Kiedy wynajmujący zwleka z uregulowaniem należności, właściciel zazwyczaj podejmuje działania nieformalne. Dzwoni, apeluje, czeka. — To największy błąd — zaznacza radca prawny Dorota Strzesak. W międzyczasie rośnie zadłużenie i oddala się perspektywa odzyskania nieruchomości. W praktyce konieczne jest formalne działanie, zwłaszcza jeśli umowa najmu nie jest odpowiednio sformułowana. Podpowiadamy, jakie kroki należy podjąć.
— Od czterech lat wynajmuję dwupokojowe mieszkanie matce z dzieckiem, na podstawie standardowej umowy najmu. Do lutego regularnie regulowała opłaty, w marcu wystąpiło dwutygodniowe opóźnienie, a za kwiecień i maj już nie dokonała płatności. Dzwonię, proszę, jednak bezskutecznie. Nie zgodziła się również na wpuszczenie mnie do lokalu, argumentując, że nie mam prawa naruszać jej prywatności. Co mogę zrobić — pyta pan Darek, czytelnik Business Insidera.
Niestety, w przypadku, gdy najemca nie uiszcza czynszu i przestaje odpowiadać na komunikację, właściciel nie ma prawa natychmiastowego wejścia do lokalu ani jednostronnego rozwiązania umowy. Musi on przestrzegać obowiązujących przepisów, w tym ustawy o ochronie praw lokatorów.
— W praktyce należy postępować metodycznie, spokojnie i zgodnie z procedurami. Jednocześnie warto zadbać o takie skonstruowanie umowy, aby w przyszłości zminimalizować ryzyko braku płatności i przyspieszyć proces odzyskania nieruchomości — rekomenduje Dorota Strzesak, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny w kancelarii DSK.
Przeczytaj również: Samotna matka prowadząca działalność gospodarczą a banki. Kredyt hipoteczny jako test wytrwałości
Cztery początkowe etapy odzyskania nieruchomości
Jej zdaniem, pierwszym krokiem jest precyzyjne określenie wysokości zadłużenia i wysłanie formalnego wezwania do zapłaty.
— W sytuacji braku reakcji ze strony najemcy, należy przygotować pismo informujące o zamiarze wypowiedzenia umowy, w którym wyznacza się dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności — dodaje Dorota Strzesak.
Należy pamiętać, że zgodnie z artykułem 687 Kodeksu cywilnego, jeśli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki w płatności czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć umowę bez zachowania standardowych terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległego czynszu.
Właściciel zatem powinien wystosować wezwanie do zapłaty za dwa nieopłacone miesiące. Dopiero brak wpłaty w wyznaczonym dodatkowym terminie umożliwia podjęcie dalszych kroków, w tym skierowanie sprawy o zapłatę na drogę sądową.
Jeśli mimo wyznaczonego dodatkowego terminu lokator nadal nie płaci, należy złożyć wypowiedzenie umowy najmu.
— Powinno być ono sporządzone na piśmie i jasno wskazywać podstawę wypowiedzenia, wysokość i okres zaległości, wcześniejsze uprzedzenie, datę zakończenia umowy — instruuje radczyni.
Bez formalnego wypowiedzenia umowy, pozbycie się lokatora będzie znacząco utrudnione, co zostanie wyjaśnione w dalszej części tekstu.
Przeczytaj również: Czarny scenariusz dla kredytobiorców. Tak bardzo wzrosną raty hipoteczne
Wezwania i wypowiedzenia należy wysyłać pocztą
I teraz kluczowa kwestia. Wszystkie oficjalne pisma, od pierwszego wezwania do zapłaty po wypowiedzenie umowy, powinny zostać nadane w formie pisemnej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jest to formularz zazwyczaj w żółtym kolorze, który należy wypełnić na poczcie. W polu przeznaczonym na dodatkowe informacje, warto zawsze określić treść korespondencji, np. “wezwanie do zapłaty”.
— Potwierdzenia odbioru stanowią istotne dowody potwierdzające przestrzeganie procedur i terminów. Nie zawsze bowiem lokatorzy odbierają przesyłki, a następnie często twierdzą, że nic nie otrzymali, a umowa najmu jest wciąż w mocy — wyjaśnia Dorota Strzesak.
W prawie cywilnym liczy się nie tyle faktyczne zapoznanie się z treścią pisma przez lokatora, ile fakt, że oświadczenie o wypowiedzeniu dotarło do niego w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego zawartością. — Jest to fundamentalna zasada przy ocenie skuteczności wypowiedzenia najmu — podkreśla ekspertka.
Podwójne awizo stanowi ważne dowód, ale nie jest uniwersalną zasadą we wszystkich sprawach cywilnych. — Pomaga wynajmującemu wykazać, że przesyłka została skierowana prawidłowo, lokator miał możliwość jej odebrania, a brak odbioru nie powinien obciążać wynajmującego. Jest to szczególnie istotne, gdy lokator celowo unika odbioru korespondencji — tłumaczy Dorota Strzesak.
Jeśli okoliczności wskazują na to, że lokator świadomie nie odbiera przesyłek, prawo co do zasady nie powinno nagradzać takiego postępowania. W takiej sytuacji łatwiej obronić tezę o skuteczności wypowiedzenia, ponieważ lokator miał możliwość zapoznania się z jego treścią, ale sam z tej możliwości nie skorzystał.
Lokator milczy, nie płaci, co z eksmisją?
Gdy lokator nadal zajmuje lokal, jedyną drogą pozostaje postępowanie sądowe.
— Proszę pamiętać, że wynajmujący nie może samodzielnie “na własną rękę” usunąć lokatora z mieszkania, między innymi poprzez wymianę zamków, odcięcie mediów, wyrzucenie rzeczy lokatora czy siłowe wejście do mieszkania. Naraża się w ten sposób na odpowiedzialność karną, między innymi z artykułu 193 Kodeksu karnego (naruszenie miru domowego) — informuje Dorota Strzesak.
Na tym etapie kluczowe znaczenie ma artykuł 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, wyroki sądowe nakazujące opróżnienie lokalu nie podlegają wykonaniu w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeśli osobie eksmitowanej nie zapewniono lokalu zastępczego.
Eksmisja jest zatem możliwa wyłącznie na mocy orzeczenia sądowego, co oznacza, że właściciel nieruchomości musi najpierw złożyć pozew w sądzie i uzyskać korzystne dla siebie rozstrzygnięcie.
Podstawą do eksmisji mogą być dwa rodzaje zaległości. Pierwszym jest brak wpłat czynszu najmu. Drugim są nieuregulowane opłaty za media, takie jak woda, gaz czy prąd. Sytuacja prawna zależy od tego, komu lokator uiszcza opłaty za media. Jeśli najemca posiada umowy bezpośrednio z dostawcami mediów, roszczenia kierowane są do tych firm. W takim przypadku zaległości za media nie stanowią dla właściciela podstawy do eksmisji. Jeśli jednak to właściciel rozlicza media i lokator nie dokonuje płatności, ma on prawo do wypowiedzenia umowy najmu.
Przystępując do postępowania sądowego, należy pamiętać o kolejnym istotnym wymogu formalnym. Wygranie sprawy o eksmisję będzie możliwe tylko wtedy, gdy lokator nie będzie posiadał tytułu prawnego do zajmowania nieruchomości. Dlatego pozew powinien zostać złożony w sądzie dopiero po skutecznym wypowiedzeniu najmu lokatorowi i po upływie terminu wypowiedzenia.
— Bez spełnienia tych warunków eksmisja lokatora zalegającego z czynszem nie będzie możliwa — dodaje ekspertka.
Jeśli po skutecznym wypowiedzeniu lokator nie opuszcza nieruchomości, można wszcząć procedurę eksmisyjną. Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł.
Dorota Strzesak jednak ostrzega, że postępowania eksmisyjne często trwają miesiącami lub latami, a w tym czasie możliwości działania właściciela są ograniczone.
Nawet prawomocne orzeczenie sądu nie kończy sprawy. Do fizycznego usunięcia osoby z lokalu uprawniony jest bowiem wyłącznie komornik, działający na podstawie prawomocnego wyroku sądu.
Dodatkowo, sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego. Ma to miejsce, gdy najemca nie posiada środków na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych lub gdy posiada dzieci. — Wykonanie eksmisji może się wówczas znacznie przedłużyć z powodu braku wolnych lokali socjalnych w danej gminie. W rezultacie nieuczciwi lokatorzy mogą generować znaczne straty, dlatego konieczne jest konsekwentne przestrzeganie terminów i procedur prawnych — przestrzega radczyni.
Łączny pozew o eksmisję i zapłatę należności
Po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu właściciel może również dochodzić zapłaty zaległego czynszu i odsetek, a także odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu najmu.
To ostatnie roszczenie jest szczególnie istotne. — Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, lokator nie korzysta już z lokalu na podstawie najmu, zatem podstawą do dochodzenia roszczeń jest bezumowne korzystanie z lokalu — precyzuje Dorota Strzesak.
Właściciel może w ramach jednego pozwu domagać się zarówno eksmisji, jak i zapłaty, lub złożyć dwa odrębne pozwy. Jeden dotyczący eksmisji, drugi zapłaty. Na pierwszy rzut oka złożenie dwóch osobnych pozwów może wydawać się bardziej skomplikowane, jednak po analizie sytuacji z prawnikiem może okazać się bardziej skuteczne. Postępowania o eksmisję często się przedłużają, co opóźni uzyskanie nakazu zapłaty.
Dochodząc należności z tytułu czynszu, warto przypomnieć sobie treść artykułu 688[1] Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą osoby pełnoletnie stale zamieszkujące z nim, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie samodzielnie się utrzymać.
— Odpowiedzialność tych osób jest ograniczona do wysokości czynszu i innych należności za okres ich stałego zamieszkiwania — uświadamia radca prawny Dorota Strzesak z kancelarii DSK.
Jak widać, proces pozbycia się lokatora jest uciążliwy i czasochłonny. Sytuacja jest łatwiejsza, gdy właściciel zawrze umowę najmu okazjonalnego. Dlaczego taka umowa jest korzystniejsza i jak ją sporządzić, wyjaśnimy w kolejnym artykule.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.