Budowlane grunty: ceny sprzedaży w IV kwartale 2025 [Analiza]

Choć rok temu o tej samej porze donosiliśmy, że gwałtowny wzrost stawek na rynku gruntów budowlanych zakończył się załamaniem, to obecnie, w świetle narastających zwyżek cen, niemal nikt już o tym nie pamięta. Kilkuprocentowe podniesienia w perspektywie kwartalnej i dwucyfrowe zwiększenia w skali rocznej doprowadziły do tego, że średnie kwoty transakcyjne wyznaczają nowe progi, w Warszawie osiągając niemal 1 mln zł w przypadku 10-arowych terenów.

To już cały rok nieprzerwanego wzrostu cen terenów budowlanych – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Jak w każdym kwartale redakcja Bankier.pl wraz z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” prezentuje kwoty transakcji dotyczących nieruchomości (czyli takie, za jakie grunty budowlane realnie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Ceny działek budowlanych – Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań

U schyłku 2024 r. wśród osób poszukujących terenów pod budowę domu mogła pojawić się nadzieja na obniżające się stawki działek. Następne kwartały obaliły te oczekiwania. Za nami czwarty kwartał z rzędu, w którym parcele zyskiwały na wartości w aktach notarialnych. Co więcej, na większości analizowanych rynków – zarówno w miastach wojewódzkich, jak i mniejszych miejscowościach – tempo wzrostu cen działek wzrosło.

Tym razem największy skok w ujęciu kwartalnym zarejestrowano w Warszawie. Stolica była obok Poznania tym miastem, w którym w aktach notarialnych zapisywano przeciętnie o ponad 6 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W porównaniu do IV kw. 2024 r., kiedy odnotowywaliśmy spadki, średnia kwota transakcyjna podniosła się o blisko 14 proc. W dwucyfrowym tempie parcele zyskały na wartości w aktach notarialnych również w Poznaniu, Wrocławiu i Lublinie.

Wyjątkiem były tylko typowe kwoty ujmowane w aktach notarialnych dotyczących parcel znajdujących się w Łodzi oraz Gdańsku. Stolica województwa pomorskiego była także jedynym z analizowanych miast, w którym typowy progres stawek w ujęciu rocznym nie przekroczył 5 proc. To jednak tylko małe ukojenie dla poszukujących parcel pod budowę domu w Gdańsku. Po Warszawie to nadal drugie najdroższe miasto w Polsce, ze średnią kwotą transakcyjną wyraźnie odstającą od reszty zestawienia.

Średnie ceny transakcyjne działek w wybranych miastach – (2014 – 2025)
Infogram

Z wyjątkiem Gdańska i Łodzi poziomy odnotowywane w pozostałych analizowanych miastach były najwyższe w historii. W Poznaniu po raz pierwszy zarejestrowano typową stawkę powyżej 500 zł/mkw., co znaczy, że za 10-arowe parcele płacono średnio powyżej pół miliona złotych.

Prawie dwukrotnie więcej kosztują tereny budowlane w Warszawie, gdzie po raz pierwszy w dziejach średnia kwota transakcyjna zbliżyła się do psychologicznej bariery 1000 zł/mkw., co w przypadku 10-arowych terenów daje blisko 1 mln zł.

Sytuacja obserwowana w IV kw. 2025 r. na rynku terenów budowlanych jest więc tożsama ze progresami odnotowywanymi w aktach notarialnych dotyczącymi sprzedaży mieszkań.

Ceny działek budowlanych w województwach

Nie tylko rosnący, ale i przyspieszający progres kwot płaconych za tereny budowlane odnotowano w mniejszych miejscowościach. Jedynie w woj. warmińsko-mazurskim średnia kwota transakcyjna podniosła się w porównaniu do III kw. 2025 r. o mniej niż 2 proc. W pozostałych analizowanych województwach grunty budowlane podrożały od blisko 3 do 4,5 proc. k/k.

Najmocniej – o rzeczone 4,5 proc. k/k – zwiększyły się typowe kwoty ujmowane w aktach notarialnych w Wielkopolsce i Małopolsce, a zatem dwóch (obok Pomorza) najdroższych regionach w Polsce.

W woj. małopolskim po raz pierwszy w historii średnia kwota transakcyjna tak bardzo zbliżyła się do pułapu 200 zł/mkw., co znaczy, że za 10-arową działkę poza Krakowem płacono już przeciętnie blisko 200 tys. zł.

Średnie ceny transakcyjne działek w wybranych województwach – (2014 – 2025)
Infogram

W ujęciu rocznym przeważały dwucyfrowe progresy, które dosięgnęły przeszło 15 proc. w woj. warmińsko-mazurskim.

W dłuższej, czteroletniej perspektywie, stawki zwiększały się na poziomie 30-45 proc. Standardowo przypomnijmy, że wyjątkiem jest woj. mazowieckie, gdzie obniżki odnotowywane zwłaszcza w 2022 r. wciąż powodują, że za parcele budowlane płaci się tam niewiele więcej – w tym przypadku o zaledwie 3 proc. – niż w IV kw. 2022 r.

MKZ