Przez ostatnie trzy dekady, liczba niezamieszkanych japońskich nieruchomości domowych uległa podwojeniu. Obecnie przekracza 9 milionów, a przewidywania wskazują na szybki przyrost wraz z procesem starzenia się populacji – informują analitycy portalu RynekPierwotny.pl. Rządzący próbują walczyć z tym problemem na różnorodne sposoby.
Blisko jedna trzecia obywateli Japonii ma co najmniej 65 lat, a Państwo KwitnącejWiśni jest bez wątpienia krajem o najstarszej populacji w OECD. To generuje nie tylko poważne obciążenie dla systemu zabezpieczeń społecznych i opieki zdrowotnej. Należy pamiętać, że japońskie tereny wiejskie doświadczają depopulacji, a bardzo wysoki wskaźnik urbanizacji stale się podnosi. Dwadzieścia pięć lat temu, w rejonach słabo zurbanizowanych mieszkało 21% Japończyków. Obecnie jedynie 8%. To właśnie opuszczone japońskie prowincje są najbardziej dotknięte problemem niezamieszkałych nieruchomości.
Ilość opustoszałych domów i apartamentów w Japonii podwoiła się w ciągu 30 lat, a przyszłe rokowania są raczej pesymistyczne. Sytuacji w tym odległym kraju przyglądają się specjaliści portalu RynekPierwotny.pl. Także dlatego, że wzrost ilości pustych nieruchomości mieszkalnych zaczyna być zauważalny na polskiej wsi.
Niemal5 mln nieruchomości czeka na nabywcę lub lokatora
WJaponii ilość niezamieszkałych domów i apartamentów jest szczegółowo analizowana co 5 lat. Z taką częstotliwością realizowane jest badanie zasobów mieszkaniowych. Najnowsze dane japońskiego urzędu statystycznego z roku 2023 prezentuje poniższy wykres. Możemy na nim zauważyć, że liczba opuszczonych lokali mieszkalnych została oszacowana na około 9 milionów z 65 milionów wszystkich nieruchomości mieszkalnych. Zatem, w ciągu pięciu lat liczba pustych japońskich domów i lokali powiększyła się o mniej więcej 510 000.
Warto oczywiście mieć na uwadze, że nie każdy pustostan to obiekt, który jest skazany na długotrwałe opuszczenie lub likwidację. Poniższy wykres dokładniej ilustruje status japońskich pustostanów. Jak widać, w 2023 roku około 3,86 mln pustych nieruchomości mieszkalnych stanowiło pustostany w najszerszym rozumieniu tego słowa. Mowa o pustych domach i lokalach, które nie były wykorzystywane jako drugie/tymczasowe lokum, jak również nie były wystawione na sprzedaż lub pod wynajem.
Trzy lata wstecz, na lokatora oczekiwało 4,44 mln domów i lokali w Japonii. Kolejne 326 000 było wystawionych na sprzedaż, a 669 000 pełniło funkcję drugiego lub tymczasowego miejsca zamieszkania. Może pojawić się naturalne pytanie, jak duże są możliwości na znalezienie nabywcy albo lokatora w przypadku nieruchomości z peryferyjnych rejonów kraju.
– Media okazjonalnie donoszą o obcokrajowcach nabywających japońskie domy do remontu za atrakcyjne ceny (na przykład poniżej 10 000 – 20 000 dolarów), jednak trudno traktować taki zagraniczny popyt jako element, który mógłby powstrzymać wzrost ilości pustostanów – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W większych miastach nieco lepiej niż średnia krajowa
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że naturalnie nie wszystkie obszary Japonii są w tym samym stopniu dotknięte problemem pustych lokali i domów. Ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów w 2023 roku wynosił blisko 14%. Wartość dla stołecznego Tokio to 11%, a w przypadku dwudziestu innych, największych miast średnia z 2023 roku wynosiła 12%. W Tokio i dwudziestu pozostałych najważniejszych miastach Japonii, pustostany znajdujące się poza rynkiem i okresowym użytkowaniem stanowiły 3% całego zasobu mieszkaniowego. Analogiczny odsetek dla całego kraju to jednak aż 6%.
Na mapie Japonii znajdziemy cztery prefektury (Wakayama, Yamaguchi, Tokushima i Kagawa), gdzie łączny udział pustostanów w 2023 roku przekraczał 18% – 20%, a lokali/domów całkowicie wyłączonych z rynku i okresowego użytkowania: 7% – 8%. To właśnie w tych częściach kraju puste nieruchomości mieszkaniowe stanowią największy problem. Niemniej jednak zmiany podatkowe z końca 2023 roku dotyczą nie tylko regionów charakteryzujących się najwyższym wskaźnikiem pustostanów.
Japoński rząd w związku z narastającym problemem wprowadził regulacje, które poprzez zniesienie ulg podatkowych skłaniają właścicieli większej liczby pustostanów (najczęściej spadkobierców) do utrzymania odpowiedniego stanu budynku. Należy w tym miejscu pamiętać, że renowacje domów w Japonii wciąż są dosyć rzadkim zjawiskiem, a nieruchomość trzydziestoletnia jest często odbierana jako stara. To poniekąd kulturowa kwestia związana ze specyfiką starszego budownictwa oraz historią bogatą w klęski żywiołowe.
Jest źle, będzie jeszcze gorzej, ale nie tak jak zakładano?
W połowie ostatniej dekady prognoza Nomura Research Institute zyskała rozgłos medialny, sugerując, że w 2023 roku pustostany będą stanowiły już 20% japońskiego zasobu mieszkaniowego. Jak wiemy, rzeczywisty wynik był dużo mniejszy, ponieważ oscylował w okolicy 14%. Fakty okazały się mniej pesymistyczne niż najgorsze przewidywania. Między innymi dlatego, że rząd Japonii już w 2014 roku wprowadził przepisy umożliwiające lokalnym władzom bardziej efektywne interweniowanie w sprawie pustych domów, które zagrażają sąsiednim budynkom lub infrastrukturze.
Japońskie samorządy zaczęły przymusowo wdrażać strategie ograniczające ilość pustostanów i pomagają spadkobiercom w odnalezieniu nabywców lub lokatorów (np. poprzez tworzenie darmowych serwisów ogłoszeniowych). Dodatkowo ułatwiono zrzeczenie się własności problematycznych nieruchomości na rzecz państwa. Wymienione działania nie powstrzymają wzrostu liczby pustostanów znajdujących się w złym stanie, ale ograniczą skalę problemu. Analitycy RynekPierwotny.pl twierdzą, że japońskie doświadczenia warto obserwować z naszej perspektywy, ponieważ wzrost ilości pustych domów na polskich terenach wiejskich jest już zauważalny.
Rynek Pierwotny