Wnioski dotyczące rejestracji zmyślonych pretensji w księgach wieczystych mogą udaremnić sprzedaż lokalu albo zredukować jego wartość. Problem ten jest znany od dawna.
O spornych kwestiach dotyczących ksiąg wieczystych, mówi się zwykle w kontekście aktywności firm zagranicznych. Proponują one przykładowo usługę odnajdywania numerów ksiąg wieczystych przy użyciu imienia i nazwiska, jak również inne możliwości pozyskiwania informacji bez znajomości całego numeru KW, co łamie krajowe zasady. Za dostęp do nie zawsze aktualnych danych z polskich ksiąg, trzeba słono zapłacić. Rząd pracuje nad nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece (numer: UD310). Zmiana ta ma utrudnić obrót danymi, ale nie usunie innego zjawiska. Mowa tutaj o działaniach osób, które powodowane złośliwością bądź kalkulacją, składają wnioski o wpis do księgi wieczystej nieprawdziwych roszczeń. Specjaliści RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego ten proceder jest kłopotliwy.
Czemuusamowolny sąsiad może mieć możliwości?
Pomylisię ten, kto sądzi, że uprzykrzenie życia właścicielowi nieruchomości przeznaczonejna sprzedaż wymaga głębokiej wiedzy prawniczej lub subtelności. Mówimy bowiem otrość prostym mechanizmie wykorzystującym trzy słabości istniejącego systemu ksiągwieczystych. Po pierwsze, istotne jest to, że wniosek o rejestrację roszczenia możezłożyć osoba nieupoważniona, która po prostu zmyśli mniej lub bardziejnielogiczną sytuację, uzasadniającą rzekome roszczenie.
Osobypraktykujące opisywane postępowanie wykorzystują fakt, że: „natychmiast po zarejestrowaniuwniosku w dzienniku ksiąg wieczystych, umieszcza się w odpowiednim działeksięgi wieczystej informację o wniosku jako wzmiankę o wniosku” (zgodnie zart. 6267 par. 2 kodeksu postępowania cywilnego). To druga słabośćobecnych regulacji, które nie przewidują jakiejkolwiek wstępnej weryfikacjiwniosku oraz tożsamości osoby składającej wniosek przed umieszczeniem wzmianki wksiędze wieczystej.
Wkońcu tajemnicza wzmianka zostanie usunięta z księgi wieczystej po przeanalizowaniuprzez sąd wniosku o wpis bezzasadnego roszczenia. Problem tkwi w tym, że przezkilka albo nawet kilkanaście miesięcy w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystychbędzie widniała informacja zniechęcająca nabywców. A przecież potem można złożyćnastępny wniosek o wpis roszczenia. Przewlekłość rozpatrywania wniosków o wpis wksięgach wieczystych to trzecia słabość obecnego systemu – być możenajistotniejsza.
Prawdopodobnie niewieluosób wstępnie zainteresowanych nieruchomością (szczególnie typowychKowalskich) zechce bliżej zbadać sprawę poprzez wizytę w sądziewieczystoksięgowym. Bank, który mógłby udzielić kredytu na zakup nieruchomości,również raczej nie będzie chciał analizować tego zagadnienia. Jak tłumacząspecjaliści RynekPierwotny.pl, w ten sposób sprzedaż nieruchomości możeutrudnić nie tylko na przykład złośliwy sąsiad, ale także potencjalny nabywca,który ostatecznie nie doszedł do porozumienia ze sprzedającym co do ceny.
Kalkulacjabywa nawet gorsza niż złośliwość
Złośliweutrudnianie sprzedaży nieruchomości jest naturalnie karygodne. W wieluprzypadkach jednak „wieczysty terrorysta” działa z premedytacją, co możebyć oceniane gorzej niż złośliwość. Nieuzasadnione wnioski o wpis roszczeń sąsposobem na tańszy zakup nieruchomości (po zniechęceniu konkurentów).Wnioskodawcy lub innej osoby wiedzącej o braku podstaw roszczeń, wzmianka wksiędze wieczystej na pewno nie wystraszy. Ponadto, we wniosku o wpisroszczenia można podać dane osobowe fikcyjnej osoby, co pozwala zachowaćanonimowość swojej działalności.
Zdarzająsię wnioski o wpis roszczenia, którym brakuje jakichkolwiek usprawiedliwiającychzałączników albo na przykład „wzbogacone” o absurdalny, nieopłacony pozew.Ustawodawca założył rozsądek i dobrą wolę wnioskodawców, a także uznał, żewzmianki powinny się pojawiać w księgach wieczystych bezzwłocznie jako formaostrzeżenia. Niestety, zdarza się jednak nadużywanie przepisów i seryjneskładanie wniosków o wpis roszczeń, które przybierają nawet formę nękaniawłaściciela nieruchomości.
Wieczystoksięgowyproblem wcale nie jest nowy
Specjaliściportalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że opisywane powyżej zjawiskocałkowicie nie jest nowe. Mówi się o nim od dobrych kilku lat. Aktywność„wieczystych terrorystów” stała się silniej uwydatnionym tematem na początkubieżącej dekady, kiedy silniej dały o sobie znać opóźnienia w sądachwieczystoksięgowych. Aktualnie sytuacja prezentuje się lepiej pod względem czasurozpatrywania wniosków. To jednak nie oznacza, że zawsze skuteczna będzie próbaszybszego pozbycia się uciążliwej wzmianki – poprzez wniosek do sądu oprzyspieszone rozpatrzenie sprawy.
Przyzwoleniena wykorzystywanie wzmianek w księgach wieczystych z pewnością może prowadzido nasilenia się tego zjawiska. Oczywiście, wszelkie sugestie karania osób,które złośliwie utrudniają sprzedaż nieruchomości lub wymuszają korzyścifinansowe dla siebie, nie wykluczają potrzeby szybszego procedowaniawniosków o wpisy w księgach wieczystych. Do przedyskutowania pozostają zmianyprawne dotyczące samych wzmianek.