Przyszła ustawa o deweloperach a dźwiękoszczelność budynków. Jakie zmiany czekają kupujących mieszkania i inwestorów od 20 września 2026?

Wejście w życie znowelizowanych regulacji wykonawczych do ustawy deweloperskiej, które zaczną obowiązywać 20 września 2026 roku, nakłada na graczy sektora budowlanego – deweloperów, architektów i producentów stolarki – zasadniczą rewizję dotychczas stosowanych rozwiązań projektowych. Kluczowym aspektem nowych przepisów są podwyższone kryteria dotyczące izolacyjności akustycznej ścian zewnętrznych, wewnętrznych oraz stropów w budynkach mieszkalnych. To nie jest drobna modyfikacja. To transformacja od deklaratywności do wymiernej jakości, która w rzeczywistości wpłynie na komfort egzystencji mieszkańców oraz strategię realizacji inwestycji.

Nowy etap norm klasy akustycznej

Najważniejszą zmianą, jaką wprowadzają nowe wytyczne, jest obowiązek projektowania budynków w oparciu o wysokie parametry akustyczne, dotychczas dedykowane prawie wyłącznie dla segmentu premium. Według nowelizacji, od września 2026 roku każdy nowo projektowany obiekt będzie musiał zmierzać do osiągnięcia standardów adekwatnych do klasy akustycznej AQ-0.

W działaniu oznacza to wymóg używania grubszych ścian wewnętrznych, lepszego wygłuszenia pionów kanalizacyjnych oraz, co kluczowe z punktu widzenia fasady, znacznego zwiększenia wskaźników izolacyjności akustycznej okien. Analiza akustyczna stanie się koniecznym i restrykcyjnie weryfikowanym elementem planu budowlanego. Nowelizacja wprowadza bowiem wymóg wykonania pomiarów akustycznych in situ – czyli w ukończonym, wykończonym budynku – dla reprezentatywnej próby mieszkań (standardowo: przynajmniej 10% mieszkań z każdego piętra lub segmentu budynku). Rezultaty pomiarów muszą być zgodne z wymaganiami normy PN-EN ISO 16283-1 i włączone do dokumentacji powykonawczej dostarczanej kupującemu.

Dlaczego spokój stał się istotny? Aspekt wellness design

Przemiany w prawie nie są dziełem przypadku. Jak wynika z raportu „Wellness Design” opracowanego przez OKNOPLAST we współpracy z dr Natalią Olszewską z IMPRONTA, zgiełk jest jednym z najsilniejszych czynników stresogennych środowiska w dzisiejszych czasach. Spokój w miejscu zamieszkania przestał być traktowany jako luksus, a stał się elementarną potrzebą. Według raportu, nasz organizm nie adaptuje się do hałasu – nawet jeśli sądzimy, że go nie odczuwamy, podwyższa on poziom kortyzolu i przyspiesza bicie serca, co w perspektywie czasu prowadzi do chorób układu krążenia i problemów ze snem. Zatem nowe regulacje to krok w stronę projektowania przestrzeni, które autentycznie wspomagają regenerację i kondycję psychiczną rezydentów.

Parametry techniczne: objaśniamy normy PN-B i PN-EN

Dla nabywców mieszkań oraz inwestorów zasadnicze staje się zrozumienie parametrów, które do tej pory były właściwe dla inżynierów. Podstawowa norma PN-B-02151-3:2015-10 określa dopuszczalne poziomy hałasu wewnątrz pomieszczeń: 40 dB w ciągu dnia i 30 dB w nocy. Aby osiągnąć te wartości, okna muszą cechować się współczynnikiem Rw (wskaźnik izolacyjności akustycznej właściwej) precyzyjnie dobranym do konkretnej strefy akustycznej. Oznacza to, że ten parametr okna należy dopasować w zależności od położenia budynku. Niższy sprawdzi się w przypadku cichych terenów wiejskich, jednak lokatorzy centrów miast lub osoby mieszkające w pobliżu dróg szybkiego ruchu bezsprzecznie będą potrzebować stolarki o znacznie wyższych parametrach. Okna o Rw na poziomie ok. 40-45 umożliwiają efektywne stłumienie intensywnego hałasu komunikacyjnego. Niemniej jednak samo Rw to nie wszystko. Norma europejska PN-EN 14351-1 nakazuje uwzględnienie poprawek C i Ctr, które dają nam wskaźniki Ra1 i Ra2:

Ra1 (Rw + C) – określa ochronę przed hałasem o wysokiej częstotliwości (np. rozmowy, zabawy dzieci).
Ra2 (Rw + Ctr) – kluczowy dla budynków w sąsiedztwie tras ekspresowych, określający tłumienie dźwięków o niskiej częstotliwości (np. ciężki transport samochodowy).

Realnie oznacza to, że sama wartość Rw jest wyłącznie punktem startowym, a faktyczny komfort zależy od dopasowania okna do konkretnego typu hałasu docierającego z zewnątrz. Dobór odpowiedniego wskaźnika pozwala „wyizolować” określone niedogodności – dzięki temu unikniemy sytuacji, w której mimo teoretycznie dobrych parametrów w dokumentach, w sypialni wciąż słychać niskie tony silników z pobliskiej obwodnicy. Nowelizacja ustawy deweloperskiej sprawi, że deweloper nie będzie mógł już tylko napisać „okna o podwyższonej akustyce” – będzie musiał przedstawić te konkretne parametry w prospekcie, a po 20 września 2026 roku dowieść pomiarami w gotowym mieszkaniu, że te wartości rzeczywiście chronią Cię przed hałasem w danej lokalizacji.

Technika wspiera akustykę: zestawy szybowe i instalacja

Sprostanie nowym normom wymaga użycia nowoczesnych pakietów szybowych. Typowe przeszklenia mogą okazać się niewystarczające w głośniejszych miejscach. Rozwiązaniem są pakiety typu 4Xglass, które dzięki różnym grubościom tafli szkła oraz zastosowaniu folii akustycznych, skutecznie neutralizują fale dźwiękowe. Równie istotny jest profil okienny. Systemy o powiększonej głębokości zabudowy oraz potrójnym systemie uszczelnienia, jak uszczelka centralna, tworzą dodatkową przeszkodę dla fal dźwiękowych.

„Przykładem rozwiązania, które już teraz odpowiada rygorystycznym wymogom przyszłych przepisów, jest okno PILAR – podkreśla specjalista z OKNOPLAST. – Dzięki innowacyjnej technice wklejania szyb STV oraz trzem uszczelkom, model ten osiąga wskaźnik Rw na poziomie nawet 37 dB, przy odpowiednim pakiecie szybowym. Dodatkowo wyróżnia się minimalistycznym designem i wysoką izolacyjnością cieplną Uw na poziomie 0,74 W/m²K” – dodaje.

Specjalista doradza: montaż to połowa sukcesu

Nawet najlepsze okno nie spełni swojej funkcji, jeśli zostanie osadzone w nieodpowiedni sposób. Przy nowych standardach akustycznych, „mostki akustyczne” na styku okna oraz ściany są wykluczone. „W kontekście przepisów wchodzących w 2026 roku, inwestorzy muszą zwrócić szczególną uwagę na tzw. szczelny montaż warstwowy. Jakakolwiek nieszczelność w warstwie izolacji wokół ramy wywołuje gwałtowny spadek faktycznej izolacyjności akustycznej przegrody” – zauważa ekspert z OKNOPLAST. Weryfikacja jakości instalacji będzie zatem kluczowa dla uzyskania certyfikacji budynku w wysokiej klasie akustycznej.

Co zmiany w ustawie deweloperskiej znaczą dla rynku?

Dla kupujących mieszkania zmiany od 20 września 2026 roku oznaczają rękojmię wyższej jakości życia oraz ochrony zdrowia. Pomimo że może to wpłynąć na ceny nieruchomości (szacuje się wzrost kosztów o około 100–150 zł za m² powierzchni użytkowej), długoterminowe korzyści zdrowotne oraz wyższa wartość rezydualna lokalu są nie do przecenienia. Dla inwestorów to czas na rewizję projektów oraz wybór zweryfikowanych dostawców technologii. Nowa epoka budownictwa po wrześniu 2026 roku sprawi, że spokój przestanie być przywilejem, a stanie się weryfikowalnym i prawnie zagwarantowanym standardem.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. Materiał promocyjny OKNOPLAST Udostępnij artykuł Newsletter Bądź na bieżąco z informacjami ze świata biznesu i finansów Zapisz się

Najpopularniejsze w BUSINESS INSIDER

Biznes

Ścigał się na motocyklach, dziś prowadzi biznes. 100-latek z Poznania zdradza swój sekret

wczoraj 13:03 Beata Michalik Biznes

Afera Zondacrypto. Co trzeci Polak podziela opinię Jarosława Kaczyńskiego

wczoraj 10:49 Beata Michalik Biznes

Świeży trop kryptowalutowego oszusta. Nowe ustalenia dziennikarzy śledczych

czwartek 19:25 Beata Michalik Materiał promocyjny

Konflikt na Bliskim Wschodzie napędza rynek nieruchomości? Wzrosty sprzedaży nawet o 40 proc.

czwartek 15:41 Materiał promocyjny

96 mln pasażerów? PKP Intercity spodziewa się kolejne rekordu

czwartek 15:24 Materiał promocyny

Polski paradoks produktywności: rośniemy najszybciej w UE, ale małe firmy wytwarzają 2,5 razy mniej niż średnia unijna

czwartek 00:00 Materiał promocyny

Burzą schematy, budują więzi? Dlaczego Volvo opowiada branżowe historie serwisantów maszyn budowlanych?

czwartek 00:00 Materiał promocyny

Trzecie koło, które zmienia wszystko. Uczniowie z Jarosławia laureatami I miejsca w Solve for Tomorrow

środa 15:48 Materiał promocyny

Cyfryzacja, która działa. Dlaczego w ORLENIE technologia przestała być celem, a stała się narzędziem przewagi

środa 14:04 Materiał promocyny

Impuls dla polskiej gospodarki. PGE stawia na local content

środa 11:27 Materiał promocyny

Firmy w Polsce nie kontrolują zużycia energii. Jedna czwarta dowiaduje się o tym z faktury

środa 11:04 Biznes

Dubajski pośrednik i zaginione 100 mln dolarów. Orlen ma wyrok sądu

środa 06:17 Bartek Godusławski Materiał promocyny

Prezes Ford Polska: Po 2035 roku większą rolę powinny odgrywać hybrydy typu plug-in

wtorek 14:25 Biznes

Inwestycja warta miliony euro nad Bałtykiem. Ruszyła budowa

wtorek 13:22 Lucyna Lecyk, Dziennikarze Business Insider Polska Materiał promocyny

VELUX rozwija się w Polsce

wtorek 12:13 Biznes

Luksusowy jacht przepłynął przez cieśninę Ormuz jak gdyby nigdy nic. Wiemy, do kogo należy

wtorek 11:29 Matthew Loh Materiał promocyny

Comarch digitalizuje polskie firmy

wtorek 10:20 Biznes

Tajna umowa Google z Pentagonem. Chodzi o wykorzystanie AI

wtorek 08:56 Lucyna Lecyk, Polska Agencja Prasowa Biznes

Wiceminister ma listę zadań dla PKP Intercity. Wnioski z porażki RegioJet

wtorek 06:56 Sonia Sobczyk-Grygiel Biznes

Przejęcie właściciela TVN. Firmy z Bliskiego Wschodu chcą wkroczyć do gry

poniedziałek 21:54 Beata Michalik Biznes

EY ogłasza istotne zmiany w strukturze zarządzania w Polsce i regionie Europy Centralnej

poniedziałek 18:36 Biznes

Motoryzacyjne bankructwo w Niemczech. Tysiące miejsc pracy zagrożonych

poniedziałek 15:48 Karolina Gawot Biznes

Ogromny deal w branży Big Pharma. Indie przejmują amerykańskiego giganta

poniedziałek 13:45 Filip Madejski Materiał promocyny

Znaczenie danych rośnie wraz z rozwojem AI. Ich niska jakość kosztuje firmy miliony

poniedziałek 12:06 Materiał promocyny

Szukasz pożyczki dla firmy? Sprawdź pozabankowe finansowanie hipoteczne Yanok

poniedziałek 10:20 Biznes

Wycieczka w ogłoszeniu za 4293 zł, po chwili dwa razy więcej. UOKiK ukarał biuro podróży

poniedziałek 09:15 Karolina Gawot Materiał promocyny

Bezgotówkowe wsparcie dla e‑commerce. Jak e-płatności pomagają małym firmom rosnąć w sieci

poniedziałek 08:00 Materiał promocyny