Rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań, które nadal nie dorównuje możliwościom dostawców, wpływa na nieustannie powiększającą się gamę dostępnych lokali w największych polskich aglomeracjach. To, czy zainteresowanie kupnem utrzyma tendencję wzrostową i umożliwi firmom deweloperskim uporanie się z nadwyżką lokali, będzie zależne od kolejnych redukcji wysokości stóp procentowych. W przypadku braku dostępu do tańszych kredytów hipotecznych, podmioty deweloperskie będą zmuszone do redukcji cen – takie konkluzje wynikają z ostatniego opracowania JLL za IV kw. 2025 r.
W IV kw. 2025 r. na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź oraz Katowice) deweloperzy zrealizowali sprzedaż na poziomie ok. 11,6 tys. lokali – co stanowi wzrost o 14,6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2024.
Cały miniony rok podmioty deweloperskie funkcjonujące w analizowanych miastach zamknęły sprzedażą blisko 43 tys. mieszkań, natomiast po odjęciu Katowic z analizy (które są uwzględniane w statystykach JLL dopiero od trzech miesięcy) nieco ponad 41 tys. lokali – zwiększając rezultat zanotowany rok wcześniej o ok. 1,5 proc.
Nowych mieszkań w dalszym ciągu więcej niż sprzedanych
W perspektywie kwartalnej dostępna oferta na siedmiu wiodących rynkach mieszkaniowych w Polsce zwiększyła się o 5,5 proc., osiągając bezprecedensowy pułap 69,9 tys. mieszkań, przede wszystkim za sprawą Łodzi, gdzie w przeciągu ostatnich trzech miesięcy 2025 r. pojawiło się rekordowe 2,8 tys. nowych propozycji.
W całym 2025 r. na sześciu czołowych rynkach wprowadzono do sprzedaży łącznie 48,7 tys. nowych mieszkań. Po dodaniu Katowic, gdzie ilość mieszkań dodanych do oferty była w skali roku wyraźnie wyższa od sprzedaży, odnotowano 52 tys. nowych propozycji.
Jak zauważają analitycy JLL, mimo że firmy deweloperskie mogą odczuwać satysfakcję z powodu rosnącego w ostatnich miesiącach zapotrzebowania na mieszkania, to powodem do niepokoju może być liczba niesprzedanych lokali. Liczba mieszkań, dla których nie znaleziono nabywców, zwiększyła się w ciągu kwartału do ponad 14 tys. (+46 proc. k/k). Największy wzrost liczby niesprzedanych mieszkań odnotowano w Katowicach i Krakowie, gdzie w zestawieniu z analogicznym okresem 2024 r., liczba tego rodzaju lokali wzrosła niemal trzykrotnie.
W tych miastach istnieje ryzyko nadmiernej podaży mieszkań
Zaniepokojenie firm deweloperskich może wzbudzać szczególnie rozmiar tego wolumenu w odniesieniu do sprzedaży. Ilość niesprzedanych mieszkań była mniejsza od sprzedaży kwartalnej jedynie w Warszawie i Trójmieście. W wymienionych Katowicach mieszkań gotowych, które pozostały w sprzedaży było blisko trzykrotnie więcej niż sprzedanych lokali. W Łodzi wskaźnik ten wyniósł 1,7.
Z kolei, spoglądając na cały 2025 r., w porównaniu z ilością sprzedanych mieszkań, zasób gotowych, niesprzedanych lokali stanowił 16 proc. w Trójmieście i 22 proc. w Warszawie. Wartość ta nie odbiegała więc znacząco od wieloletniej normy wynoszącej 15-20 proc. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi był on jednak zdecydowanie wyższy i osiągnął 43-46 proc., zaś w Katowicach 75 proc.
– Podobnie jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi pomiędzy popytem a podażą. Sytuacja nieznacznie poprawiła się we Wrocławiu, gdzie przy zachowaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta zostałaby wyprzedana szybciej niż w przeciągu półtora roku. Trudniejszą sytuację mają firmy deweloperskie w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. 7 kwartałów. Jeszcze gorsza jest pod tym kątem sytuacja w Łodzi – ok. 9 kwartałów, czyli ponad dwa lata. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co przekłada się na blisko 4 lata teoretycznego czasu zbycia całej dostępnej oferty – czytamy w raporcie JLL.
Nadmierna podaż wymusi bardziej znaczące obniżki cen?
Jak zatem kształtują się ceny mieszkań? W prognozach na 2026 r. eksperci JLL wskazywali na drobne podwyżki cen, których poziom nie będzie odbiegał od inflacji, co faktycznie oznacza brak faktycznego wzrostu cen mieszkań. Jak wynika z najnowszego opracowania JLL, w perspektywie kwartalnej w odniesieniu do przeciętnych cen mieszkań, które zostały sprzedane, obserwowano stabilizację, a w miastach, gdzie podaż była większa od popytu – spadki. Taka sytuacja miała miejsce we Wrocławiu, gdzie za mieszkania nabywane od firm deweloperskich płacono średnio o 4,4 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. W Krakowie i Poznaniu obniżki wyniosły ok. 2,7 proc.
W ujęciu rocznym wzrost znacząco wykraczający poza inflację CPI odnotowano tylko w Warszawie. Było to 7,7 proc. r/r. Na przeciwległym krańcu znalazł się Poznań, gdzie ceny mieszkań spadły średnio o 3,6 proc.
– W nadchodzących kwartałach można oczekiwać dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż oferty, która w ostatnim czasie się powiększa. Najistotniejszym czynnikiem dla całego rynku pozostaje to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc podmiotom deweloperskim w poradzeniu sobie z nadmierną podażą na niektórych rynkach. W przypadku braku takiego wsparcia, firmy deweloperskie na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszone do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej – prognozują analitycy JLL.