyzji następuje dopiero wtedy, gdy od rozstrzygnięcia SKO nie zostanie złożona skarga do sądu administracyjnego i minie termin na jej złożenie. Jeśli natomiast skarga zostanie wniesiona, decyzja stanie się prawomocna dopiero z chwilą wydania prawomocnego wyroku sądu, który ją podtrzyma — wyjaśnia dr Grabowska-Toś.
Zobacz też: Czy polska prowincja stawia budynki mimo depopulacji? Sprawdź!
Więcej decyzji WZ, ale wydłużony czas oczekiwania
Zwiększenie liczby nieograniczonych czasowo decyzji WZ ma jednak swoją cenę.
— Od 9 grudnia zeszłego roku posiadacze gruntów utracili możliwość skutecznego domagania się nałożenia na gminę grzywny za niewydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w ciągu 90 dni — mówi radczyni prawna.
Przypomnijmy, że do 9 grudnia ur. zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku niewydania decyzji WZ w ciągu 90 dni od złożenia wniosku wojewoda mógł nałożyć na organ grzywnę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki — na wniosek osoby ubiegającej się o ustalenie lokalizacji inwestycji.
— W wyniku nowelizacji bieg 90-dniowego terminu nie zaczyna się, a jeśli już się rozpoczął — zostaje przerwany. Termin ten zacznie biec na nowo dopiero od 1 stycznia 2027 r. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli podanie o wydanie decyzji WZ zostało złożone w minionym roku, a termin 90 dni już minął, niewydanie jej w tym terminie nie stanowi obecnie podstawy do wystąpienia do wojewody o nałożenie grzywny na gminę — tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Paradoksalnie, to rozwiązanie może przynieść właścicielom działek także pozytywne rezultaty. Jak to możliwe?
— Dotychczas wiele urzędów – obawiając się sankcji finansowych – wydawało decyzje odmowne bez dokładnej analizy podania, byle tylko dotrzymać ustawowego terminu. Częstą praktyką było również podejmowanie uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych i automatyczne wstrzymywanie postępowań o wydanie decyzji WZ — mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.
W mediach społecznościowych pojawiały się wręcz sugestie, by traktować takie działania jako sposób na uniknięcie kar. Dlatego ekspertka ma nadzieję, że czasowe zniesienie sankcji skłoni organy do bardziej rzeczowego podejścia do spraw, a posiadacze gruntów nie będą zmuszeni do zaskarżania wadliwych decyzji wydawanych wyłącznie “dla zachowania terminu”.
Plan ogólny można unieważnić częściowo
Na szczególną uwagę zasługuje także przepis już obowiązujący, ale trochę pomijany. Bezpośrednio dotyczy on wojewodów i sądów, ale wpływa na posiadaczy działek.
Od 9 grudnia 2025 r. wojewodowie i sądy mogą stwierdzić nieważność planu ogólnego tylko w części. Unieważnienie planu może nastąpić w przypadku poważnego naruszenia reguł lub trybu jego sporządzania – podobnie jak w odniesieniu do planów miejscowych.
— Dotychczas wojewodowie, nie mając pewności co do dopuszczalności częściowego unieważnienia pierwszego planu ogólnego, decydowali się na stwierdzanie jego nieważności w całości, nawet jeśli uchybienia dotyczyły jedynie fragmentu ustaleń planu ogólnego — mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Nowe rozwiązanie ma olbrzymie znaczenie praktyczne dla właścicieli nieruchomości.
Jeżeli w danej gminie plan ogólny wejdzie w życie, a działka nie będzie objęta planem miejscowym, realizacja inwestycji i otrzymanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy plan ogólny przewidzi dla niej obszar uzupełnienia zabudowy.
— Unieważnienie całego planu ogólnego z powodu wad dotyczących jego niewielkiego zakresu mogłoby oznaczać całkowite wstrzymanie inwestycji do czasu ponownego uchwalenia planu. Od końca minionego roku to ryzyko zostało znacząco ograniczone — mówi
Ryzyko unieważnienia planu ogólnego nie było tylko hipotetyczne, co najlepiej pokazał wojewoda śląski. Najprawdopodobniej to on unieważnił pierwszy plan ogólny stworzony dla gminy Pyskowice. Przyczyną było nieprawidłowe określenie wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w jednej ze stref planistycznych.
Ten sam wojewoda unieważnił też plan ogólny gminy Sławków. Tym razem w trakcie przeprowadzonego postępowania nadzorczego stwierdził, że uchwała została podjęta z pogwałceniem reguł sporządzania planu ogólnego. Wojewoda śląski unieważnił też plan ogólny Tychów, który dopuszczał zabudowę na terenach zielonych.
Więcej czasu na plany ogólne, to więcej czasu na otrzymanie decyzji
Zgodnie z obowiązującymi przepisami gminy powinny zatwierdzić plany ogólne do 30 czerwca 2026 r. Tego dnia wygasną studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a wraz z nimi możliwość wydawania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji.
To z kolei oznacza problemy dla właścicieli działek tam, gdzie nie istnieją miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Brak planu ogólnego oznacza brak możliwości otrzymania warunków zabudowy, a co za tym idzie pozwolenia na budowę.
Już teraz wiadomo jednak, że większość gmin nie zdoła uchwalić planów ogólnych w terminie do końca czerwca. Dlatego Ministerstwo Funduszy i Rozwoju Regionalnego prowadzi rozmowy z Unią o kolejne przesunięcie terminu na uchwalenie planów ogólnych, które są jednym z kamieni milowych KPO. Komisja Europejska wyraziła zgodę, aby wydłużyć ten czas o dwa miesiące, do 31 sierpnia 2026 r. Musi to jeszcze zaakceptować Rada UE.
Pierwotny termin na uchwalenie planów ogólnych zostanie przedłużony aż o osiem miesięcy. Dopóki bowiem obowiązują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, można ubiegać się o warunki zabudowy.
— Z punktu widzenia posiadaczy działek wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych, to bardzo pomyślna wiadomość. Zyskają bowiem więcej czasu na otrzymanie warunków zabudowy na obecnych zasadach — podsumowuje dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Należy się bowiem spodziewać, że nawet mimo przesunięcia terminu, większość gmin nie zdąży zatwierdzić planów. Nie zmienia to faktu, że planując inwestycję, warto sprawdzić, czy działka jest objęta MPZP, a jak nie, to co wobec niej przewiduje projekt planu ogólnego.terytorialnego.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.