Chcesz wynająć swoje lokum i nie ponieść strat? Piotr, który zarządzał 15 nieruchomościami na wynajem, oraz Monika, posiadająca dwa mieszkania na wynajem, mają jedną, spójną radę: niczego nie pozostawiajcie przypadkowi. Dopytujcie o wszystko i każdą szczegółową informację umieszczajcie w umowie, najlepiej w formie najmu okazjonalnego. — To rozwiązuje 90 procent problemów — zgodnie twierdzą. Prawnicy doradzają, jak weryfikować dane i sporządzać kontrakty.
Największą trudnością dla osób czerpiących dochody z wynajmu nieruchomości jest kłopotliwy najemca. Taki, który nie reguluje płatności, unika wyprowadzki, a do tego niszczy nieruchomość. Czy można takich sytuacji uniknąć?
Cztery osoby podzieliły się z nami swoimi cennymi doświadczeniami. Dwie z nich od blisko 15 lat zajmują się wynajmem własnych mieszkań, a dwie to specjalistki, które wspierają wynajmujących. Wszyscy zgodnie podkreślają, że jeden nieodpowiedni najemca może zmienić wszystko – od relacji z sąsiadami po stan finansów – tak samo, jak jeden błąd w umowie.
Przeczytaj również: PIT-28 przy prywatnym wynajmie. Kluczowe są zapisy w umowie
Czytaj również w BUSINESS INSIDER
Najem krótkoterminowy. Urząd skarbowy zmienił podejście, a to nie koniec zmian
Pierwsze spotkanie jest kluczowe
— Nie ma całkowicie bezpiecznego najemcy, ale dokładna weryfikacja eliminuje 90 proc. problemów — ocenia Piotr, który niegdyś zarządzał nawet 15 lokalami jednocześnie. — Najważniejsze jest pierwsze wrażenie, przebieg rozmowy i zadanie licznych pytań. W wielu przypadkach już na etapie spotkania można zidentyfikować potencjalne trudności — dodaje Piotr.
— Umiejętność oceny ludzi jest fundamentalna — potwierdza Monika, która zarabia na wynajmie jednego kawalerki i jednego mieszkania dwupokojowego. — Nie każdy posiada takie wyczucie, ale liczy się punktualność potencjalnego lokatora, czy odwołuje spotkanie, czy od razu udostępnia wszystkie dane, pozwala na sprawdzenie dowodu osobistego lub paszportu, jak odpowiada na zadawane pytania — radzi Monika.
O co warto zapytać potencjalnych najemców? — O wszystko, co jest powiązane z finansami i porządkiem — zgodnie odpowiadają. Gdzie dana osoba pracuje, na jakiej podstawie zatrudnienia, czy jest to umowa na czas określony, czy nieokreślony, a może umowa zastępcza, gdzie obecnie zamieszkuje, jakie ma zainteresowania, jak lubi spędzać wolny czas, czy ma zwierzęta, czy planuje je mieć, czy jada poza domem, czy lubi gotować.
Grzegorz Grabowski, założyciel kancelarii WPM i autor bloga wynajmistrz.pl, zaleca jednak, aby wszystkie informacje dodatkowo potwierdzać. — Chodzi o weryfikację tożsamości oraz możliwości finansowych. Warto zainwestować kilkadziesiąt złotych w sprawdzenie danych w różnych bazach, aby wiedzieć, komu wynajmujemy mieszkanie. To podobne do sprawdzania historii pojazdu przed zakupem. Niewielu chyba ma wątpliwości, czy jest to opłacalne — zaznacza ekspert.
Przeczytaj również: Studenci nadal napędzają rynek nieruchomości na wynajem. Jednak dziś oczekiwania rosną
Bez pośredników, bez selekcji
Ani Monika, ani Piotr nie polegaliby wyłącznie na agencji nieruchomości, choć nie wykluczają ich zaangażowania. — Agentowi zależy na szybkim wynajmie i uzyskaniu prowizji. Mnie zależy na znalezieniu dobrego najemcy, najlepiej na długie lata. Dlatego wolę poświęcić swój czas na jego znalezienie. Chociaż gdybym nie miała w danym momencie czasu, skorzystałabym z usług pośrednika — dodaje Monika.
Podkreśla, że nie prowadzi castingów. — Nie wykluczam z góry rodzin z dziećmi. Mogą okazać się bardzo dobrymi najemcami, lepszymi niż studenci, wszystko zależy od wspomnianego „pierwszego wrażenia” — dodaje.
Piotr natomiast czasami współpracuje z pośrednikiem, ale nie wynajmuje lokali studentom. — Na początku nie odrzucałem ich. Z czasem przekonałem się, że nawet najbardziej ułożony student jest towarzyski i lubi spotykać się w większym gronie. Jeśli w sąsiedztwie mieszkają osoby starsze lub pracujące od wczesnych godzin porannych, zawsze prowadzi to do konfliktów — mówi.
Piotr stara się również unikać najemców z zagranicy, zaznaczając jednak, że nie wynika to z uprzedzeń.
— Zdarzyło mi się, że umowę podpisały dwie osoby, które zorganizowały system „rotacji łóżek”. Dwie spały, a dwie pracowały w nocy, w efekcie z mieszkania korzystały cztery osoby, co było sprzeczne z umową — opowiada Piotr. Dodaje jednak, że jedno jest pewne: Białorusini okazują się znakomitymi najemcami. Zaznacza również, że gdy brakuje mu czasu na samodzielne szukanie lokatorów, współpracuje ze zaufaną pośredniczką. — To praktycznie moja przyjaciółka, której ufam — dodaje.
Zadbaj o właściwą umowę
Nasi rozmówcy podkreślają, że po wybraniu najemcy, kluczowe staje się sporządzenie dobrego kontraktu.
— Większe bezpieczeństwo zapewnia umowa najmu okazjonalnego, dlatego zawsze pytam, czy dana osoba jest gotowa ją ze mną podpisać. Jeśli odmawia, nie wynajmuję jej mieszkania. Jeśli zgadza się na taką umowę, podpisuję zwykłą, ale zawsze bardzo szczegółową i na czas określony. Wystarczy mi, że ktoś nie miał oporów przed podpisaniem umowy u notariusza — wyjaśnia Piotr. Umowa na czas nieokreślony jest trudniejsza do rozwiązania, dlatego warto, aby była zawarta na rok, maksymalnie dwa lata.
Monika postępuje podobnie, z drobnymi wyjątkami. — Kiedy wynajmowałam dwupokojowe mieszkanie rodzinie z dzieckiem, zdecydowałam się na umowę najmu okazjonalnego. Obawiałam się komplikacji w przypadku zaległości w płatnościach lub po wygaśnięciu umowy — tłumaczy Monika.
Dorota Strzesak, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny w kancelarii DSK, przyznaje, że procedura odzyskiwania należności i wypowiadania standardowej umowy najmu jest dosyć czasochłonna i uciążliwa. — Z perspektywy właściciela, zwykła umowa najmu mieszkania oferuje najmniejszą ochronę. Znacznie lepszym rozwiązaniem dla właściciela będącego osobą fizyczną jest umowa najmu okazjonalnego — dodaje. Dlaczego? Jej zaletą jest możliwość szybkiej eksmisji bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu sądowego.
O trudnościach w dochodzeniu swoich praw pisaliśmy w tym artykule: “Jak pozbyć się nieuczciwego lokatora. Jeden dokument decyduje o wszystkim”.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji i adres do wyprowadzki
— Istotnym elementem takiej umowy jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. W ten sposób najemca zobowiązuje się do opuszczenia i zwolnienia lokalu po skutecznym rozwiązaniu umowy. W umowie najemca wskazuje również lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności wyprowadzki — wyjaśnia mec. Strzesak.
Właściciel wskazanej nieruchomości musi złożyć oświadczenie, że przyjmie w niej lokatora podlegającego eksmisji. W praktyce może się zdarzyć, że na przykład oświadczenie złożą rodzice, ale po podpisaniu umowy wycofają się z niego, lub że najemca nie posiada takiego „bezpiecznego miejsca zamieszkania”.
Grzegorz Grabowski sugeruje, że istnieją oferty firm, które wydają takie zaświadczenia i warto w takich sytuacjach z nich skorzystać. — Jeśli zatem nie ufamy adresowi wskazanemu przez najemcę lub on sam nie potrafi go wskazać, warto skorzystać z takiej usługi. Jej koszt wynosi kilkaset złotych — mówi Grabowski.
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego również wiąże się z kosztami, ponieważ jest zawierana w obecności notariusza. Jak podkreślają nasi rozmówcy, warto ponieść ten wydatek dla zwiększenia poczucia bezpieczeństwa.
Szczegóły, o które warto zadbać
Nie tylko wybór rodzaju umowy jest istotny i chroni interesy wynajmującego, ale również precyzyjne zapisy w samej umowie. — Dotyczy to między innymi wysokości kaucji, liczby osób stale zamieszkujących w lokalu, możliwości posiadania zwierząt, zasad doręczania korespondencji, informowania o zmianach danych kontaktowych — wymienia mec. Strzesak.
Przykładowo, kaucja powinna wynosić co najmniej równowartość miesięcznego czynszu najmu wraz z opłatami za media. — Trzeba również pamiętać, że kaucja może zostać przeznaczona na pokrycie między innymi zaległego czynszu, dodatkowych opłat, szkód w lokalu, kosztów doprowadzenia mieszkania do właściwego stanu. W umowie warto doprecyzować zasady jej rozliczenia oraz obowiązek uzupełnienia, jeśli kaucja została częściowo wykorzystana w trakcie trwania umowy — radzi mec. Strzesak.
Piotr podkreśla, że dodatkowo najlepiej, gdyby każdy najemca samodzielnie płacił rachunki za media. — Kiedyś na samym początku wynająłem lokal studentce, ustalając jedną opłatę. Po pierwszym okresie rozliczeniowym dopłata za ciepłą wodę wyniosła 600 zł i pojawił się problem. Natychmiast zmieniłem zasady rozliczania. W kolejnych miesiącach zużycie ciepłej wody znacząco spadło — opowiada Piotr.
Piotr dodaje, że szczegółowość umowy stanowi kolejne zabezpieczenie.
— W jednym z mieszkań ja byłem abonentem internetu. Dlatego w umowie najmu zawarłem zasady korzystania z internetu, z zakazem wykorzystywania łącza do działań niezgodnych z prawem, na przykład korzystania z darknetu czy pobierania materiałów związanych z pornografią dziecięcą — mówi Piotr.
Przy wynajmie zadbaj już o protokół odbioru mieszkania
Eksperci dodają, że wiele kontrowersji pojawia się podczas zdawania mieszkania.
— Często dochodzi do sporu o to, co stanowi normalne zużycie, a co zaczyna być szkodą wymagającą naprawy. Miałem przypadek najemcy, który zniszczył parkiet fotelem biurowym, powodując wyraźne uszkodzenia, a mimo to utrzymywał, że jest to normalne zużycie — opowiada Piotr.
Z kolei Monika, mimo że w umowie miała zastrzeżony zakaz palenia, trafiła na nałogowego palacza. — Usunięcie zapachu dymu papierosowego stanowi wyzwanie. Musiałam ponownie malować ściany. W kolejnej umowie zaznaczyłam, że jeśli zostaną wykryte ślady palenia, najemca pokryje koszty odmalowania mieszkania — wyjaśnia Monika.
Piotr ostrzega przed miłośnikami kuchni orientalnej. — Mam wrażenie, że zapach smażonego oleju jest trudniejszy do usunięcia niż dym papierosowy, podobnie jak zabrudzenia w kuchni, gdy najemcy gotują potrawy kuchni orientalnej — dodaje Piotr.
Aby zminimalizować problemy przy odbiorze, podczas przekazywania kluczy na początku najmu należy sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy. — Warto w nim szczegółowo opisać stan mieszkania, stworzyć listę wyposażenia, odnotować stan liczników, opisać wszelkie usterki i nieprawidłowości, a całość udokumentować fotografiami. Będzie to istotne przy rozliczaniu szkód i kaucji, a także znaczące przy ustalaniu zakresu odpowiedzialności najemcy — podpowiada Dorota Strzesak.
W umowie warto również zawrzeć zapis, że mieszkanie jest zwracane w stanie dokładnie posprzątanym, co obejmuje także mycie okien, podłóg i łazienek. — Trudno wynająć mieszkanie z brudnymi oknami, a rzadko kto oddaje lokal z czystymi. Podobnie jest z okapem i piekarnikiem, osadem z kamienia w toalecie czy pod prysznicem. Dlatego warto mieć zabezpieczenie, a nawet wpisać zwrot kosztów profesjonalnego sprzątania — radzi Piotr.
Na koniec – ubezpieczenie
W umowie warto również zawrzeć obowiązek wykupienia przez najemcę polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej (OC). — Standardowe ubezpieczenie mieszkania nie pokrywa wszystkich szkód, a w szczególności tych spowodowanych przypadkowo przez najemcę. W sytuacji, gdy uszkodzi sprzęt AGD/RTV, gdy jego pies zniszczy tapicerkę, a dziecko wybije szybę, ubezpieczyciel nie będzie miał podstaw do wypłaty odszkodowania z typowej polisy nieruchomości. Gdy powstanie szkoda z winy najemcy na wyposażeniu mieszkania lub w częściach stałych nieruchomości, można ją pokryć z OC najemcy — jeśli takie ubezpieczenie wykupi. Ubezpieczenie OC najemcy stanowi również dobre uzupełnienie kaucji, którą pobierasz od najemcy — wyjaśnia Grzegorz Grabowski.
Nie jest to wysoki koszt, a jego wysokość zależy również od sumy gwarancyjnej. Kluczowe jest, aby polisę wykupił najemca.
Podsumowując, dobra umowa nie eliminuje w stu procentach ryzyka, ale znacząco zwiększa szanse na to, że problem z niepłacącym lokatorem zakończy się szybciej, taniej i z mniejszą stratą dla właściciela.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.