Ministerstwo Rozwoju i Technologii opracowało projekt ustawy, którego celem jest umocnienie uprawnień wspólnot mieszkaniowych oraz ograniczenie negatywnych zjawisk w działalności deweloperów. Jakie zmiany zamierza wprowadzić ministerstwo i czy pozwolą one na eliminację nieprawidłowości na rynku nieruchomości? Prezentujemy szczegóły.
Dotyczy to sytuacji, gdy deweloper sprzedaje lokale usługowe w obiekcie hotelowym, a następnie przekształca je w mieszkania. Równocześnie ministerstwo pragnie uprościć zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, w tym umożliwić łatwiejsze zwiększanie zaliczek. Proponowane modyfikacje komentuje i analizuje adwokat Łukasz Ciskowski.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo.
Będzie ustawa o ochronie beneficjentów Czystego powietrza
Projekt zmiany ustawy o własności lokali (numer UD 312) zawiera wiele szczegółowych poprawek. Niektóre z nich są istotne dla deweloperów, większość zaś dla wspólnot mieszkaniowych — czyli de facto dla przeszło 3 milionów właścicieli nieruchomości w budynkach wielorodzinnych. Te właśnie zmiany odczuje najliczniejsza grupa obywateli. Jak wyjaśnia adwokat Łukasz Ciskowski, partner w kancelarii Czupajło Ciskowski & Partnerzy.
Zobacz też: KSeF będzie dotyczył również Ciebie. Nawet jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej
Nowe reguły głosowania we wspólnotach. Kto na tym zyska?
Celem nowelizacji jest usprawnienie procesu głosowania i zapobieganie blokadzie decyzyjnej. Obecnie obowiązuje zasada, że do podjęcia uchwały przez wspólnotę wymagana jest bezwzględna większość głosów, liczona według wielkości udziałów. Oznacza to, że głosy “za” muszą przekraczać 50 proc. ogólnej sumy udziałów, a głosy wstrzymujące się są uwzględniane.
Zgodnie z projektem, podczas tradycyjnego zebrania głosowanie będzie przebiegało na dotychczasowych zasadach. Jednakże w trybie korespondencyjnym wystarczająca będzie zwykła większość głosów, obliczana na podstawie wielkości udziałów, przy czym głosy wstrzymujące się nie będą brane pod uwagę. Głosowanie będzie możliwe drogą elektroniczną, na przykład poprzez e-mail. Dodatkowo, ustalony zostanie minimalny dwutygodniowy okres na oddanie głosu, a także maksymalny — dwumiesięczny.
W praktyce zatwierdzenie rocznego sprawozdania finansowego lub udzielenie absolutorium rzadko odbywa się podczas samego zebrania. Zazwyczaj konieczne jest przeprowadzenie dodatkowego głosowania w trybie obiegowym, które — ze względu na wymóg uzyskania bezwzględnej większości udziałów — może być czasochłonne i problematyczne. — Nowelizacja ma szansę na przyspieszenie procedury podejmowania uchwał oraz zminimalizowanie ryzyka paraliżu decyzyjnego — stwierdza adwokat Łukasz Ciskowski, partner w kancelarii Czupajło Ciskowski & Partnerzy.
Minimalne udziały uprawniające do zwołania zebrania
Nowelizacja przyznaje właścicielom lokali, którzy dysponują co najmniej 1/10 udziałów, prawo do żądania zwołania zebrania wspólnoty, jeśli zarząd/zarządca nie podejmie odpowiednich działań w tym zakresie. — Tego rozwiązania aktualnie brakuje w ustawie, zostało ono wypracowane w praktyce sądowej i bardzo dobrze, że znajdzie swoje odzwierciedlenie w przepisach. Jest to adekwatne potwierdzenie obecnej praktyki wynikającej z orzecznictwa — wyjaśnia prawnik.
Zobacz też: Nowe przepisy dla posiadaczy działek. “Decyzja w terminie lepsza niż brak decyzji”
Budynek z defektami? Łatwiejsza walka o ich naprawę
Zgodnie z projektem, wspólnota mieszkaniowa zyska osobowość prawną i odrębny majątek, obejmujący prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a w szczególności będzie uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.
Zdaniem Łukasza Ciskowskiego ta zmiana, choć na pozór niewielka, ma ogromne znaczenie. Dlaczego?
Po pierwsze słusznie potwierdza dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące zakresu zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych, ograniczając ją do praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Po drugie, umożliwia samodzielne działanie wspólnoty w zakresie roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, których dochodzenie aktualnie wiązało się z wieloma formalnościami, w tym podjęciem uchwał i nabyciem roszczeń od właścicieli w drodze cesji.
Mecenas Ciskowski dostrzega jednak pewne problemy natury praktycznej. — Dotyczą one zawężenia uprawnień wspólnoty jedynie do żądania usunięcia wady i to jedynie z tytułu rękojmi za wady nieruchomości. Pomija to roszczenia finansowe, które są częściej formułowane w praktyce (ponieważ wspólnoty preferują samodzielne nadzorowanie napraw), jak również roszczenia wynikające z innych podstaw prawnych, w tym roszczenia odszkodowawcze — wyjaśnia adwokat z kancelarii Czupajło Ciskowski & Partnerzy.
Uważa on, że nowelizacja nie powinna wprowadzać ograniczeń, ponieważ wspólnoty nie będą mogły zrezygnować z dotychczasowych formalności, a ułatwienie będzie jedynie iluzoryczne.
Czy zarządzanie wspólnotą będzie łatwiejsze?
Projekt wprowadza również definicję zarządu zwykłego. Obejmuje on bieżące sprawy związane z normalną eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz utrzymaniem jej w dobrym stanie, zgodnie z jej przeznaczeniem. Wszystko, co wykracza poza te ramy, zalicza się do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Obecnie taka definicja nie istnieje, co powoduje liczne spory sądowe dotyczące tego, co zarząd może robić bez zgody wspólnoty. Zdaniem mecenasa Ciskowskiego, projektowana definicja jest najsłabszym punktem nowelizacji, ponieważ nie wnosi realnej pomocy w interpretacji czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu,
— Może to doprowadzić do pogłębienia częstego paraliżu decyzyjnego we wspólnotach mieszkaniowych. Im więcej spraw będzie wykraczać poza proponowaną definicję, tym więcej kwestii będzie poddawanych pod głosowanie właścicieli. Obecnie zarządcy nieruchomości borykają się z brakiem aktywności właścicieli podczas głosowań nad uchwałami, a zwiększenie ich liczby może skutkować problemami w codziennym funkcjonowaniu — ocenia adwokat.
Jego zdaniem dotychczasowe wątpliwości dotyczące kwalifikacji poszczególnych czynności nadal pozostaną nierozstrzygnięte. Przykładowo, częstym problemem w praktyce jest ustalenie, czy zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną jest czynnością zwykłego zarządu.
— Z jednej strony administrator jest powoływany jedynie do wykonywania czynności zwykłego zarządu, z drugiej jednak umowa generuje dla wspólnoty istotne zobowiązania finansowe. Proponowana w nowelizacji definicja w żaden sposób nie pomoże w rozwiązaniu tej kwestii — uważa mecenas Ciskowski.
Dlatego też uważa on, że lepszym rozwiązaniem byłaby aktualizacja wykazu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co zapewniłoby zarządom i zarządcom realne wsparcie w codziennym zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi. — Umieszczenie konkretnej czynności w tym katalogu wyeliminowałoby wątpliwości — podkreśla.
Płatności tylko do 10. dnia każdego miesiąca
Nowelizacja wprowadza również kilka konkretnych zmian dla właścicieli. Po pierwsze nakazuje regulowanie zaliczek na media do 10. dnia każdego miesiąca.
Obecnie przepis odnosił się wyłącznie do zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a teraz uzupełnia go o pozostałe typowe opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, takie jak zaliczki na media i opłaty za wywóz odpadów komunalnych.
— Termin pozostaje bez zmian, ponieważ ustawa już wcześniej wskazywała na dziesiąty dzień miesiąca. To kolejne potwierdzenie dotychczasowej praktyki, które należy ocenić pozytywnie — wyjaśnia Łukasz Ciskowski.
Zaliczki na remonty. Niektórzy muszą być ostrożni
Projekt wprowadza także możliwość podniesienia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, będzie można zróżnicować zaliczki na fundusz remontowy. Jeśli dany właściciel generuje dodatkowe koszty, wspólnota będzie mogła podwyższyć mu zaliczkę, podejmując stosowną uchwałę.
Obecnie takie rozwiązanie jest możliwe tylko w odniesieniu do lokali użytkowych. W przypadku lokali mieszkalnych wydatki i obciążenia związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej ponoszone są proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
— Obowiązująca zasada ma chronić mieszkańców przed nieuzasadnionymi podwyżkami i dysproporcjami w wysokości zaliczek — tłumaczy mecenas Ciskowski. Obawia się on, że pomimo zrozumiałych intencji ustawodawcy, projektowany przepis może być nadużywany przez wspólnoty i prowadzić do licznych sporów sądowych.
— Zamiast bezwzględnego zakazu różnicowania zaliczek pomiędzy właścicielami mieszkań, pojawi się furtka podatna na różne interpretacje, co nieuchronnie doprowadzi do wzrostu liczby spraw sądowych z udziałem wspólnot mieszkaniowych — ocenia adwokat.
Spory o balkon? Powinny się zakończyć
Zgodnie z projektem elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów stanowią część nieruchomości wspólnej, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Według mecenasa Ciskowskiego ta zmiana nie wprowadza nic nowego, a jedynie potwierdza ugruntowane już orzecznictwo.
— Dotyczy ono głównie wad budowlanych często występujących w tych elementach budynków. W praktyce nie było wątpliwości, że jeśli wada budowlana dotyczy elementów konstrukcyjnych balkonów, loggii lub tarasów, ich naprawa nie jest obowiązkiem indywidualnego właściciela lokalu, lecz wspólnoty lub dewelopera. Problemy dotyczące balkonów, loggii i tarasów najczęściej dotyczą całego budynku lub nawet osiedla, więc pozostawienie napraw w rękach indywidualnych mieszkańców mogłoby przynieść więcej szkód niż korzyści — ocenia ekspert.
Przyznaje on jednak, że nowelizacja powinna ograniczyć liczbę sporów sądowych na linii właściciel lokalu — wspólnota mieszkaniowa.
Rząd chce walczyć z pseudohotelami
Celem projektu jest zwalczanie tzw. pseudohoteli. Co to takiego? Przykładem jest Hongkong na warszawskiej Woli. O tej inwestycji słyszała chyba cała Polska, ponieważ deweloper długo starał się o uzyskanie zaświadczeń o samodzielności dla lokali, które sprzedawał jako lokale użytkowe w hotelowej części budynku. Była to sprawa precedensowa, ale dla wielu, nie tylko deweloperów, jest to sposób na zarobek.
Działa to w następujący sposób. Na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod usługi, inwestor buduje obiekt hotelowy, ale każdy pokój to miniapartament, który sprzedaje jako lokal użytkowy. Dzięki temu nie musi spełniać wymogu minimalnej powierzchni użytkowej dla lokalu mieszkalnego wynoszącej 25 m kw., co pozwala mu na sprzedaż większej liczby lokali. Dodatkowo, taki budynek może mieć mniej miejsc postojowych, co zmniejsza koszty inwestycji.
Aby jednak można było zamieszkać na stałe w takim lokalu użytkowym, musi on uzyskać status samodzielnego lokalu. Obecnie, ze względu na nieprecyzyjne przepisy, jest to możliwe, choć, jak pokazał przykład tzw. Hongkongu, nie zawsze udaje się od razu uzyskać odpowiednie zaświadczenie.
Zasadniczo samorządy nie mają możliwości blokowania takich inwestycji, co ma zmienić projekt nowelizacji ustawy o własności lokali.
Projekt zakłada, że wyodrębnienie lokali w tego typu budynkach będzie możliwe po spełnieniu dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze, obecne mikrokawalerki muszą spełniać kryteria dla lokalu mieszkalnego lub użytkowego, ale w obu przypadkach ich powierzchnia nie może być mniejsza niż 25 mkw. Po drugie, rada gminy w uchwale musi określić zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali na swoim terenie. Bez takiej uchwały ustanowienie odrębnej własności w budynku zamieszkania zbiorowego nie będzie możliwe.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.