Osoby kupujące mieszkania i domy od firm deweloperskich mają mieć większą wiedzę na temat działalności sprzedających. W przypadku zerwania umowy przez dewelopera, będzie on zobowiązany do zwrotu klientowi większej kwoty niż dotychczas.
Nabycie mieszkania od dewelopera nie jest prostym zadaniem. Ministerstwo Rozwoju zaprezentowało w poniedziałek projekt, którego celem jest uproszczenie tego procesu. Osoba zainteresowana kupnem mieszkania będzie miała możliwość sprawdzenia większej ilości danych o deweloperach, w jednym miejscu — na portalu DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami), w tym cen ofertowych, i dokonać ich porównania.
Osoby pragnące zakupić mieszkanie mają również skorzystać na zakazie podnoszenia cen mieszkań na ich niekorzyść. Deweloper, który nie spełni warunków umowy rezerwacyjnej, będzie musiał zapłacić klientowi, z którym zawarł umowę, dwukrotnie więcej niż obecnie.
Klienci mają również odbierać mieszkania na bardziej korzystnych zasadach i zgłaszać żądania usunięcia wad.
Z drugiej strony, trudniejszą sytuację będą mieli flipperzy, którzy według ministerstwa rozwoju mają negatywny wpływ na sektor mieszkaniowy. Zmiany zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od daty publikacji w Dzienniku Ustaw.
Czytaj też: Tak zaoszczędzisz nawet 10 tys. zł na zakupie pierwszego mieszkania. Jest nowa interpretacja
Jakie informacje o deweloperach otrzymają nabywcy mieszkań?
Zmiany są zawarte w projekcie aktualizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (numer z wykazu prac legislacyjnych — UD361). Jego zamierzeniem jest m.in. poprawa ochrony osób nabywających mieszkania i domy jednorodzinne na rynku pierwotnym, czyli od deweloperów.
Aktualnie osoby planujące nabycie nieruchomości mieszkaniowych muszą polegać na własnych zasobach i informacjach o deweloperach, które znajdą samodzielnie, co zabiera czas i często nie jest wystarczająco wiarygodne. Ministerstwo Rozwoju proponuje, aby dane o deweloperach były zgromadzone w jednym miejscu i dostępne dla każdego, czyli w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (portalu DOM).
Znajdą się w nim dane o deweloperach i ich działalności, w tym m.in.:
— ceny ofertowe lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych,
— dane o firmach deweloperskich, w tym numery: NIP, KRS, REGON,
— wiadomości o prowadzonych lub ukończonych przedsięwzięciach deweloperskich, o terminie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań lub domów przez dewelopera w danym projekcie, opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć,
— zaległościach w płaceniu składek przez deweloperów do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
— wiadomości o możliwych karach nałożonych przez odpowiednie organy (UOKiK, nadzór budowlany) oraz toczących się sprawach sądowych dotyczących restrukturyzacji lub ogłoszenia bankructwa dewelopera.
Projekt nakłada także na dewelopera obowiązek publikowania na własnej stronie internetowej informacji o: planie mieszkania lub domu jednorodzinnego wraz z informacją o pomieszczeniach przynależnych, z uwzględnieniem wymiarów oraz powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Dodatkowo, deweloper będzie musiał poinformować, czy fotografie zamieszczone na stronie pochodzą z oferowanej inwestycji, czy stanowią jedynie wizualizację.
Czytaj też: Tyle dziś znaczy 100 tys. zł na rynku mieszkań. Inwestorzy liczą każdy grosz
Czy zwrot opłaty rezerwacyjnej będzie znacznie wyższy?
Projekt wprowadza także zmiany dotyczące opłaty rezerwacyjnej. Odnosi się to do sytuacji, w której klient podpisuje umowę rezerwacyjną na mieszkanie lub dom. Aktualnie, jeśli deweloper nie dotrzyma swoich obietnic, musi zwrócić klientowi dwukrotność opłaty rezerwacyjnej. Projekt przewiduje zwiększenie tego zwrotu do czterokrotności opłaty.
Ma to powstrzymać deweloperów przed jednostronnym rozwiązywaniem umów w przypadku wzrostu cen rynkowych. W minionych latach, gdy ceny szybko rosły, deweloperom bardziej opłacało się zerwać umowę rezerwacyjną, zapłacić podwójną opłatę i zaproponować ten sam lokal po nowej, wyższej cenie.
Czy deweloper nie będzie mógł podnieść ceny mieszkania lub domu?
Projekt przewiduje również, że deweloper nie będzie mógł zmienić ceny mieszkania lub domu po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej na niekorzyść klienta. Zakaz ten uniemożliwi waloryzowanie cen, czyli np. podnoszenie ich o wskaźnik inflacji (jednak nie będzie przeszkód, aby cenę obniżyć).
Osoba kupująca mieszkanie otrzyma więc gwarancję stałej ceny, a ryzyko związane ze zmianą kosztów inwestycji będzie spoczywać na deweloperze.
Czy wady będzie można zgłosić już podczas odbioru mieszkania lub domu?
Projekt zakłada również, że osoba kupująca będzie mogła łatwiej zgłosić listę wad podczas odbioru mieszkania. W odbiorze będzie musiał uczestniczyć nie tylko nabywca (jak ma to miejsce obecnie), ale także deweloper lub jego przedstawiciel. Ma to zabezpieczyć nabywców przed próbami unikania przez dewelopera przyjęcia listy wad dotyczących nieruchomości.
Ponadto, jeśli osoba kupująca odmówi odbioru z powodu wad lokalu lub domu, to będzie miała 14 dni na przekazanie deweloperowi listy wad (od dnia odmowy podpisania protokołu), w tym także w formie elektronicznej na adres e-mail dewelopera podany w prospekcie informacyjnym.
Jakie zmiany dotyczące rękojmi na mieszkanie przewiduje projekt?
Obecnie zdarza się, że klient, który nabył mieszkanie lub dom, zauważy usterki w mieszkaniu, które deweloper powinien naprawić w ramach 5-letniej rękojmi (która liczona jest od dnia przekazania lokalu mieszkalnego nabywcy). Często jednak dochodzenie swoich praw w ramach rękojmi jest utrudnione, ponieważ część deweloperów likwiduje swoje spółki celowe (utworzone do budowy konkretnego bloku/osiedla) przed upływem okresu rękojmi.
Projekt przewiduje, że deweloper nie będzie mógł zakończyć działalności spółki celowej (akcyjnej, prostej spółki akcyjnej) przed upływem okresu rękojmi. W przypadku spółki celowej działającej jako spółka z o.o. także zostaną wprowadzone ograniczenia. Dzięki temu, jak zapewnia ministerstwo rozwoju, nabywcy będą mieli pewność dochodzenia swoich praw.
Planowane zakazy budzą jednak wątpliwości co do zgodności z konstytucją. Ministerstwo Rozwoju w uzasadnieniu projektu twierdzi jednak, że proponowane rozwiązania będą zgodne z ustawą zasadniczą.
W jaki sposób ministerstwo chce ograniczyć działalność flipperów?
Ministerstwo Rozwoju zaproponowało również zmiany, które mają na celu ograniczenie działalności flipperów, ponieważ — jak czytamy w uzasadnieniu — negatywnie wpływa to na rynek mieszkaniowy (zwiększanie cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wywieranie presji cenowej, utrudniony dostęp do mieszkań dla osób kupujących w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych).
Dotyczy to możliwości podpisywania cesji wierzytelności. Obecne zakazy dokonywania cesji wierzytelności obejmowały tylko niektóre umowy łączące dewelopera z nabywcą (ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu; przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu; przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego) i można je było obejść.
Cesja nadal będzie jednak możliwa w przypadku pojedynczego mieszkania/domu, pod warunkiem że nabywca nie podpisał takiej umowy w ciągu ostatnich trzech lat.
Projekt rozszerza zakaz cesji o:
− umowy zobowiązujące do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
− umowy zobowiązujące do zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym oraz
− umowy dotyczące lokali użytkowych.
Jak będziemy obliczać powierzchnię użytkową mieszkania?
Aktualne ceny nieruchomości powodują, że ważny jest każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania lub domu. Kluczowe jest więc, co wliczamy do powierzchni użytkowej, a co pomijamy. Obecnie np. powierzchnia pod ściankami działowymi nie jest wliczana do tej powierzchni, jednak nadal istnieją wątpliwości co do innych elementów.
Projekt ten usuwa te wątpliwości, doprecyzowując definicję “powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Będziemy ją obliczać zgodnie z prawem budowlanym. Zniknie odniesienie do Polskiej Normy, ponieważ to właśnie tam leży źródło problemu.
Jakie zastrzeżenia do projektu mają deweloperzy?
Deweloperzy przyznają, że projekt stanowi krok w dobrym kierunku, jednak dostrzegają w nim istotne wady.
— Włączenie cen ofertowych do Portalu DOM jest rozsądnym wykorzystaniem danych, których gromadzenie stało się prostsze po wejściu w życie tzw. ustawy o jawności cen. Zapewne na tę decyzję wpłynęło pojawienie się niezależnych portali, które oddolnie rozpoczęły podobne inicjatywy, ukazując zarówno społeczne zapotrzebowanie na tego typu narzędzia, jak i realną możliwość ich stworzenia — ocenia Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Ekspert dodaje, że w portalu pojawią się również informacje o opóźnieniach w inwestycjach. Według niego, taka informacja może być niepełna dla odbiorcy, jeśli nie będą jej towarzyszyć przyczyny. — W praktyce opóźnienia nie zawsze są wynikiem działań lub zaniedbań dewelopera. Mogą być konsekwencją przedłużających się procedur administracyjnych, opóźnień ze strony zarządców infrastruktury technicznej, zdarzeń losowych czy niekorzystnych warunków pogodowych. Z tego powodu, bardziej wiarygodnym rozwiązaniem byłoby rozszerzenie zakresu publikowanych informacji również o przyczyny opóźnień w harmonogramie — uważa Patryk Kozierkiewicz.
Zwraca również uwagę, że projekt w obecnym kształcie nie zawiera danych o transakcjach na rynku wtórnym, ani informacji dotyczących inwestycji realizowanych w ramach budownictwa społecznego czy dostępnego. — Jeśli celem ustawodawcy jest stworzenie rzeczywiście kompleksowego systemu informacyjnego, warto rozważyć rozszerzenie jego funkcjonalności także o te obszary — przekonuje mec. Kozierkiewicz.
Ekspert podkreśla również, że część proponowanych przepisów (m.in. obowiązek rzetelnego prezentowania materiałów marketingowych, takich jak wizualizacje czy rzuty lokali, a także obowiązek przekazywania klientom aktualnych informacji o zmianach w harmonogramie inwestycji) pokrywa się ze standardami, które obowiązują w ramach Kodeksu Dobrych Praktyk PZFD.
Zdaniem naszego rozmówcy, całkowite wyłączenie możliwości stosowania klauzul waloryzacyjnych prowadzących do zmiany ceny lokalu na niekorzyść nabywcy może w praktyce prowadzić do nieuzasadnionego obciążania przedsiębiorców kosztami zdarzeń, które są całkowicie od nich niezależne. — Przepisy powinny uwzględniać wyjątki obejmujące przynajmniej sytuacje ustawowej zmiany stawki VAT, ponieważ są to decyzje fiskalne państwa, na które przedsiębiorca nie ma żadnego wpływu. Podobnie regulacja powinna uwzględniać przypadki zmian lokatorskich realizowanych na wyraźne życzenie klienta, które naturalnie wpływają na ostateczny koszt wykonania lokalu — tłumaczy Patryk Kozierkiewicz.
Związek pozytywnie ocenia natomiast jednoznaczne ustawowe potwierdzenie zamkniętego katalogu przesłanek umożliwiających deweloperowi odstąpienie od umowy deweloperskiej. — Taki kierunek odpowiada dotychczasowej praktyce rynkowej oraz interpretacjom prawnym — stwierdza mec. Kozierkiewicz.
Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu Prawo, Business Insider Polska
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.