Polska nie jest jedynym krajem w UE, gdzie opłata od mieszkań jest wyliczana w oparciu o ich powierzchnię. Podobny system funkcjonuje u naszych południowych sąsiadów, w Czechach. U sąsiada dostrzegamy także odmienności.
Ostatni artykuł specjalistów z RynekPierwotny.pl odnoszący się do reguł dotyczących podatku katastralnego w Irlandii i indywidualnej wyceny nieruchomości przez tamtejszych rezydentów podatkowych, wywołał niemałe zainteresowanie. Obecnie warto jednak skupić uwagę na rozwiązaniach podatkowych, które funkcjonują w kraju usytuowanym o wiele bliżej. Także dlatego, że od czasu do czasu możemy przeczytać, że Polska jest jedynym krajem w UE, który oblicza coroczną daninę od mieszkań i domów w oparciu o ich wielkość. W rzeczywistości zbliżone rozstrzygnięcie uwzględniające metraż istnieje na przykład w Czechach. Natomiast polskie i czeskie reguły fiskalne pod pewnymi względami znacząco się od siebie różnią.
Czeski model opodatkowaniana gruncie rzeczy jest nieco hybrydowy
Czechy, tak samo jak Polska,na początku lat dziewięćdziesiątych wprowadziły ustawę regulującą zasady wyliczania ipobierania podatku od nieruchomości (sprawdź: Zákon č. 338/1992 Sb. -ZákonČeské národní rady o dani z nemovitých věcí). Już na samym starcie ów aktprawny wprowadza podział na:
- podatek od gruntu
- podatek od budynków orazlokali
Z naszego, polskiegostanowiska, czeskie rozwiązanie można określić jako poniekąd hybrydowe. Bowiem wprzypadku gruntów, opodatkowanie po części opiera się na wartości ziemi, aczkolwiekustalanej w uproszczony sposób. Z kolei budynki i lokale nadal są obciążonepodatkiem z uwzględnieniem ich powierzchni.
Wysokość daniny wCzechach – skomplikowany produkt
Analizując bardziejdokładnie czeskie rozwiązania widzimy, że wspomniana „hybrydowość” jest niepełna.Okazuje się, że w roli bazy opodatkowania nieruchomości częściej występuje jednakpowierzchnia. W oparciu o wartość opodatkowane są np. grunty rolne, przy czymbazę opodatkowania stanowi wartość gruntu ustalana jako wynik pomnożenia jegopowierzchni i średniej ceny za 1 m kw. z rozporządzenia. Bazę opodatkowaniatrzeba pomnożyć przez stopę procentową (1,35% dla gruntów rolnych) i współczynniklokalny obowiązujący na obszarze gminy (od 0,50 do 1,50).
Z kolei w sytuacji, gdzymamy do czynienia z działkami budowlanymi, to bazowa stawka (3,50 korony/m kw.) jestmnożona przez powierzchnię gruntu w m kw., a następnie trzeba jeszcze uwzględnićwskaźnik inflacji, lokalny współczynnik ustalany przez gminę (0,5 do 5,0) orazdodatkowy lokalizacyjny mnożnik wysokości podatku (1,0 – mała gmina, 4,5 -Warszawa).
Reguły u sąsiadajednak korzystniejsze od naszych?
Następnie warto przeanalizować,w jaki sposób wyliczana jest danina od czeskich domów oraz mieszkań. Specjaliciportalu RynekPierwotny.plzwracają uwagę, że w tym przypadku działa mechanizm podobny do opodatkowania gruntówbudowlanych. Konkretnie mówiąc, podatek mieszkaniowy obecnie stanowi iloczyn:
- podstawowej stawki wynoszącej3,50 korony za 1 m kw.
- powierzchni domu/lokalu(dla mieszkań dodatkowo pomnożonej przez 1,20 lub 1,22)
- mnożnika zależnego odrozmiaru miejscowości (1,0 – mała gmina, 4,5 – Praga)
- współczynnika inflacji
- współczynnikalokalnego ustalanego przez gminę (od 0,5 do 5,0)
W rzeczywistości ówpodatkowy iloczyn bywa jeszcze bardziej złożony, ponieważ regulacje przewidują wyższeopodatkowanie 1 m kw. wyższych budynków, a gminy dodatkowo mogą w niewielkimstopniu podwyższyć współczynnik z punktu 3. Najistotniejszy zdaje się natomiastfakt, że mieszkańcy większych czeskich miejscowości płacą wyższą daninę. Identycznego mechanizmu nie mamy u nas.
Czesi narzekali napodwyżkę podatkową
Od dość skomplikowanychobjaśnień, warto przejść do bardziej praktycznych aspektów i odpowiedzi napytanie, jaką daninę płaci przykładowy właściciel mieszkania z Pragi. Nie zapominajmybowiem, że w roku 2024 czeskie media zwracały uwagę na ogromne wzrosty daniny odmieszkań i domów (sięgające nawet 80%). Był to skutek gwałtownych podwyżekstawek podatkowych. Przykładowo, stawka mieszkaniowa wzrosła z 2,0 koron do 3,5korony za 1 m kw.
Według relacji lokalnychmediów, w 2023 r. właściciel siedemdziesięciometrowego mieszkania z praskiejdzielnicy Žižkov musiał uiścić równowartość 326 zł tytułem rocznej daniny. Rokpóźniej, analogiczna danina wynosiła już 520 zł po przeliczeniu na polskąwalutę. W 2025 r. kwota daniny opłacanej przez przykładowego prażanina byłaponiekąd wyższa ze względu na obowiązujący od roku 2024 mechanizm korektyinflacyjnej.
OECD też Czechom sugeruje„kataster”
Specjaliści portaluRynekPierwotny.pl przypominają, że Czechy, tak jak Polska, w 2025 r. otrzymały odOECD niezobowiązujące zalecenie w kwestii przejścia na podatek od nieruchomościnakładany od wartości. Pamiętajmy jednak, że sytuacja u południowegosąsiada jest odrobinę inna niż u nas. Po pierwsze, już w 2024 r. wprowadzonozmianę podatku od nieruchomości powiązaną z dużymi podwyżkami, co ma znaczeniepolityczne. Po drugie, czeska danina poprzez mnożnik zależny od rozmiarugminy przynajmniej po części odzwierciedla lokalne rozbieżności cen metrażu.